安置房（被认定为危房）重新安置不影响买受人基于原交易合同主张再次履行

安置房（被认定为危房）重新安置不影响买受人基于原交易合同主张再次履行——江某、李某俤诉朱某清与朱某琴房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终7680号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告，被上诉人）：江某、李某俤被告（反诉原告，上诉人）：朱某琴

被告（上诉人）：朱某清第三人：郑某麟

【基本案情】

2006年12月15日，被告朱某琴（乙方）与福州开发区国有资产营运有限公司（甲方）、马尾区城建拆迁工程处（丙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定甲方委托丙方拆迁乙方坐落马尾区儒江路外垱××号，属私产（所有权人：乙方）的房屋。协议书第一条约定，乙方被拆除房屋总建筑面积90平方米。第二条约定，甲方同意在江滨锦城三、四期安置乙方住宅90平方米左右。第四条约定，原房过渡，过渡期24个月。并在拆迁补偿费和购房计算单中确定具体回迁安置时间为2009年1月31
日。同日，乙方抽取选房顺序号378号，选得8#楼×××单元。按照当日房屋拆迁丈量评估表测算，被告朱某琴所取得90平方米系从20世纪80年代和90年代先后建设的老宅共同确认面积中分割所得。

2007年11月7日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《购房协议书》，第一条约定，甲方同意将位于福州马尾儒江村外垱××号住宅部分房屋（土地证号范围内）出售给乙方，出售方式采取拆迁分割书直接分给乙方，由乙方自行办理：签订拆迁协议书、领取选房号、回迁选房以及办理产权证等相关手续。第二条约定，甲方出售给乙方住宅拆迁安置房面积90平方米，每平方米人民币2600元，合计金额234000元，乙方愿意以上述价格向甲方购买该房。购房款在签订此购房协议书时先预付 15万元给甲方。第三条约定，付款方式：如协议第一条款出售方式，直接分割给乙方顺利办理，则待乙方办理完拆迁分割手续并签订拆迁协议书时将购房余款全部付清给甲方，12个月后本协议终止。如协议第一条款不能办理直接分割给乙方，则甲方应在回迁安置时将安置房交给乙方使用，乙方则将购房余款中再先付75000元给甲方。待甲乙双方办理房屋过户手续后（即乙方拿到产权证和土地证），乙方将购房余款全部付清给甲方本协议终止。第六条约定，如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。如果乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。第七条约定，本协议自双方签字起生效。协议签订当日，双方均在合同上签字捺印，证人朱加强（现已死亡）签字证明。2007年11月20日，两原告支付15万元，两被告出具收条。2008年2月13日，两原告再支付5万元，两被告再出具收条。

因安置的房屋存在质量问题，2013年10月6日，被告朱某琴（乙方）与福州开发区国有资产营运有限公司（甲方）、马尾区城建拆迁工程处（丙方）签订《拆迁安置补偿补充协议书》，确定对乙方原安置小区“江滨锦城”变更为“儒江苑”，面积仍然为90平方米。按照被告陈述， 2017年年底被告朱某琴在儒江苑安置房为1幢1504单元。朱某琴获得相应的安置款项合计105765元。

另查，2002年12月11日，朱某琴与郑某麟登记结婚。

【案件焦点】

1.双方签订的《购房协议书》的效力及解除问题；2.朱某琴是否应当将新安置的房屋交付给两原告。

【法院裁判要旨】

福建省福州市马尾区人民法院经审理认为：关于第一个争议焦点问题，原告与被告签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告朱某琴以两原告长期未支付余款25000元（不包括最后一笔协助办证尾款 9000元）构成根本违约为由主张解除《购房协议书》，但其理由缺乏事实和法律依据。一方面双方在协议书中并未约定被告在此情形下可以行使解除合同的权利，另一方面也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形。客观上，两原告在协议书签订后已经支付了20万元的购房款，被告朱某琴也将房屋交付两原告使用，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。两原告交付20万元达房屋总价款的85%以上，反诉原告朱某琴以此主张解除合同并要求取回已交付的房屋显然缺乏法律依据。至于25000元首期尾款未付问题，被告朱某琴亦未提供证据证明其在此期间有向两原告催讨，其主张的所谓“合同目的无法实现”显然依据不足。因此，双方均已履行了合同的主要部分，朱某琴以江某、李某俤未支付余款25000元构成根本违约缺乏事实和法律依据，法院不予支持，朱某琴主张解除合同的意见法院不予支持。

关于第二个争议焦点，尽管2007年11月7日两原告与被告朱某琴签订的《购房协议书》中未有具体的交易房屋所在小区、楼号和房号，但交易房屋属于朱某琴位于福州马尾儒江村外垱27号部分住宅的拆迁安置房是明确的，而朱某琴在2006年12月与拆迁部门签订的《拆迁补偿安置协议书》中已经明确了安置小区，且其通过选房顺序号选得8#402单元，最后朱某琴交付给两原告的房屋也是“江滨锦城三期8#402单元”。因此，可以说明双方购房协议书指向的交易房屋客观上是明确具体的。但由于拆迁部门安置的该套房屋被认定为危房需要重新置换，拆迁部门与朱某琴通过签订补充协议方式变更安置房小区为儒江苑，朱某琴亦通过其原先选房号选得“儒江苑1幢1504单元”。从本质上看，两套安置房所指向的拆迁物均是朱某琴所有并被拆迁部门认可的儒江路外垱27号的房屋，朱某琴获得拆迁部门安置所依据的合同基本一致，2013年10月6日签订《拆迁安置补偿补充协议书》是对2006年11月朱某琴与拆迁安置单位签订《拆迁补偿安置协议书》的补充协议，二者在合同主要内容上并无不同。因此，在朱某琴原先交付给两原告的“江滨锦城三期8#402单元”因属于危房而被拆迁部门重新以“儒江苑1幢1504单元”再行安置情况下，朱某琴负有将《购房协议书》所约定的安置房屋交付给两原告。关于协助办理不动产权证的要求，因安置房办理产权证政策性强且周期 长，原告可在具备办理产权证情况下另行主张。

