房产新政实施并不必然导致买卖合同解除——魏某诉宋某华等房屋买卖合同案

房产新政实施并不必然导致买卖合同解除——魏某诉宋某华等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终5568号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：魏某

被告（上诉人）：宋某华、林某婧

被告：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）

【基本案情】

2017年3月11日，魏某（出卖人）与宋某华、林某婧（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由宋某华、林某婧购买魏某所有的位于北京市丰台区右外大街56号1号楼18层2单元××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为100.62平方米，该房屋成交价格为462万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为356万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为300万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。第七条违约责任约定：“逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”

同日，魏某（甲方/出卖方）与宋某华、林某婧（乙方/买受方）、链家公司（丙方/居间方）签订了《补充协议》，约定：甲、乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为818万元，乙方于2017年3月11日将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于做完房屋核验后2个工作日内将第二笔定金30万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于收到银行批贷通知函后5个工作日内将第一笔首付款162万元以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于收到银行批贷通知函后5个工作日内将第二笔首付款304万元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应于收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；若乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违 约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（2）拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约 金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还；第四条违约责任还约定：“4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”第五条其他还约定：“其他约定：2.乙方承诺具有北京市购房资质和购房贷款资质。”

同日，魏某和宋某华、林某婧及方源公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定宋某华、林某婧应向方源公司支付保障服务费24540元及代收评估费600元。同日，魏某和宋某华、林某婧及链家公司签订了《居间服务合同》，约定宋某华、林某婧应向链家公司支付居间代理费179960元。

上述合同签订当日，宋某华、林某婧向魏某支付第一笔定金20万元。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局和北京住房公积金管理中心联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法〔2017〕3号，以下简称限贷政策），规定：二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 80%。

2017年3月21日，宋某华、林某婧向魏某支付了第二笔定金30万元。至此，宋某华、林某婧已向魏某支付了定金共计50万元。

2017年4月29日，宋某华、林某婧向魏某发送短信表明因限贷政策影响，资金缺口200多万元，协商解约。

另查，宋某华、林某婧还向方源公司支付了保障服务费24540元及代收评估费600元，向链家公司支付了居间服务费179960元。

【案件焦点】

1.宋某华、林某婧是否确因新政而致履约能力受到严重影响，从而导致房屋买卖合同无法履行；2.房屋买卖合同解除后的法律后果与责任承担。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：原告魏某与被告宋某华、林某婧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告魏某与被告宋某华、林某婧、被告链家公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。双方约定二被告以贷款300万元的方式支付部分购房款，但新的限贷政策在2017年3月17日颁布后，导致二被告不能按合同约定的贷款数额办理贷款，房款中非贷款比例增加，且其出售原自有房屋所得房款与本案购房款有一定差距，无力支付本案全部房款，致使本案买卖合同无法继续履行，被告据此有权要求解除合同。被告在取得上述解除权后，应当及时行使上述权利，对不再继续履行合同作出明确意思表示。否 则，在合同尚未解除的情况下，原告理应认为二被告能够继续履行合 同。但二被告未能及时做出表示，时至2017年4月29日方以短信方式表示协商不再继续履行合同，从而导致原告未能及时控制损失，造成损失扩大。对此，二被告存在过错，应当承担相应违约责任。二被告辩称在相关政策颁布后，不能确定该政策的适用范围，依据不足，法院亦不采纳。鉴于原告主张的违约金数额与其实际损失相比明显偏高，且二被告亦对此提出异议，根据相关法律规定，法院对原告主张的违约金数额予以酌减。根据原告提供的相关证据，法院对于原告的律师费数额予以认定，但违约金系对损失的补偿，因法院已经判令被告支付违约金，违约金数额对原告的律师费损失已经予以补偿，故对原告主张二被告支付律师费损失的主张，法院不再予以支持。原告诉称被告在6月11日曾表示继续履行合同，但没有提供充足证据予以证明，法院不予采信。因被告支付的定金已在另案中判令原告返还，故原告要求定金充抵违约金的主张，法院不再支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：

一、解除魏某与宋某华、林李靖于2017年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、解除魏某与宋某华、林李靖、链家公司于2017年3月31日签订的《补充协议》；

