未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力认定标准

未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力认定标准——史某某诉周某某、宋某某第三人撤销之诉案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省高级人民法院（2017）苏民再415号民事判决书

2.案由：第三人撤销之诉

3.当事人

原告（被上诉人、再审申请人）：史某某被告（上诉人、被申请人）：周某某
被告（被申请人）：宋某某

【基本案情】

宋某某与周某某于2006年10月登记离婚。离婚协议书约定，双方共有的南京栖霞区某村240平方米房产归周某某所有。离婚后，该房产未办理过户手续，仍登记在宋某某名下。2007年7月10日，宋某某与栖霞区拆迁办签订“征地房屋拆迁补偿安置协议”约定，栖霞区拆迁办拆除宋某某上述房屋，支付宋某某房屋补偿款681118元，其中556847元按《南京市经济适用住房管理实施细则》规定的申购经济适用住房程序和要 求，申购总建筑面积155平方米的拆迁安置房。2009年5月16日，宋某某申购拆迁安置房两套，一套系南京市栖霞区某居民区2××室（以下简称 2××室房屋），建筑面积65.47平方米，房款160806元；另一套为同地址4××室，建筑面积89.9平方米，房款226447元。

2010年6月6日，宋某某与史某某签订《协议书》，约定：宋某某以255000元价格将2××室房屋转让给史某某；宋某某保证该房产无权属争议；五年后可以上市交易时，宋某某无条件配合过户，史某某应于过户手续完成后三日内付清购房余款25000元。协议签订后，史某某付给宋某某购房款230000元，宋某某将房屋钥匙、水卡、电卡一并交付史某 某。史某某装修后入住。

2014年6月25日，周某某以宋某某为被告，向南京市栖霞区人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，要求确认2××室、4××室房屋归其所有。宋某某确认该两套房屋归周某某所有，未陈述2××室房屋已出卖给史某某的事实。南京市栖霞区人民法院遂作出（2014）栖龙民初字第303号民事判决（以下简称303号判决），确认2××室、4××室两套房屋均归周某某所有，宋某某协助周某某将上述房屋所有权证和国有土地使用权证登记在周某某名下。史某某得知303号判决结果后，提起本案第三人撤销之诉，请求撤销303号判决，确认2××室归其所有，由宋某某协助办理房屋过户手续。

【案件焦点】

转让合同签订时，案涉经济适用住房未满当地政府规定的五年上市交易年限，转让合同效力能否援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的“损害社会公共利益”作否定性评价。

【法院裁判要旨】

江苏省南京市栖霞区人民法院经审理认为：宋某某在303号案件中未能主动如实陈述涉案房屋已出卖给史某某的事实，故史某某有权提起第三人撤销之诉。史某某与宋某某签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，史某某已按协议支付大部分购房款，并已实际入住使用。史某某善意取得了涉案房屋。

据此，江苏省南京市栖霞区人民法院作出（2014）栖民撤初字第1号民事判决：

一、撤销303号民事判决中2××室归周某某所有的判决；

二、2××室的房屋所有权归史某某所有，由宋某某协助史某某办理上述房屋的权属转移迁户登记手续，过户费用由史某某负担；

三、上述房屋权属登记过户手续办理后三日内，由史某某给付宋某某购房余款25000元。

周某某提起上诉。南京市栖霞区人民法院一审判决支持了史某某的诉讼请求。

江苏省南京市中级人民法院经审理认为：宋某某取得经济适用住房未满上市交易年限，与史某某签订房屋买卖协议转让2××室，破坏了政府对经济适用住房的管理秩序，损害社会公共利益，转让合同无效。改判：