对两原告要求被告朱某琴交付重新安置“儒江苑1幢1504单元”时拆迁部门给付的安置费用合计80765元的主张，因双方合同对此未进行约定，两原告该项主张不予支持。

第三人郑某麟以有独立请求权第三人申请参与诉讼，但未缴纳诉讼费用，依法按撤回以有独立请求权第三人参与诉讼的请求，其相关主张依法不予认定，法院将另行出具裁定予以判定。

福建省福州市马尾区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：

一、确认原告江某、李某俤与被告朱某琴于2007年11月7日签订的《购房协议书》有效；

二、被告朱某琴应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市马尾区的“儒江苑1幢1504单元”交付给原告江某、李某俤；

三、驳回原告江某、李某俤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱某琴的诉讼请求。
朱某琴、朱某清不服提起上诉。福建省福州市中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点即《购房协议书》效力问题。

《购房协议书》约定由江某、李某俤向朱某清、朱某琴购买朱某琴位于福州马尾儒江村外垱27号部分住宅的拆迁安置房，朱某清在一审庭审中亦已对案涉《购房协议书》为何由朱某清、朱某琴签署作出说明。虽然《购房协议书》并未约定具体的小区、楼号、房号，但该协议书的标的物，即朱某琴就福州马尾儒江村外垱27号部分住宅所产生的拆迁安置权益所指向的对象是明确且具有唯一性的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓 名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”，故一审法院认定案涉《购房协议书》成立并无不当。朱某清、朱某琴主张该协议书应属预约合同，但其主张适用《商品房销售管理办法》第十六条规定的是房地产开发企业和买受人之间订立书面商品房买卖合同应具备的内容，故其该项诉请依据不足，法院不予采纳。

《中华人民共和合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方当事人买卖的标的物系朱某琴签订的《拆迁安置协议书》项下的拆迁安置房，朱某清、朱某琴提供的证据不足以证明《拆迁安置协议书》具有上述导致合同无效的情形，且朱某 清、朱某琴在一审程序中以江某、李某俤根本性违约为由诉请解除《拆迁安置协议书》，合同解除系当事人根据法律规定或者合同约定，终止已成立的合同的行为，故其诉请案涉《拆迁安置协议书》无效依据不

足，法院不予支持。

关于朱某琴以无权处分为由主张合同无效问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故朱某琴以其无权处分为由主张案涉《购房协议书》无效，法院不予支持。

福州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

安置房是二手房市场常见的交易标的物，其与普通商品房的交易并无实质差异。但安置房由于施工质量问题成为危房则是安置房开发体制中容易出现的纠纷，一旦被认定为危房且不具备修复的情况下，政府会重新予以安置。但是，一方面，受到我国房地产市场的影响，安置房重新安置往往伴随发生安置地点的变化、楼层的变化、房价的变动，进而引发双方超预期的利益争夺；另一方面，政府为了提高安置效率和减少麻烦，无视安置房已经出售的事实，径直将重新安置的房屋再次交付给原拆迁户，而这便是此类纠纷难以调解且争议较大的根本所在。具体到本案当中，结合双方签订的《购房协议书》和选房号，双方对完成交付的8#楼402单元并无异议，客观上也履行了。但重新安置后房屋地点不一致、房号不一致，被告以此主张重新安置的房屋不属于《购房协议 书》约定的交易房屋，原告要求交付重新安置的房屋缺乏事实依据。单纯从房屋房号和地点来说，确实属于不同的房屋，但如果简单以此否认合同的可履行性，则是对契约精神的简单理解和践踏。从契约精神看，合同的签订和履行践行的是双方的真实合意，合意指向特定的标的物，实现市场的资源优化。安置房不同于普通商品房，其来源是对原有被拆迁物的实物补偿，即使安置房被认定为危房进而重新安置，仍然是对原有被拆迁物的实务补偿。而安置房的二手交易指向的标的物本质上就是对原有被拆迁物的实务补偿的交易。因此，买受人基于原有安置房交易合同主张出卖人将重新安置的房屋再次交付给买受人合法合理，客观上买受人所持原有的安置房危房终究要被政府收回。同时，从合同履行角度看，原有安置房已经交付，合同主要义务均已履行，买受人实际上已经是讼争安置房的合法使用人，在此期间发生的任何指向原有安置房的变动，不管是利益还是损害，其责任显然应当均由买受人自行承受。因此，基于原有安置房买卖的交易合同在重新安置后，买受人仍然可以基于原有合同要求出卖人履行再次交付安置房的合同义务。