城市居民能否购买农村集体开发的新农村住房——郑某龙诉张某兵等房屋买卖合同案

城市居民能否购买农村集体开发的新农村住房——郑某龙诉张某兵等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民终1485号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、被上诉人）：郑某龙

被告（反诉原告、上诉人）：张某兵、张某被告：简某毫

【基本案情】

2013年，郑某龙购买位于淮滨县赵集镇高楼新村A区××号房屋，于2013年2月5日、2014年1月26日交付给张某兵合计150000元，用来购买张某在淮滨县赵集镇简楼新村开发的新农村住房。简某毫在涉诉房屋堆放木料，2017年1月4日，该处房屋发生火灾，导致房屋毁损严重。原告找到张某兵要求解决房屋问题，张某兵说该处房屋开发老板是张某，让找张某，而张某说房屋被烧毁的责任不完全在他，为此特提出反诉，请求：（1）依法责令被反诉人履行房屋买卖合同，给付剩余购房款；
（2）依法判令被反诉人郑某龙及被告简某毫赔偿房屋因火灾造成的损失；（3）诉讼费及实际支出费用由被反诉人及被告简某毫承担。

【案件焦点】

1.城市居民能否购买农村集体开发“新农村住房”；2.关于房屋买卖合同无效后过错的认定问题。

【法院裁判要旨】

河南省淮滨县人民法院经审理认为，原告郑某龙（反诉被告）交付 150000元购房款事实存在，但是原告郑某龙（反诉被告）为城市户口，按照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发办〔2007〕71号）规定，农村集体土地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买住宅，且该规定为效力性规定，原告郑某龙（反诉被告）与被告张某（反诉原告）之间就购买诉争房屋的合意本身已经违反了法律的效力性规定，而按照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。被告张某（反诉原告）代理律师庭审中陈述原告城市户口也可以购买房屋，不能作为自己无过错的抗辩理由。由于合同无效后已无继续履行的可能，因此被告张某（反诉原告）反诉继续履行合同的请 求，法院不予支持。至于被告张某（反诉原告）、张某兵（反诉原告）要求原告郑某龙（反诉被告）继续履行合同及原告郑某龙、被告简某豪赔偿其遭受损失，因为未在法庭规定时间内缴纳反诉费，视为撤回反 诉。被告张某（反诉原告）要求对毁损房屋提出鉴定，由于原告郑某龙（反诉被告）不同意鉴定，而法院认为该鉴定申请事项涉及被告简某毫侵权事实的最终认定与合同无效之诉的竞合问题，而且可以在另案侵权之诉中提出，故法院认为在本案中提出鉴定实无必要，因此不予支持。由于被告张某（反诉原告）是实际开发商，应当由其退还原告郑某龙购房款150000元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告张某于本判决生效后三十日内，退还给原告郑某龙150000元。

张某不服一审判决，提起上诉。河南省信阳市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点是：（1）一审法院认定上诉人张某全额退还购房款是否适当；（2）一审法院是否程序违法。关于第一个焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。本案中，涉诉房屋尚未交付，故房屋的毁损、灭失的风险由出卖人，即上诉人承担。因涉诉房屋发生火灾，毁损严重，已无法交付使用，被上诉人有权主张退还购房款，故一审法院认定由被上诉人张某全额退还购房款，并无不当。关于第二个焦点，涉诉房屋的失火损失与本案非同一法律关系，故一审法院未予支持上诉人关于涉诉房屋的损失鉴定申请，并无不当。上诉人关于涉诉房屋的失火损失，可另行主张权利。本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，故一审法院依法认定合同效力，并无不当。且被上诉人郑某龙一审诉讼请求为“被告退还购房款15万元”，一审判决主文为“被告张某（反诉原告）于本判决生效后三十日内，退还给原告郑某龙（反诉被告）150000

元”，故一审法院判决结果并未超出诉讼请求。综上，上诉人一审提出的鉴定申请与本案并非同一法律关系，一审判决结果未超出诉讼请求，一审法院程序并无不当。综上所述，上诉人张某、张某兵的上诉理由均不能成立，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

关于城市居民购买农村住房问题，《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，违反法律、行政法规效力性规定的合同无效，而土地管理法明确规定农村土地只有取得国有建设用地规划许可证及国有土地使用证后才可以对外出售，任何个人及法人均无权改变土地使用用途，两被告（反诉原告）开发的房屋实质是农村宅基地建设，其私自将新农村宅基地建房出卖给原告郑某龙已经违反法律效力性规定。该行为自始无效。

在处理该类案件中，还是要从基础民事法律关系入手，首先，房屋买卖合同无效的双方当事人之间是从物的处分行为转为债的负担行为，这种处分行为的无效不导致债的行为无效，涉及金钱债务返还可以按照不当得利返还，不涉及金钱债务的适用损害赔偿责任法律后果处理。其次，案件中涉及多种法律关系竞合的，应当把握法律关系的实质来解决问题，案件矛盾焦点方可明确。