拆迁安置房买卖房产证面积与买卖合同面积不一致的处理——王某诉薛某明、陈某红房屋买卖合同案

拆迁安置房买卖房产证面积与买卖合同面积不一致的处理——王某诉薛某明、陈某红房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终3562号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、被上诉人）：王某

被告（反诉原告、上诉人）：薛某明、陈某红

【基本案情】

2007年，王某向薛某明、陈某红购买了胡埭一套安置房用于结婚，该房屋因政策原因当时尚不能上市交易，也未办理房产证，双方遂根据拆迁安置协议的房屋面积119.33平方米签订了房屋买卖合同，成交价为 238800元，双方同时约定具备办理转让过户手续时，薛某明、陈某红陪同王某办理过户，并提供相关的证件，过户费用由王某承担。同日，王某支付房款，薛某明、陈某红交付了房屋。后王某使用该房屋至今。

2017年，该房屋终于具备办理房产证的条件，但因房产证上面积为135.45平方米，薛某明、陈某红遂要求王某按该房屋现在的市场价补足面积差后再过户，但王某认为自己就是购买的整套房屋，而非以单价乘以面积计算房屋价款，且政府亦未要求薛某明、陈某红就多出的面积补差价，故王某起诉至法院，要求：1.确认《房屋转让协议》合法有效； 2.判令薛某明、陈某红配合办理房屋产权转移登记手续。薛某明、陈某红在庭审中提起反诉，要求判令王某支付面积差价128960元（16.12平方米×8000元/平方米）。

【案件焦点】

房产证面积与房屋买卖合同面积不一致时如何确认房屋价值。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。薛某明、陈某红与王某签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规 定，应属有效。现王某已经按约支付了房款，并实际入住、使用该房 屋，而薛某明、陈某红已经取得涉案房屋的产权证，涉案房屋也已经具备办理产权转移登记手续的条件，故王某要求薛某明、陈某红继续履行合同，配合其办理产权转移登记手续，法院予以支持。

关于薛某明、陈某红提出要求王某就涉案房屋按照现市场价支付面积差价的反诉诉讼请求，一审法院认为，首先，双方在签订合同后，已经按约履行。现双方对于房屋价款如何确定产生争议，虽房屋买卖中介余某萍反映当时可能按照面积单价确定房价，但是涉案合同中并未明确约定定价标准。按照常理，房屋买卖双方应该是在对房屋所处地段、楼层、结构、面积等各因素综合考虑的情况下协商确定的房屋价款。且双方在签订合同时，产权证尚未办理，应当能够预见最终产权登记时核定的面积与《房屋拆迁补偿安置协议书》上所载面积可能不符，此类情况在房屋拆迁补偿安置过程中亦为常见，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易，即使今后面积产生误差，双方亦接受此种瑕疵给付；其次，双方在签订涉案合同时并未对出现登记面积与协议面积不符约定相应的处理办法，事后双方亦未对此情况达成补充协议，实践中亦无相应的交易习惯；最后，薛某明、陈某红并未因此额外缴纳拆迁安置差价款，并未产生损失。故薛某明、陈某红要求王某支付面积差价的反诉诉请没有事实及法律依据，法院不予支持。

江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

一、王某与薛某明、陈某红于2007年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效；

二、薛某明、陈某红于本判决生效后十日内配合王某办理无锡市滨湖区胡埭镇花汇苑三区92号202室房屋产权转移登记手续；

三、驳回薛某明、陈某红的反诉诉讼请求。

薛某明、陈某红不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依法判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形 式。因安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范外，还受地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同，此类房屋在一定期限内不具备上市交易的条件，无法办理房产证。但房产市场却存在安置房买卖的需求，此时，买卖双方就会私下达成房屋买卖的协议，同时约定暂时先不过户，在具备过户条件时再由卖房人配合买房人办理过户手续。我国立法采取的是债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动，在这种情况下，卖房人并未实际取得房屋所有权，仅享有将来的一种债权。双方买卖房屋时通常是根据拆迁安置协议所记载的房屋面积、位置、楼层等条件来确定房屋价款，这就会带来一个问题，当房产证面积与安置协议上记载的面积不一致时，房屋买卖双方的利益如何平衡，买房人是否需要就超面积补交购房款。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性 质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”也就是说，如果买卖双方就此存在争议时，可以根据交易习惯来确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》对“交易习惯”作出了规定，（1）在交易行为地或者某一领域、某一行业通常采用并未交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（2）当事人双方经常使用的习惯做法。根据上述规定，如果买卖双方在协议中对价款的确定有明确约定的，按照约定，也就是说，双方在房屋买卖过程中明确约定了房价按照面积单价确定，则买房人补差价比较符合双方签订合同时的预期，但该差价也应该按照房屋买卖当时房屋的市场价确定，而不是产生争议时的市场价。如果双方没有约定，也无法达成补充协议的，可按照合同条款或交易习惯来确定。案件审理中，根据对涉案房屋所在小区调查，当时在相同地域范围内，政府并不会再要求被安置人补交超面积款，卖房人一般也不会再要求卖房人补差价款，这是当时、当地拆迁房屋正常流转方式。而且根据诚实信用原则，双方在签订合同时未明确约定房价的计算方式，可以认为双方是以整套房屋当时的现状确认的房价，买房人在购买时已经对房屋的各项情况有了清楚的了解，并且自愿接受可能会出现的瑕疵，为了保障交易安全，也不宜再补足差价。