三、宋某华、林李靖于本判决书生效之日起十五日内向魏某支付违约金70万元；

四、驳回魏某的其他诉讼请求。

宋某华、林某婧不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。宋某华、林某婧与魏某签订的《北京市存量房屋买卖合 同》及宋某华、林某婧与魏某、链家公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合 同，双方应按合同约定履行。本案争议焦点系涉案合同是否因新政的实施致使无法继续履行，即宋某华、林某婧是否应当承担违约责任。根据本案查明的事实，首先，在新政出台后，宋某华、林某婧仍向魏某支付了定金30万元；后宋某华、林某婧向链家公司表示可以继续履行合同。其次，宋某华、林某婧虽于2017年4月29日向魏某发送短信协商解约，但直至2017年7月19日宋某华、林某婧诉至法院要求解除合同之时，双方始终对是否继续履行合同未达成一致。最后，双方均认可，宋某华、林某婧于2017年3月将其名下另外一套房屋出售予案外人，售价753万 元。宋某华、林某婧主张由于新政实施导致首付款增加120余万元，并自认资金缺口80万元左右。法院结合涉案合同的履行情况、购房成本增加比例、宋某华、林某婧工作资信状况及出售另外一套房屋后的资金回笼情况，难以认定新政对宋某华、林某婧履行涉案房屋买卖合同的履约成本、履约能力构成严重影响，故对宋某华、林某婧主张解除合同后免除违约责任的上诉请求，不予支持。

关于违约金数额，综合本案合同履行情形情况、违约方过错、守约方实际损失等，法院对一审法院酌定宋某华、林某婧应当支付魏某违约金70万元不持异议。

北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等十一项限购、限贷调控政策（以下简称为“3.17新政”）。“3.17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但由于上述新政颁布缓冲期短、覆盖面广、调控力度大，由此也引发了一定数量纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准，北京市高院民一庭随后下发了《高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称为《会议纪要》），对房地产调控政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见。

此次新政相比于历次政策的显著特点之一系影响首付款比例的因素除买房人家庭名下在本市有无住房外，还需对其名下有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录进行审查，即社会通说的在差别化住房信贷政策基础上，“认购又认贷”，这是此前调控政策从未出现的新手段。在北京市房屋买卖市场中，连环买卖占较大比例，包括本案在内的很多买房人，本寄希望于通过及时卖出名下住房的方式来符合原本政策中较低首付的规定，但在本次新政实施后，即使卖出了名下原有住房，但由于此前存在住房贷款记录，亦无法满足低首付的要求，履约能力受到不同程度影响，从而导致纠纷产生。

《会议纪要》对于此类受新政影响的合同履行与否做出了指导性、建设性规定。根据规定，对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支 持。但确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。结合本案，一审及二审法院均审慎审查了涉案买卖合同的实际履行情况：一方面，买受人宋某华、林某婧确属因新政实施增加了履约成本；另一方面，新政出台后，宋某华、林某婧不仅通过中介公司明确向出卖人表示同意继续履行合同，同时还是支付定金的行为表示了其继续履行的合同的意愿，而并未及时通过合法、合约的方式主张解除涉案买卖合同。后宋、林二人在新政实施一个月后与出卖人协商解除买卖合同未果；经过两审法官审查，宋、林二人在合同签订和履行期间出售了自己名下原有房产，结合二人的工作背 景、潜在履约能力和实际资金回笼时间、数量，综合判断本案属于虽因新政导致履约成本增加，但增加幅度较小，不足以严重影响合同履行的情况；宋某华、林某婧以新政为由拒不履行合同的行为显属违约，最终判决宋、林二人应当承担合同解除后的违约责任。

综上，判断确因新政导致买卖合同能否继续履行，法院会根据具体案件情况，综合个案中合同履行程度、合同履约条款规定、当事人因新政实施的实际成本增加比例、买受人资金回笼状况、资信情况等因素综合进行考量，避免“一刀切”导致利益显著失衡，有违公平原则。

编写人：北京市丰台区人民法院 王旻忞