临沂市兰山区法院判决租赁合同解除，反诉请求均被驳回

“在租赁合同纠纷案件中，合同的效力、合同解除的条件、租赁费用的支付以及违约责任的承担是审理的关键。本案中，林某与胡某伟之间因租赁合同发生纠纷，涉及合同解除、租金返还及违约金赔偿等问题。法院如何在本案中确定合同解除的时间？如何认定违约责任？本文将通过对该判决书的分析，探讨租赁合同纠纷案件中的重要法律问题，并分析法院在审理过程中的裁判思路。接下来，我们将详细解析这起租赁合同纠纷案件的判决内容。”

【案情简介】

       原告林某与被告胡某伟、胡某生之间存在租赁合同纠纷。2018年6月25日，林某与胡某伟签订租赁协议，约定租赁期为2018年7月15日至2023年7月16日，年租金10万元。林某通过微信向胡某伟支付1万元，通过银行转账向胡某生支付14万元。2019年1月22日，林某提起诉讼，要求确认租赁协议无效，要求胡某伟与胡某生共同返还15万元并赔偿损失。法院于2019年8月作出判决，确认双方的租赁协议有效，驳回了林某的诉讼请求。

在本案中，法院认为林某与胡某伟签订的租赁协议为有效协议，已经法院生效判决确认。根据胡某伟又欲将房屋出租的实际情况，双方合同已实际解除。因此，双方要求解除合同的诉讼请求，法院均予支持。至于合同解除的具体时间，法院确定为录音形成之日。林某在合同期内提前解除合同，但其未能举证证明胡某伟在租赁期限内有导致合同不能履行的情形，系违约行为，因此，林某要求胡某伟退还已交纳的租金10万元、合同履行保证金5000元并赔偿相应损失的诉讼请求，法院不予支持。对于设备保证金，林某未能举证证明其已将全部设备交还胡某伟，其要求胡某伟退还，法院不予支持。林某向胡某生转账14万元，系履行合同约定的付款义务，并非造成其损失的原因，其要求胡某生承担责任，无法律依据，法院不予支持。该部分款项，林某可在向胡某伟交还设备后另行主张。

法院最终判决：林某与胡某伟于2018年6月25日签订的租赁协议于2018年12月22日解除；驳回林某的其他诉讼请求；驳回胡某伟的其他反诉请求。案件受理费由林某和胡某伟分别负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

【附法院判决书】

山东省临沂市兰山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁1302民初14172号

原告（反诉被告）：林某，男，1985年10月2日出生，汉族，住山东省莒南县。

委托诉讼代理人：尤作稳，山东三禾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：颜琪琪，山东三禾律师事务所律师。

被告（反诉原告）：胡某伟，男，1975年7月5日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：李杰，山东平澜律师事务所律师。

被告：胡某生，男，1996年1月13日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。

原告林某与被告胡某伟、胡某生租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林某的委托诉讼代理人颜琪琪，被告胡某伟及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。被告胡某生向法庭提交书面答辩状，但经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

林某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认解除原告与被告1之间签订的《租赁协议》；2.请求法院依法判令二被告连带返还150000元及损失(自2018年6月25日起按照年息6%支付到实际支付之日止)；3.请求法院依法判令二被告连带赔偿原告保全费、诉讼责任险损失；4.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告与被告1于2018年6月25日签订《租赁协议》，租赁期为2018年7月15日至2023年7月16日，原告通过微信向被告1支付1万元，通过银行转账到被告2的银行账户中14万元。原告准备装修时得知被告1对涉案房屋没有所有权，原告多次找被告1，被告1表示无法提供权利证明，后又发现被告再次张贴租赁广告，也不返还租金及保证金。原告多次催要未果，无奈提起诉讼，请贵院依法为维护原告的合法权益。

