房屋买卖合同纠纷案二审维持原判，新基伟业公司需交付预定房屋

“在房地产买卖合同纠纷案件中，如何处理项目转让后的合同义务承担问题，以及如何认定新签订的商品房买卖协议的有效性，是司法实践中的关键问题。本案中，保定新基伟业房地产开发有限公司与金钟铉之间的房屋买卖合同纠纷，涉及到了原开发商与新开发商之间的权利义务转让，以及新签订的商品房买卖协议的履行问题。上诉人新基伟业公司是否应当承担原开发商的合同义务？2013年4月9日签订的商品房买卖协议是否合法有效？二审法院如何判决？本文将围绕这些问题，探讨房地产买卖合同纠纷中的法律适用及合同义务的转移。”

【案情简介】

保定市中级人民法院审理保定新基伟业房地产开发有限公司与金钟铉房屋买卖合同纠纷上诉案。一审中，金钟铉要求新基伟业交付所购房屋并办理产权证，一审法院支持其请求。新基伟业上诉，二审法院认为新基伟业应承受原新天地公司的权利义务，且与金钟铉的商品房买卖协议合法有效，应履行合同。二审驳回上诉，维持原判。

【附法院判决书】

河北省保定市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀06民终3172号

上诉人（原审被告）：保定新基伟业房地产开发有限公司，住所地清苑区清苑南街28号。

法定代表人：徐新革，经理。

委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：金钟铉，男，1958年12月19日出生，朝鲜族，住保定市清苑区。

委托诉讼代理人：夏大勇，男，1955年1月6日，汉族，住保定市清苑区。

原审被告：徐新革，男，1968年2月22日出生，住保定市清苑区。

原审被告：河北振翔物资经贸有限公司，住所地保定市清苑区光明中路59号。

法定代表人：段法亮，经理。

原审被告：万呈邯郸置业有限公司，住所地邯郸市经济开发区世纪大街21号乙鑫通大厦7层720房间。

法定代表人：孟静刚，经理。

上诉人保定新基伟业房地产开发有限公司（以下简称：新基伟业）因与被上诉人金钟铉、万呈邯郸置业有限公司（以下简称万呈公司）、徐新革、河北振翔物资经贸有限公司（以下简称振翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2018）冀0608民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新基伟业公司之委托诉讼代理人张维杰、被上诉人金钟铉及其委托诉讼代理人夏大勇到庭参加诉讼，原审被告徐新革、振翔公司经合法传唤，原审被告万呈公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新基伟业上诉请求：一、撤销（2018）冀0608民初933号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人金钟铉的原审诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审人民法院认定事实不清，证据不足。首先，原审人民法院认定被上诉人金钟铉与原新天地公司清苑分公司签订的合同延续缺乏事实、该推断无证据支持，两份合同无论是在房号、价款、面积等合同关键条款有明显差异，无法推定。其次，原审人民法院认定金钟铉已付清《新天地商厦公寓内部订房协议》约定的合同总价款，明显错误。合同约定总价款为308000元，另有优惠券110000元，且优惠券60000元仍由金钟铉持有，没有发生兑付优惠券的事实。该优惠券在万呈公司没有到庭参加诉讼的情况下，原审是无法认定其真实性及如何使用的，认定全部优惠券能够抵顶房款明显错误。最后，原审判定依据与上诉人签订的《商品房买卖协议》交付金钟铉1-23-2301号房屋一套，该协议中约定的房屋面积无法确定、单价无法确定，在合同条款不明确的情况下，无法履行该合同。二、原审判决适用法律错误。原审人民法院适用民法通则第九十一条、合同法第八十八条之规定明显错误，根据该两项规定合同的转让或者概括转移应当经过合同相对方的同意，而本案中并非该情况即没有相对方的同意更不是合同的转让，而是上诉人与被上诉人自行独立订立的合同。原审适用法律明显错误。三、原审人民法院证据采信错误。上诉人与金钟铉订立的《商品房买卖协议》是一份独立的协议，该协议内容因无具体标准而无法实施，对此证据应当正确认定。被上诉人与原新天地清苑分公司签订的协议因上诉人并不知情而无法履行，应予解除。上诉人在原审中要求提供给新天地公司缴纳房款的银行流水，被上诉人未提供且原审人民法院也未调查明显错误。