一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖民撤初字第1号民事判决；

二、驳回史某某的诉讼请求。

江苏省高级人民法院经审理认为：原建设部等七部委联合发布的
《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《南京市房屋拆迁补偿安置办法》及《南京市经济适用住房管理实施细则》规定的当地经济适用住房供应对象除“城市低收入住房困难家庭”外，还包含征地拆迁中的被拆迁人。相关政策对二者在房屋取得条件、程序、价格、数量、溢价归属等方面的规定均大相径庭，被拆迁人可以通过产权置换方式取得多套经济适用住房，且无需上缴转让收益。由于房屋拆迁而取得经济适用住房，以满足拆迁安置条件为前提，系拆迁人与被拆迁人协商一致的结果，不具有为困难家庭提供社会保障的公益属性。本案中，宋某某转让其因拆迁安置取得的经济适用住房，不损害社会公共利益，转让合同当属有效。二审法院适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第五十六条第三款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民撤终字第6号民事判决及南京市栖霞区人民法院（2014）栖民撤初字第1号民事判决；

二、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第303号民事判决中南京市栖霞区某居民区2××室归周某某的判项；

三、宋某某协助史某某办理上述房屋的权属变更登记，过户费用由史某某负担，上述房屋权属变更登记办理后三日内，史某某给付宋某某购房余款25000元；

四、驳回史某某的其他诉讼请求。

【法官后语】

自改革开放以来，我国法官时常逡巡于民事合同效力，进退维谷。对于合同效力的认定，收之过紧，有害于民事交易的安全和诚信，有损于市场经济的活力；放之过松，则有害于政府在公共管理领域的职能和权威，有损于宏观调控的效果。司法裁判时，法官必须充分权衡二者在类案中所承载的价值重量。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的合同无效。何为社会公共利益？现行法律法规对此尚无具体规定。通说认为，社会公共利益一般是指关系社会不特定多数成员的利益，具有广泛性和群众性，且利益需求往往无法通过市场选择机制满足，需要通过有组织的统一行动予以提供。

未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力如何，时常成为该类案件的争议焦点。对此，法院需要甄别转让行为是否损害社会公共利益。目前中央政府层面关于经济适用住房的规定，主要是原建设部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》。该办法定义的经济适用住房，系面向不特定住房困难家庭供应，购买必须经过申请、核查、公 示、轮候等严格的法定公开程序，上市期限届满后转让所得溢价原则上也须缴归政府。同时，国家给予多项相关优惠政策，一般由政府无偿划拨土地，减免开发建设规费，严格限定销售价格。此类经济适用住房体现了政府对弱势群体的有组织帮助，目的是解决其无法通过正常市场机制购房的实际困难，具有鲜明的公益属性。当事人以“城市低收入住房困难家庭”身份申购取得经济适用住房，不用于自住却用于套取资金，在未满上市交易年限的情况下订立转让合同，违背了国家政策初衷，对其他需要住房保障的低收入群众而言是极不公平的，理当认定为损害了社会公共利益。

然而，一些地区扩大了经济适用住房的供应范畴，实际操作中为推进城市化进程，而将被征收土地的被拆迁人列为供应对象。由于房屋拆迁而取得的经济适用住房，其实质是地方政府借经济适用住房之名，与被拆迁人原有房屋进行的产权置换，被拆迁人可以在现金补偿和房屋置换两种拆迁补偿方式中进行选择，转让溢价亦归被拆迁人享有。与住房困难家庭申购经济适用住房相比，在申购条件、申购程序等多方面均有显著差异。此类经济适用住房的供应并非政府履行其公益职能，而是基于拆迁主体的经济效益考量。被拆迁人对置换房屋的权利来源可以追溯到无转让限制的被拆迁房屋，如果将转让限制强加于用作拆迁安置的经济适用住房，无异于令被拆迁人固有的洁净财产上横生权利瑕疵。因 此，被拆迁人转让因产权置换取得的经济适用住房，系民事主体对其财产的合法处分，无论年限，均不宜认定损害社会公共利益。

综上所述，未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力，应当根据房屋取得缘由是否具有公益属性作区别认定。“城市低收入住房困难家庭”经申购取得的经济适用住房，未满年限私自转让的，损害社会公共利益，应依法认定转让合同无效；地方政府将经济适用住房用于拆迁安置，被拆迁人转让通过产权置换取得的房屋，不损害社会公共利 益，应依法认定转让合同有效。司法裁判中切不可望文生义，以冠有经济适用住房之名而径行认定转让合同无效。