胡某伟辩称，首先在本案诉讼之前，原告从未向被告主张解除合同现被告同意解除双方于2018年6月25日签订的租赁协议，但要求原告补齐所欠房租，并支付滞纳金。其次涉案租赁协议已经临沂市兰山区人民法院于2019年8月23日作出的(2019)鲁1302民初1370号民事判决书确认为有效合同。现原告在涉案租赁协议签订并履行两年之后，起诉被告要求返还房屋赔偿损失等诉讼请求，与事实不符与法律相背。最后，本案原告应被告胡某伟的要求转至胡某生账户，实际系被告胡某伟偿还的所欠被告胡某生的装修款。现原告起诉要求被告胡某生就本案承担连带责任无事实及法律依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求

胡某生辩称，关于答辩人胡某生与被答辩人林某租赁合同纠纷一案，因被答辩人的诉求与事实不符，于法律无据，请求法院对被答辩人的诉讼请求依法予以驳回。具体理由如下:第一、根据合同的相对性原则，答辩人胡某生非本案合同的当事人，与本案无任何关联性，被答辩人起诉答辩人缺乏事实依据;第一、本案中被答辩人应被告胡某伟的要求将14万元转至答辩人的银行账户，系因答辩人为本案被告胡某伟垫付了涉案房屋的部分装修费14万元，该款项是胡某伟偿付答辩人代其支付的装修款，并非出借账户给被告胡某伟使用。第二、如被答辩人主张答辩人系出借账户给被告胡某伟使用，应对涉案款项承担连带责任，其应对此承担举证责任。综上，被答辩认起诉答辩人无事实和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。

胡某伟向本院提出反诉讼请求：1.请求法院依法调解或判令解除反诉原告胡某伟与反诉被告林某于2018年6月25日签订的《租赁协议》;2.请求法院依法调解或判令反诉被告偿付反诉原告自2019年7月15日至2020年8月15日的房屋租赁费108333元及自2020年8月16日起至合同解除之日的房屋租赁费，以及迟交房租的滞纳金和违约金。3.诉讼费、律师费等费用均由反诉被告方承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月25日签订《租赁协议》一份，约定反诉原告将临沂市兰山区工厂出租给反诉被告使用，双方约定租赁期限自2018年7月15日起至2023年7月16日止，年租金10万元，保证金5000元，双方还口头约定反诉被告支付反诉原告转让费15万元。合同签订后，反诉被告即向反诉原告支付了转让费15万元，并就租金10万元向反诉原告出具欠条一张。后反诉被告以反诉原告对涉案房屋不享有所有权及使用权为由于2019年1月22日将反诉原告诉至法院，要求法院确认合同无效，并判令反诉原告返还其已交付款项。该诉求被贵院以（2019）鲁1302民初1370号民事判决书驳回后，其以解除合同、返还已交款项为诉求再次将反诉原告诉至贵院。在涉案合同签订后，反诉原告即已将涉案房屋交付给反诉被告使用，至今涉案房屋仍处于反诉被告的控制之下。现反诉被告毁约，要求提前解除合同，如法院调解或判令解除涉案房屋租赁合同，反诉被告在承担违约责任的前提下还应向反诉原告支付自2018年7月15日至法院调解或判令合同解除之日的房租（扣除（2019）鲁1302民初1370号民事判决书中确认的其已经支付的房租10万元）。在反诉被告提起本诉之前反诉原告通过多方途径向反诉被告索要前述房租均未果，在此为保护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。

林某对胡某伟的反诉辩称，兰山区人民法院(2019)鲁1302民初1370号民事判决书已经对反诉被告交付给反诉原告的十五万元性质进行了确认，其中100000元为房屋租金，5000元为合同保证金，45000元为房屋设备保证金。根据录像可知2018年8月10日反诉原告已经对外张贴出租广告，反诉原告的实际行为已经视为解除合同，何谈房屋的租赁费、滞纳金及违约金。

本院经审理认定事实如下：2011年1月份，胡某伟租赁了案外人临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司位于临沂市兰山区工厂的房屋，后期利用房屋开办音乐酒吧，房屋面积共计400余平方米。

