房屋买卖合同解除及后续处理案：俞某晋、张某真诉王某斌

房屋买卖合同解除时间的认定以及解除后相关问题的处理——俞某晋、张某真诉王某斌房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2018）京03民终3556号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：俞某晋、张某真

被告（反诉原告、被上诉人）：王某斌

第三人（被上诉人）：北京中联置家房地产经纪有限公司（以下简称中联置业公司）

【基本案情】

2016年12月16日，在中联置业公司所提供的居间服务下，俞某晋、张某真作为出卖人与买受人王某斌签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议。双方约定：王某斌以总价1060万元购买俞某晋、张某真名下位于顺义区温榆庄园一区127号楼1层×××室的房屋，该房屋的面积为

230.21平方米。房屋买卖合同以及补充协议对交易定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。双方同时约定，购买涉诉房屋的定金为100万元，王某斌于签约当日支付45万元，剩余55万元不晚于2016年12月19日支付；首付款（不含定金）为 510万元，由王某斌分两笔支付于2017年6月30日前支付210万元用于原告偿还银行贷款；办理存量房自用交易资金监管时，存入监管账户300万元；尾款450万元以商业贷款方式支付。另约定双方于购房合同签订之日起270日内办理产权转移手续。王某斌依照约定分别于2016年12月 16日、12月18日分两次共计向俞某晋、张某真支付了定金100万元。

2017年3月22日，北京市发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，该文件明确：连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税，是指按工资、薪金所得缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。按照中联置业公司所进行的核验结果显示，王某斌在本市的购房资格审查未校验通过，原因为未连续5年缴纳个人所得税。2017年6月15日王某斌向俞某晋、张某真发出解除合同通知书，通知原告解除购房合同，并要求原告于接到通知后3日内办理解约手续并退还购房定金。后双方因合同履行问题发生争议。原告起诉要求解除房屋买卖合同并依法判决认定被告违约。被告王某斌提出反诉，请求判令被反诉人退还反诉人已付定金100万元及利息损失。

【案件焦点】

1.涉诉房屋买卖合同是否应当解除；2.合同解除后，后续事项应当如何处理。

【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：涉诉房屋买卖合同系因合同订立后住房限购政策的实施，王某斌不具备购房资质而导致其无法继续购买涉诉房屋进而致使合同目的无法实现，合同无法继续履行。本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，原、被告双方当事人均享有合同解除权。在庭审中，被告虽主张其在2017年 6月15日向原告发出解除合同的通知，但原告并未收到该通知。另，在法院2017年8月1日组织双方谈话时，原告变更诉讼请求，明确提出要求解除涉诉房屋买卖合同。法院当庭将原告的变更诉讼请求申请书送达给了被告。被告当日提出反诉，要求解除涉诉房屋买卖合同。双方均明确提出解除涉诉房屋买卖合同，但双方对解除时间有争议。根据合同法的规定解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解 除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。据此结合本案事实，法院认定涉诉房屋买卖合同及相关补充协议于2017年8月1日解除。

本案涉诉合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，并非王某斌恶意违约。故此，俞某晋、张某真应当将涉诉定金100万元退还给王某斌。法院对俞某晋、张某真在本案中所提出的要求依法判决认定王某斌违约，其不需向王某斌返还定金100万元的诉讼请求不予支持。因涉诉合同的解除并非系俞某晋、张某真的原因，其也不存在违约行为，故此一审法院对王某斌所主张的要求俞某晋、张某真支付100万元定金相应利息的反诉请求不予支持。

北京市顺义区人民法院判决解除双方的买卖合同，俞某晋、张某真向王某斌返还房屋定金100万元。

俞某晋、张某真不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行 为。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭，而合同解除时间的认 定，对合同解除后违约责任的认定和相关后续问题的处理具有重要意义和作用。该案涉及房屋买卖合同解除时间的认定以及相关问题的处理。关于此问题笔者分析如下：

一、关于合同解除时间的认定

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从《中华人民共和国合同法》的以上规定可以看出，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。因此，对于解除通知生效时间的界定十分重要，这关系到合同效力何时归于消灭的问题。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知达到相对人时解除，即使相对人提出异议，并进而请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力，但只要人民法院或者仲裁机构作出合同解除的生效判决，则合同解除的时间也应溯及解除合同的通知到达相对人之 时。同理，如果解除权人于通知相对人解除合同后另行提起诉讼或者仲裁请求确认合同解除的效力，合同解除的时间也应理解为通知到达相对人之时。如果解除权人直接向人民法院提起诉讼或者仲裁行使解除权，如何认定合同解除的具体时间呢？解除通知也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同而已。在诉前未经通知程序而行使解除权的场合，如果合同解除最终被认定有效，则载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力。因此，起诉状就是解除权行使的通知。无论直接通知还是间接通知，都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式，且均已到达了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。

具体到本案中，本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，原、被告双方当事人均享有合同解除权。在庭审中，被告虽主张其在2017年6月15日向原告发出解除合同的通知，但原告并未收到该通知。另外，在法院2017年8月1日组织双方谈话时，原告变更诉讼请求，明确提出要求解除涉诉房屋买卖合同。法院当庭将原告的变更诉讼请求申请书送达给了被告。被告当日提出反诉，要求解除涉诉房屋买卖合同。双方均明确提出解除涉诉房屋买卖合同，但双方对解除时间有争议。根据上述合同法关于合同解除权的相关规定和相关理论，法院认为解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。据此结合本案事实，故法院认定涉诉房屋买卖合同及相关补充协议于2017年8月1日解除。

二、参照适用本案应当注意的问题

合同解除是司法实践中运用十分广泛的一项制度，且违约解除作为违约救济的一种方式，可以产生合同终止等法律效果，直接关系到当事人订约目的的实现，合同解除时间的认定关乎合同效力的延续与否，既存权利义务是终止抑或清算，形成权和抗辩（权）的产生与援用，辐射至物的返还请求权、不当得利返还请求权、损害赔偿请求权、附着的担保的命运以至诉讼时效。审理涉及合同解除时间认定问题的案件时，应当从以下方面进行认定和分析：解除权属于简单形成权的理论，其行使应不以诉讼为必要，即依当事人一方意思表示可以产生解除的法律效 果，原则上，解除权人应当以通知方式解除合同。在具体的审判实践 中，如在诉讼前，解除权人已发出解除合同的通知，相对方有异议提起诉讼或解除权人直接起诉请求法院确认合同解除的效力，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。但解除权人未发出解除合同的通知，径行起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，也应当判决解除合同，为避免诉讼拖延影响当事人利益，合同解除的时间可以确定为法院传票送达时间，合同相对方有多方当事人的，以最后收到传票一方的送达时间为合同解除时间。当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同 的，可以双方合意解除之日为合同解除之日。当事人在起诉时未提出解除的请求，但在诉讼过程中，一方当事人变更诉讼请求或对方反诉要求解除合同的，法院经审理认为合同应当解除的，可以诉讼请求通知到对方之日为合同解除日期。

编写人：北京市顺义区人民法院 张鹏飞