征收房屋拆迁补偿安置权益的认定

征收房屋拆迁补偿安置权益的认定——庄某峰、吴某蜂诉庄某进、林某花房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省泉州市安溪县人民法院（2018）闽0524民初1401号民事判决
书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：庄某峰、吴某蜂

被告：庄某进、林某花

【基本案情】

庄某进与庄某峰系兄弟关系。1995年3月底，庄某进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房（建筑面积123平方米）及附属设施煤间（建筑面积8.57平方米）以房价款75000元卖给庄某峰，双方达成了《房屋买卖协议》，庄某进随即将上述房屋交付给庄某峰装修并居住使用至今。1995年4月23日，庄某峰支付庄某进购房款 60000元，尚欠购房款15000元，庄某进向庄某峰出具一张便条给庄某峰收执。2008年4月，原告庄某峰又向被告庄某进支付购房款15000元及利息2000元共计17000元，庄某进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房《房屋所有权证》（证号：第139862号；所有权人：庄某进；建筑面积123平方米；煤间8.57平方米；填发机关：福建省安溪县建设委员会；填发日期：1995年12月25日）交给庄某峰保 管。同时，作为甲方的庄某进、林某花与作为乙方的庄某峰、吴某蜂签订上述达成的《房屋买卖协议》，自1995年3月底被告庄某进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房交付给原告庄某峰使用至今，双方均没有按《房屋买卖协议》约定到房屋登记机关办理产权变更登记。2015年11月20日，安溪县人民政府发出安政综（2015） 164号文《关于安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收决定书》，决定征收安溪县中山路以东、河滨北路以西、民主路以北、凤春路至河滨北路规划延伸段以南地块等范围内所有房屋。为 此，址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房属于被征收范围。原告庄某峰按安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室的要求，于2016年4月6日已将上述所居住的房屋腾空完毕，上述房屋已被拆除。根据《安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收补偿安置方案》规定，原告庄某峰、吴某蜂选择产权调换安置方 案。原告庄某峰向被告庄某进购买址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房后，因至今未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，致双方对上述征收房屋拆迁补偿安置权益发生纠纷，由此，庄某峰、吴某蜂于2016年12月14日向法院提起诉讼，2017年11月24日申请撤诉，法院于2017年11月27日以（2016）闽0524民初6569号民事裁定书裁定：准许庄某峰、吴某蜂撤诉。2018年3月5日，庄某峰、吴某蜂又向法院提起诉讼。

【案件焦点】

1.涉案《房屋买卖协议》是否有效；2.原告是否取得所购房屋所有权；3.涉案房屋因政府征收拆迁已灭失，原告是否能够主张所购房屋产权消灭的对价并获得征收涉案房屋拆迁补偿安置权益。

【法院裁判要旨】

福建省泉州市安溪县人民法院经审理认为：庄某进、林某花与庄某峰、吴某蜂签订的《房屋买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，协议约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议依法成 立、合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当按照协议的约定全面履行。

因庄某进与庄某峰系兄弟关系，所以在协议签订前，庄某进就将涉案房屋交给庄某峰，在庄某峰按照协议约定支付全部购房款后，庄某进又将涉案房屋的《房屋所有权证》交给庄某峰保管。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，庄某峰、吴某蜂与庄某进、林某花虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议的约定向庄某进付清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理所购买房屋的房屋所有权权属变更登记，故庄某峰、吴某蜂对所购买的房屋虽实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设 立、变更或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因政府征收拆迁而消灭，故庄某峰、吴某蜂已无法实际取得涉案房屋所有权。

