拆迁安置房屋购买方注意义务的正确界定——陈某旭诉唐某东房屋买卖合同案

拆迁安置房屋购买方注意义务的正确界定——陈某旭诉唐某东房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市中级人民法院（2018）苏05民终9190号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈某旭被告（上诉人）：唐某东
第三人：赵某英、唐某芬、唐某娣

【基本案情】

2016年4月2日，唐某东（甲方）与陈某旭（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落于杨舍镇百家桥新村47幢905室的拆迁安置房一套卖予乙方，价款共计70.8万元，协议签订生效时付40.8万元，余款待房屋过户手续办理完毕后三日内付清。甲方配合乙方办理过户手续，相关费用由乙方承担。陈某旭已支付购房款55.8万元于唐某东，唐某东于2016年4月将房屋钥匙交予陈某旭。后陈某旭要求协助办理房屋的过户登记手续，唐某东未予协助办理，并做出不再出售案涉房屋、退回已付价款及再付12万元的意思表示，陈某旭未予同意。

上述房屋所涉的被拆迁房屋的宅基地性质为集体土地，宅基地的使用权登记于唐某东的父亲唐金荣名下，被拆迁房屋未办理产权证。唐金荣与赵某英系夫妻关系，育有三名子女，即唐某芬、唐某娣和唐某东。唐金荣于2008年1月29日去世，未留有遗嘱。赵某英、唐某娣和唐某芬未参与上述《房屋买卖协议书》的签署。被拆迁房屋于2012年实施拆 迁，相应的动迁协议由唐某东与拆迁人和拆迁实施单位签署，拆迁证明文件中反映唐某东为被拆迁房屋所有人。被拆迁房屋所对应的拆迁安置房为三套，其中的一套房屋即上述《房屋买卖协议书》所售的房产，该房屋于2017年3月2日登记于张家港城投置业有限公司名下，该公司作为出卖人、唐某东作为买受人签订的《商品房买卖合同》已在张家港市房产管理中心备案，案涉房屋已经具备由唐某东办理相应产权证书的条 件。赵某英、唐某芬和唐某娣未参与上述房屋拆迁安置材料的办理和签署。

唐某东的前妻王某未参与上述《房屋买卖协议书》和房屋拆迁安置材料的签署。王某接受一审法院调查时陈述其知晓并同意唐某东出售案涉房屋。

审理过程中：陈某旭已将尚未支付的15万元购房款汇至一审法院执行款账户，并表示如其诉讼请求成立，即同意在完成案涉房屋的过户登记手续后即将上述款项支付于原审被告唐某东。陈某旭亦表示如其诉讼请求成立，则愿意先行负担案涉房屋登记至其名下的过程中所产生的全部各项费用。

【案件焦点】

陈某旭是否已尽到合理的注意义务，案涉《房屋买卖协议书》在第三人未参与签订的情况下是否有效并应予履行。

【法院裁判要旨】

江苏省张家港市人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原被告之间签订的上述《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议书的约定行使权利、履行义务。第三人赵某英、唐某芬、唐某娣虽系唐金荣的法定继承人，但案涉房屋所对应的被拆迁房屋的动迁材料及《商品房买卖合同》等均由唐某东签署，相应的手续均由唐某东经 办，相关材料及合同中明确被拆迁房屋的权利人、拆迁安置对象及拆迁安置房已备案的买受人为唐某东，第三人对此均未提出异议，说明第三人均同意唐某东为涉案房屋的权利人。陈某旭签订合同时有理由相信唐某东对案涉房屋具有相应的处分权，且陈某旭已按照协议书的约定超额支付了办理过户登记手续前应当给付唐某东的购房款，唐某东的前妻王某亦表示同意唐某东出售案涉房屋。案涉房屋已经具备领取不动产权证书及过户的条件，陈某旭亦同意负担案涉房屋登记至其名下的过程中应当缴纳的各项税费，并且已将尚未支付的购房款汇付至一审法院执行款账户，故《房屋买卖协议书》应当继续履行，办理相应的过户手续。另外，即便唐某东的前妻王某对唐某东签订协议出售案涉房屋并不知情，但事后对唐某东出售案涉房屋表示同意予以追认，也不影响本案《房屋买卖协议书》的效力和履行。江苏省张家港市人民法院判决：

一、唐某东于本判决生效后的十日内办理案涉房屋的不动产权先行登记至唐某东名下的相关手续；

二、唐某东于上述房屋的不动产权登记至其名下后的十日内协助陈某旭办理将上述房屋的不动产权变更登记至陈某旭名下的相关手续；

三、陈某旭在上述房屋的不动产权登记至其名下后给付被告唐某东购房款15万元（该款已提存至一审法院执行款账户内）。

唐某东不服一审判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院对一审法院的判决予以维持。

【法官后语】

随着我国社会经济的快速发展和城镇化水平的不断提高，农村房屋的拆迁速度也在逐年递增。在近年来我国房价整体稳中有升和拆迁政策向有利于群众利益的方向倾斜的情况下，农村居民大多选择房屋产权调换的拆迁补偿方式。被拆迁房屋面积较大的农村居民，往往会取得数套拆迁安置房屋，并基于改善生活质量等需要，将多余的房屋予以出售，由此引发的房屋买卖合同纠纷也逐渐增多。就本案纠纷而言，矛盾的引发点主要有以下几项：（1）在案涉《房屋买卖协议书》签订时，拆迁安置房屋虽然已由拆迁权利人/拆迁安置对象唐某东实际占有并控制，但拆迁安置房屋的产权尚未实际变更登记至唐某东的名下，整个拆迁安置过程各个节点的时间间隔较长；（2）本案原被告的合同意识和法律意识均较为薄弱，未要求对拆迁安置房屋的权利归属可能产生影响的其他当事人作为签订方或见证人对案涉《房屋买卖协议书》予以确认；
（3）从宏观角度考量，自2016年《房屋买卖协议书》签订至案涉拆迁安置房屋可进行过户的期间内，市场整体房价已有较大幅度的上涨。因

此，案涉《房屋买卖协议书》是否有效，是否应当继续履行以及是否能够继续履行将对双方当事人的权益产生非常大的影响，应当综合且审慎地进行考量：首先，应当审查唐某东是否为案涉拆迁房屋的权利人。从拆迁的整个实施过程中所涉及材料的签署和证明材料的内容分析，本案中的第三人对唐某东享有拆迁安置房的权利不持异议，唐某东的前妻对出售案涉拆迁安置房屋亦表示同意，故唐某东有权出售案涉拆迁房屋。陈某旭与唐某东签订《房屋买卖协议书》时已尽到了合理的注意义务，并不存在重大过失或故意损害第三人利益之过错。其次，案涉拆迁案涉房屋的售价在当事人签订《房屋买卖协议书》系公平合理，并不存在畸高畸低之偏差，各方不持异议，且陈某旭已按约且超额履行了价款的给付义务。最后，案涉拆迁安置房屋已符合登记过户的条件，即符合不动产所在地的房屋买卖及过户政策。综上，在拆迁安置房的买卖合同纠纷案件中，不能仅因可能与房屋权利存在牵连的第三方提出异议即否认合同的有效性，而应当全面充分地审查整个拆迁安置过程、房屋买卖合同的签订和已履行情况以及不动产所在地政府就相应性质房屋所制定的具体买卖和过户政策，并在此基础上对合同当事人是否已尽到合理的注意义务进行审查，从而作出最有利于实现诚实守信的一方当事人合法利益的裁判。