农村宅基地买卖未经相关部门同意或批准的效力认定问题

农村宅基地买卖未经相关部门同意或批准的效力认定问题——原某振、荆某云诉原某富、王某梅房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省新乡市新乡县人民法院（2018）豫0721民再4号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（再审申请人）：原某振、荆某云

被告（被申请人）：原某富、王某梅

【基本案情】

原某振、荆某云与原某富、王某梅均系河南省新乡县朗公庙镇原庄村村民。原某振、荆某云系夫妻。1988年，原某太、李某荣与原某富分家时，分单注明：原某富分南院宅基地一片，房五间。原某太、李某荣住房三间。2007年12月6日，新乡县人民法院对原某太、李某荣诉原某富赡养纠纷一案作出（2007）新民初字第707号民事判决，判决老院原某太、李某荣住的房屋三间由原某太、李某荣居住。原某富、王某梅原系夫妻。2010年10月28日，王某梅与原某富离婚，在离婚协议书中约定：所有财产归女方所有，男方自愿放弃一切财产。

2016年2月7日（农历2015年12月29日），原某富与原某振签订《房屋买卖合同》一份，内容为：甲方：原某富，乙方：原某振。一、甲方自愿将坐落新乡市朗公庙镇原庄村××号房屋转让给乙方（平方数18×18平方米）。二、双方议定上述房地产附属建筑物总价为陆仟元整，即人民币6000元整。三、乙方在签订合同时已付清余款。××号土地房屋归乙方所有。四、如乙方办理房产手续，乙方自己承担费用。《房屋买卖合同》签订时，原某振和原某富没有在场，合同由王某梅、原某富之子原某喜书写，由原某喜代签双方名字。合同签订时，原某振、荆某云支付了6000元房款，王某梅将房屋及新乡县集建（1991）字第071302××集体土地建设用地使用证一并交付给原某振、荆某云。该集体土地建设用地使用证系1991年8月30日由新乡县人民政府和新乡县土地管理局联合下发，土地使用者为原某富，该新乡县集建（1991）字第071302××集体土地建设用地使用证上现有临街房屋五间系王某梅、原某富二人婚后共同建造，主房五间中有三间已经坍塌。后因原某富父亲原某太将该房屋大门焊住，致使原某振、荆某云无法居住，原某振、荆某云要求解除合 同，退还房款，并诉至法院。另，原某振、荆某云有两个儿子，均已分家另过。其两个儿子各有一块宅基地。原某振、荆某云在大儿子家居 住。

【案件焦点】

《房屋买卖合同》效力的认定。

【法院裁判要旨】

河南省新乡县人民法院经审理认为：依法签订并生效的合同，对双

方均具有法律约束力。本案中，原、被告均为新乡县朗公庙镇原庄村村民，系同一农村集体组织的成员，且被告二人拥有本案房屋土地的使用权及房屋所有权，故双方签订的关于宅基地使用权及地上附着物的转让合同，依法成立并生效。且按照约定，原告履行了支付价款的义务，被告履行了交付不动产及宅基地使用权证的义务，双方的合同义务均已履行完毕。原告所称的被告父亲原某太将大门焊住不让被告居住的行为构成其与案外第三人侵权法律关系，应通过其与侵权人协商或诉讼解决，与原、被告之间的农村房屋买卖合同关系无涉，故原告以此为由要求解除合同并退还房款的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告原某振、荆某云的诉讼请求。

河南省新乡市新乡县人民法院经审理认为：案涉《房屋买卖合同》包括临街房屋五间的买卖和新乡县集建（1991）字第071302××集体土地建设用地使用权的转让，而宅基地属于集体经济组织所有，其所有权属于集体经济组织，农民作为集体经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利。其处分宅基地使用权的行为必须取得集体经济组织的同意或事后经过集体组织同意。因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》
《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。案涉《房屋买卖合同》当事人在进行房屋买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记，宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。另原某振、荆某云有两个儿子，均已分家另过。且两个儿子各有一块宅基地。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此案涉《房屋买卖合同》违反了“一户一宅”原则。综上所述，原某富、王某梅与原某振、荆某云之间的房屋买卖合同应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