金钟铉答辩称，一、2010年6月2日，由新天地公司开发的“迈创新天地商厦”项目转让给了徐新革，由项目相关部门清苑文体局为见证方签署了一份转让协议。协议明确规定徐新革承接本项目全部债权债务，而后相续成立了以徐新革为法人代表的保定新基伟业房地产开发有限公司，承担了本项目的建设开发任务，由此可见，在这种先后衔接顺序清晰，责权关系明确的事实面前，答辩人金钟铉与原新天地开发公司所签内部购房协议，新基伟业公司理应认可并继续履行。二、关于答辩人原《新天地商厦公寓内部订房协议》约定的房价构成，主要包括已付现金19万元，签单现场优惠0.6739万元，另外由王醒狮（法人代表）赠予的优惠券11万元，总计30.8万元。特别需要说明的是这种优惠券，当时凡内部购房者均获得了此券，这也是内部购房的优惠之处。三、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖协议》是原与新天地公司所签署《新天地商厦公寓内部订房协议》的调整和补充，基于本建设项目由新天地公司转让给徐新革，并由以徐新革为法定代表人的新基伟业承接建设开发，依据转让协议规定项目的债权债务随同一并转让，期间新基伟业公司也多次通知答辩人提供原与新天地公司签订的内部购房协议及相关材料（原件及复印件），并与新基伟业掌握的移交记录予以对照，2013年4月9日，新基伟业公司通知答辩人去其公司售楼部，针对房屋设计变更的具体情况，在原与新天地公司签订的内部购房协议的基础上重新核定了楼层和房型，并与新基伟业公司又签订了一份商品房购买协议，由此可见，与新基伟业公司签订的这份购房协议是原与新天地公司所签订协议的调整（楼层、房型）和补充。四、本案第三人提出与被答辩人存在借贷关系，该民间借贷与本案没有任何关联性，第三方应另行起诉要求贷款人归还本息。借贷合同属实践性合同，未经依法审理，在借贷事实未经确认的情况下，被答辩人默认借款真实有效且用该款抵账，答辩人有理由认为是被答辩人与第三人弄虚作假，恶意串通损害答辩人的合法权益。

万呈公司、徐新革、振翔公司未答辩。

金钟铉向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司继续履行合同，立即交付原告位于清苑区清苑路东侧“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2301室房屋一套并协助原告办理不动产产权证。2、请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司偿付原告自2014年12月31日起至2018年4月30日的利息55976元及至交付房屋之日的利息。3、请求法院依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司按每平方米2680元计算房价款，多退少补。4、请求法院依法判令被告万呈邯郸置业有限公司对上述债务承担连带责任。5、诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告金钟铉于2009年3月1日与河北新天地房地产开发有限公司（万呈的前身）清苑分公司签订的内部订房协议：原告订购新天地商厦公寓四单元十层1001号商品房一套，建筑面积117.44平方米，单价为每平方米2680元。价款314739元，本协议所订房屋为内部房，优惠6739元，实付房款308000元；2009年3月1日金钟铉向河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司交定金10000元，2009年3月5日交房款18万元，原告金钟铉持有河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司2009年2月28日代金劵11张，每张1万元；2010年6月2日，河北新天地房地产开发有限公司与被告徐新革签订协议，约定将清苑新天地商厦项目转让给徐新革个人，徐新革承担该项目的全部债权债务，被告振翔公司提供担保。后徐新革成立被告新基伟业公司，并担任法定代表人，清苑新天地商厦项目由被告新基伟业公司承接。2013年4月9日金钟铉与新基伟业公司签订的“商品房买卖协议”：金钟铉购买“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2301室，该房屋土地性质为住宅，交房时间为2014年12月31日前，面积以最终政府部门实际测量为准，建筑面积多退少补，未约定合同价格、房屋面积，合同第4条约定未尽事宜由双方另行签署补充合同；被告新基伟业公司至今未交付房屋。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。