庄某进作为涉案房屋登记的所有权人，在取得安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室对因征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益（即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等）后，在一定意义上，是庄某进、林某花在《房屋买卖协 议》中的合同权利出卖给庄某峰、吴某蜂涉案房屋的对价。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，庄某进在已收取了全部购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至庄某峰、吴某蜂名下，现因政府征收拆迁的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，庄某峰、吴某蜂可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益（即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等），现庄某峰、吴某蜂请求确认其享有《房屋买卖协议》中庄某进、林某花出卖给庄某峰、吴某蜂涉案房屋对应的征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益，符合上述法律规定和《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定以及权利义务相一致原则，应予支持。因此，原告诉讼请求合法，法院予以支持。庄某进、林某花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在法院指定的举证期限内提交证据，视为自愿放弃参加庭审抗辩权利和举证、质证权利，不影响法院依据查明的事实和证据进行裁判，法院依法缺席审理和判决。

福建省安溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五 条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：

一、被告庄某进、林某花与原告庄某峰、吴某蜂签订的《房屋买卖协议》合法有效；

二、原告庄某峰、吴某蜂拥有对址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼×××号房（建筑面积123平方米）及附属设施煤间（建筑面积 8.57平方米）因征收房屋拆迁补偿安置的所有权益（即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等）。

【法官后语】

一、涉案《房屋买卖协议》是否有效

买卖双方签订房屋买卖合同但未及时办理过户登记手续，买方已支付房款且已实际占有房屋，卖方也应履行协助过户等义务。登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。因为房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真实、合同订立的程序是否合法、合同的内容是否违反法律和社会公共利益。而登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非房屋买卖合同生效的要件，二者为两个不同的法律问题。因此，房屋买卖合同自成立时生效，未办理过户登记的，不影响合同效力。

本案中，被告与原告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，协议约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议依法成立、合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当按照协议的约定全面履行。

二、原告是否取得所购房屋所有权

依照物权理论，房屋作为不动产，其所有权取得为要式法律行为，以取得房产证为准，房屋的交付及其实际占有、居住都不是所有权取得或转移的标准。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”其中交付转移所有权，通常理解是指动产而言，即动产所有权转移一般以交付为准，交付即改变了占有，占有就作为宣告所有权的公示方法。而不动产所有权的转移，属“法律另有规定”的问题，以取得所有权证为准，以办理了产权登记、产权过户登记为宣告所有权的公示方法。在物权关系中，所有权具有最高效力，占有、使用也不具有对抗所有权的效力。

本案中，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与被告虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议的约定向庄某进付清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理所购买房屋的房屋所有权权属变更登记，故原告对所购买的房屋虽实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

在民法意义上，拆迁安置权益的归属与被拆迁房屋所有权的主体是同一的，仅仅是被拆迁房屋所有权在拆迁事实基础上的存在形态变化，即房屋所有权阶段性地不以房屋实际存在为前提。同时又不是在拆迁安置完成后形成的安置房所有权和安置地使用权，仅是产生上述新物权的法律基础，因为期间可能介入如补偿方式选择、拆迁安置权益处分等法律行为。因此，是新老物权的更迭临界时区。另外，拆迁安置权益在运行内容上具有综合性，包括补偿款、补助费、安置房或者安置地指标等诸多内容，全面涉及所有权的占有、使用、收益、处分等权能。也正是因为综合性特点，其运行结果将导致房屋所有权的消灭。

本案中，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，原告所购房屋物权已因政府征收拆迁而消灭，故原告已无法实际取得涉案房屋所有权。

三、涉案房屋因政府征收拆迁已灭失，原告是否能够主张所购房屋产权消灭的对价并获得征收涉案房屋拆迁补偿安置权益

《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”庄某进作为涉案房屋登记的所有权人，在取得安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室对因征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益（即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等）后，在一定意义上，是被告在《房屋买卖协 议》中的合同权利出卖给原告涉案房屋的对价。

本案中，庄某进在已收取了全部购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府征收拆迁的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益（即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等），现原告请求确认其享有《房屋买卖协议》中被告出卖给原告涉案房屋对应的征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益，法院依据《中华人民共和国合同法》及诚实信用原则、权利义务相一致原则等规定，依法予以支持。