出卖人以所卖房屋系其名下唯一住房为由主张解除房屋买卖合同的不予支持

出卖人以所卖房屋系其名下唯一住房为由主张解除房屋买卖合同的不予支持——林某芬、李某军诉彭某保农村房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终3194号民事判决书

2.案由：农村房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告，上诉人）：林某芬、李某军

被告（反诉原告，被上诉人）：彭某保

【基本案情】

2017年5月5日，林某芬、李某军与彭某保签订房产买卖协议1份，约定彭某保将其所有坐落于茗岭长岗村柒组房屋出售给林某芬、李某 军。房屋成交价为16万元，另1万元为承包地和自留地。合同签订后，彭某保收取定金7万元。宜兴市张渚镇茗岭村村民委员会（以下简称茗岭村委会）在买卖协议上盖章确认。同日，彭某保女儿彭某芳、彭某芬出具申明1份，载明：关于涉案房产处理，均由彭某保全权，对于继承共有份额部分，本人放弃主张任何权利。后林某芬、李某军因彭某保未按约履行房屋过户手续诉至江苏省宜兴市人民法院，要求彭某保配合办理房屋过户手续，审理中，彭某保提出反诉请求，要求解除其与林某 芬、李某军签订的房产买卖协议，理由为其与母亲共同生活且仅有涉案房屋一处住所，房产买卖协议事实上已无法履行。一审中，林某芬、李某军向法院申请撤回本诉请求。

【案件焦点】

出卖人彭某保能否以所卖房屋系其名下唯一住房为由主张解除房产买卖协议。

【法院裁判要旨】

江苏省宜兴市人民法院经审理认为：林某芬、李某军与彭某保属同一农村集体经济组织成员，林某芬未曾享受过宅基地安排，双方签订的房产买卖协议，经茗岭村委会盖章确认，且已部分履行，该协议合法有效。但在该协议履行过程中，因彭某保未有其他居住场所，明确提出解除，导致合同事实上无法履行，彭某保存在过错，应承担本案纠纷的全部责任。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，可要求恢复原状并赔偿损失。双方明确约定定金7万元且彭某保出具定金收条，因收取定金方彭某保原因导致本案纠纷，彭某保除应退还定金7万元外，还应按合同总价款20%双倍返还法定定金计3.4万元。

江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十 条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条规定，作出如下判决：

林某芬、李某军与彭某保于2017年5月5日签订的涉案房产买卖协议

解除，彭某保于判决发生法律效力之日起十日内返还林某芬、李某军款项10.4万元（含定金3.4万元）。

林某芬、李某军不服一审判决提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但事实上不能履行的除外。本案中，即使涉案房屋系彭某保名下唯一房产，也不属于事实上不能履行的情形。首先，我国法律法规并不禁止个人或家庭出售名下唯一房产的行为；其次，公民的居住权与生存权不以房产所有权为前提，彭某保名下有无房产与其是否有能力解决个人居住问题没有必然联系；最后，彭某保在出卖涉案房产时理应考虑到自己将来的住所，而林某芬、李某军在签订房产买卖协议时对于该房产是否为彭某保名下唯一房产并无审查义务，不应承担彭某保以房产唯一而拒绝履行的后果。综上，彭某保仅以涉案房产系其名下唯一住房为由主张解除房产买卖协议，没有事实和法律依 据，林某芬、李某军上诉认为涉案房产买卖协议具备履行条件，不应解除的意见，法院予以支持。

江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：

一、撤销江苏省宜兴市人民法院（2017）苏0282民初5277号民事判决；

二、驳回彭某保的一审反诉请求。

【法官后语】

我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案彭某保作为房屋出卖方提出解除买卖合同的理由为所卖房屋系其名下唯一住房，其与母亲共同生活且无其他住所，房产买卖协议事实上无法履行。鉴于双方并未就此合同解除事由在合同中进行约定，我国现有法律亦未赋予出卖人以住房唯一为由解除房屋买卖合同的权利，故出卖人名下住房唯一是否构成合同事实上不能履行是本案审查的重点。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履 行，但法律上或者事实上不能履行的除外。所谓事实上不能履行，是指履行在事实上不可能做到，或者已经没有意义。例如，在房屋买卖合同关系中，卖房人一房二卖且第三人已经善意取得房屋所有权，则买房人无法再要求卖房人继续履行合同交付房屋；又或者合同签订后所售房屋出现毁损、灭失等情形时，买房人要求卖房人继续履行交付房屋义务 的，则缺乏履行条件或已经没有意义。而本案卖房人抗辩的住房唯一事由并不属于前述法条规定的事实上不能履行的情形。即便出卖人名下仅有一处房产，但公民的居住权、生存权并非以房产所有权为必要条件，维持生活所必需的住房可以有多种实现方式；就买房人而言，其对所购房屋是否为出卖人名下唯一住房、出卖人在出售房屋后是否有其他居所等事实没有审查的义务与能力，买房人亦有理由相信出卖人在自愿出售房屋时已对个人及其家属的后续居住去向做好了妥善安排，不应让买房人来承担出卖人因房产唯一而拒绝履行的后果。此外，如房屋出卖人可随时以房产唯一为由对已订立的房屋买卖合同进行单方解除的，不仅有违诚实信用原则、损害诚信履约方的合法权益，也将扰乱正常的房屋买卖市场交易秩序。