2018年6月25日，胡某伟与林某签订租赁协议一份，将上述房屋转租于林某，双方约定年租金为100000元，租金每年结算一次，提前两个月交纳。租赁期限为五年，自2018年7月15日至2023年7月16日，并约定履约保证金为5000元，在双方履约过程中，如林某有违约行为，胡某伟会依据实际情况从此笔款项中扣付罚金，合同止，保证金无息返还，房租每年结算一次，签订本合同后一日内收取第一年租金，下次提前二个月收取下年度租金。当日，林某通过微信向胡某伟转款10000元，向胡某伟之子胡某生江款140000元。合同签订后同，林某接收了涉案房屋，并在涉案房屋内安装电子显示屏。

2019年1月22日，林某向本院提起民事诉讼，案号为（2019）鲁1302民初1370号，主张胡某伟非房屋所有权人，亦无使用权，要求确认租赁协议无效，要求胡某伟与胡某生共同返还其150000元并赔偿损失……。本院于2019年3月11日开庭审理了该案，于同年8月份依法作出判决，确认双方的租赁协议有效，确认林某交纳的150000元中含租金100000元，履约保证金5000元，设备保证金45000元，驳回了林某的诉讼请求。

庭审中，林某提交其代理人尤作稳与胡某伟的电话录音一份，涉案房屋门前张贴公告的录像一份，称录音形成于2018年12月22日，主张胡某伟在2018年8月10日前在涉案房屋张贴出租告示，对外出租房屋，双方的合同已在此前解除。录音中，尤作稳称要给同学介绍作教育使用，胡某伟称涉案房屋原来出租给网吧使用，后来收回，经营音乐酒吧，现在不营业了，可以出租。经质证，胡某伟称是林某委托其对外出租房屋，出租告示是林某张贴。

另查明，林某称（2019）鲁1302民初1370号案件下半年开庭后其将涉案房屋的门锁更换，胡某伟则称其在2020年5月份才更换了门锁。

本院认为，林某与胡某伟签订的租赁协议为有效协议，已经本院生效判决确认，本案中本院予以确认。根据胡某伟又欲将房屋出租的实际情况，双方合同已实际解除。故，双方要求解除合同的诉讼请求，本院均予支持。至于合同解除的具体时间，因双方均未能举证证明，对于该日期，本院确定为录音形成之日。林某在合同期内提前解除合同，但其未能举证证明胡某伟在租赁期限内有导致合同不能履行的情形，系违约行为，因此，林某要求胡某伟退还已交纳的租金100000元、合同履行保证金5000元并赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持。对于设备保证金，林某未能举证证明其已将全部设备交还胡某伟，其要求胡某伟退还，本院不予支持。林某向胡某生转账140000元，系履行合同约定的付款义务，并非造成其损失的原因，其要求胡某生承担责任，无法律依据，本院不予支持。该部分款项，林某可在向胡某伟交还设备后另行主张。

根据林某提交的录音，可以认定双方合同已经解除，但因租赁房屋内的财产尚未交接，房屋钥匙亦未交接，故本院不宜据此直接认定胡某伟已实际接管了涉案房屋。但自林某向本院起诉确认合同效力，直到开庭审理该案时，胡某伟应当明知合同已不能履行，其应当采取相应措施减少损失。因其未能采取相关措施，其要求林某支付逾期占用费及相应违约金、滞纳金的反诉请求，本院不予支持。被告胡某生经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、林某与胡某伟于2018年6月25日签订的租赁协议于2018年12月22日解除；

二、驳回林某的其他诉讼请求；

三、驳回胡某伟的其他反诉请求。

本诉案件受理费1650元(已减半)，由林某负担；反诉案件受理费1233元(已减半)，由胡某伟负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

审判员  陈士祥

二〇二〇年十一月七日

书记员  李 宁

【总结】

林某应接受合同已解除的判决，并按照判决要求处理与胡某伟的租金及保证金问题。对于设备保证金，应在交还设备后另行主张。若对判决有异议，可在规定时间内上诉。

胡某伟应认识到其行为导致合同解除，因此无权要求林某支付逾期占用费等费用。若对判决有异议，也可在规定时间内上诉。

胡某生虽未到庭，但判决已明确其不承担连带责任，因此无需采取进一步行动。若对判决有异议，可在规定时间内上诉。

建议三方未来在签订和履行租赁合同时，更加注意合同条款的明确性和合法性，以避免类似纠纷的发生。