王某梅称本案中的房屋已被原某振、荆某云改造、使用，无法恢复原状，因双方均未提供证据证明房屋买卖时的状态，无法证明房屋是否已被原某振、荆某云改造、使用，是否因改造使用无法恢复原状，故本案不作处理。原某富父亲原某太将该房屋大门焊住的行为，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。

河南省新乡市新乡县人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：

一、撤销法院（2017）豫0721民初397号民事判决。

二、限原某振、荆某云于判决生效之日起十日内将新乡县集建
（1991）字第071302××集体土地建设用地使用证返还给原某富、王某梅，并将该宅基地上临街房屋五间（东屋三间，临街两间）返还给原某富、王某梅。

三、限原某富、王某梅于判决生效之日起十日内将6000元购房款返还给原某振、荆某云。

四、驳回原某振、荆某云的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案中原某富与原某振签订的《房屋买卖合同》，包括临街房屋五间的买卖和新乡县集建（1991）字第071302××集体土地建设用地使用权的转让，其实质为农村宅基地的买卖。对该房屋买卖合同效力的认定，是本案的焦点。
对案涉《房屋买卖合同》效力的认定，庭审中产生了两种意见： 第一种意见是：原某富与原某振均为新乡县朗公庙镇原庄村村民，系同一农村集体组织的成员，且原某振、荆某云二人拥有本案房屋土地的使用权及房屋所有权，故双方签订的关于宅基地使用权及地上附着物的转让合同，依法成立并生效。按照约定，原某振、荆某云履行了支付价款的义务，原某富、王某梅履行了交付不动产及宅基地使用权证的义务，双方的合同义务均已履行完毕。故对原某振、荆某云以此为由要求解除合同并退还房款的诉讼请求，应不予支持。

第二种意见是：案涉《房屋买卖合同》当事人虽系同一农村集体组织的成员，但在进行房屋买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记，宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。另原某振、荆某云有两个儿子，均已分家另过。且两个儿子各有一块宅基地。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因此案涉《房屋买卖合同》违反了“一户一宅”原则。综上所述，原某富、王某梅与原某振、荆某云之间的房屋买卖合同应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

合议庭采取了第二种意见。理由如下：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。根据《中华人民共和国宪法》第十条规 定，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体。宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权利主体是农村集体经济组织的成员。换言之，宅基地使用权是农村集体经济组织成员的一种福利，带有一定的人身属性。在现实中转让宅基地使用权的形式主要表现为农民对其宅基地上建造的房屋进行转让，根据《中华人民共和国物权法》“地随房走”的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。该处分行为符合转让规定的，其行为可认定为有效；如果违反了土地管理等法规，其行为应认定为无效。

对于农村宅基地的买卖，《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办〔2011〕442号）第十五条明确规定：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

根据有关法律规定，农村宅基地的使用权进行转让，应当符合以下四点要求：（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；（2）转让人与受让人同为本村村民；（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，方为有效。

就本案而言，案涉《房屋买卖合同》包括临街房屋五间的买卖和新乡县集建（1991）字第071302××集体土地建设用地使用权的转让，没有取得集体经济组织的同意或事后经过集体组织同意。且买卖双方未依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，没有完成权利主体的变更登记。案涉《房屋买卖合同》又违反 了“一户一宅”原则。原某富、王某梅与原某振、荆某云之间的房屋买卖合同应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。新乡县人民法院按照第二种意见作出判决是正确的，也取得了当事人的认可和较好的社会效果。

编写人：河南省新乡市新乡县人民法院 陈常军

[1]参见陈甦：《在法条与法理之间把握审判的张力》，载《人民法院报》2007年12月6日第五版。
[2]参见张保生：《法律推理的理论与方法》，中国政法大学出版社2000年版，第44页。