一审法院认为，原告金钟铉于2009年3月1日与河北新天地房地产开发有限公司（万呈的前身）清苑分公司签订内部订房协议，原告订购新天地商厦公寓四单元十层1001号商品房一套，建筑面积117.44平方米，单价为每平方米2680元。价款314739元，本协议所订房屋为内部房，优惠6739元，实付房款308000元。原告于2009年3月1日交给新天地分清苑公司定金1万元，2009年3月5日交房款18万元，原告金钟铉持有河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司2009年2月28日代金劵11张，每张1万元。后河北新天地房地产开发有限公司将该房地产项目转让给被告新基伟业公司，2013年4月9日金钟铉与新基伟业公司签订“商品房买卖协议”，金钟铉购买“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2301室，交房时间为2014年12月31日前，应视为原告同意河北新天地房地产开发有限公司将迈创新天地商厦公寓房产的权利、义务全部转让给被告新基伟业公司，即原河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司与原告的新天地商厦公寓购房协议的全部合同权利义务转让给被告新基伟业公司，原告与被告新基伟业公司所签订的《商品房买卖合同》是对新天地商厦公寓购房协议的调整和补充，均系合同双方真实意思表示，原告已被告履行了支付购房款的义务，被告新基伟业公司应按照双方所约定的时间将所约定房屋交付给原告，即被告新基伟业公司应在2014年12月31日前将“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2301室房屋交付原告，并协助原告办理不动产产权证。对原告所主张被告新基伟业公司按每平米2680元计算房款，多退少补，因其未就该房产的具体面积提供相关证据，对该主张本案不作处理，可另行起诉。原告请求依法判令被告保定新基伟业房地产开发有限公司偿付原告自2014年12月31日起至2018年4月30日的利息55976元及至交付房屋之日的利息，证据不足亦未提供损失的计算依据，故本案不作处理，可另行起诉。因原、被告均认可合同权利义务已转让给被告新基伟业公司，原告要求被告万呈公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告徐新革、振翔公司承担连带责任，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告保定新基伟业房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告金钟铉交付“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2301房屋一套，并协助原告办理不动产产权证。二、驳回原告金钟铉其他诉讼请求。三、被告万呈邯郸置业有限公司、徐新革、河北振翔物资经贸有限公司在本案中不承担民事责任。案件受理费1279元，由被告保定新基伟业房地产开发有限公司负担。”

本院二审期间，案涉各方均未提交新的证据。上诉人对万呈公司和新基伟业之间的协议认可。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，新天地公司将案涉项目已经转让给徐新革后，由新基伟业公司进行了开发，而新基伟业的法定代表人为徐新革。一审中金钟铉提交了其与新天地公司于2009年3月1日签定的《新天地商厦公寓内部订房协议》、新天地公司出具的收据及十一张代金券，上诉人并未提交证据否定上述合同、收据及代金券真实性、合法性，上诉人与被上诉人均认可新天地公司与徐新革签订的协议书，而该协议第4条约定徐新革承接甲方新天地公司的全部债权债务。上诉人作为甲方与金钟铉于2013年4月9日签订了商品房买卖协议，约定的房屋为1-23-2301，并未记载房屋的面积，只是约定以最终政府部分交房实际测量为准，建筑面积多退少补，也未约定房屋价款。上诉人作为房地产开发企业，签订既无房屋面积又无价格的协议，有悖常理。结合上诉人的法定代表人为徐新革以及徐新革与新天地公司所签订的协议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，可以认定上诉人就本案房屋买卖合同概括承受了新天地公司的权利与义务，也可以认定2013年4月9日金钟铉与上诉人所签订的商品房买卖协议，是对金钟铉与新天地公司的协议实质变更。上诉人并无证据证明2013年4月9日的协议有悖其真实意思表示，故该协议合法有效，上诉人应当按照该协议及时履行合同。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1538元，由上诉人保定新基伟业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 霍丽芳

审 判 员 于纪芳

审 判 员 庞 茜

二〇二〇年十一月七日

法官助理 杨占军

书 记 员 史孟鑫

【总结】

二审维持原判，驳回上诉人新基伟业公司请求，判令其继续履行与金钟铉的房屋买卖合同，交付房屋并协助办理产权证。