城镇居民购买农村房屋的合同不当然无效——巫某莉、洪某华诉秦某新房屋买卖合同案

城镇居民购买农村房屋的合同不当然无效——巫某莉、洪某华诉秦某新房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终2451号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：巫某莉原告：洪某华
被告（被上诉人）：秦某新

【基本案情】

原告洪某华、巫某莉欲在老家建房需要资金，在证人杨书成主持和介绍下，与被告秦某新于2009年6月29日签订《房产转让协议》一份，

约定了如下事项：（1）双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就原告房产出让给被告有关事宜订立本合同；（2）交易房屋（一底一楼）位于通州市兴东镇杨世桥村七组兴东镇人民路路西，屋面朝东，在巫秦华隔壁，建筑面积为96.8平方米；（3）转让价格为人民币95000元，该款应于双方协议后、原告搬出所有物品并将房屋使用权交给被告时一次性结清；（4）本合同自双方签字生效后，房屋所有权归被告所有。此外，以上合同记载的秦某新住址为“南通市崇川区教育路14号”。上述合同，原、被告均在落款处签字确认，兴东街道司法所在落款处盖章见 证。签约后的一天内，第三人杨某筹集资金结清了房款，原告出具收条并交付了房屋，由第三人实际居住，至今第三人户口一直在兴东街道杨世桥村。

另查明：案涉房屋系原告出资建造，建房审批表记载的住房人口为秦某新和巫某莉。2012年8月20日，巫某莉、杨某与南通市通州区兴东镇人民政府签订《房屋拆迁补偿安置协议》，案涉房屋所在集体土地因工程建设需要被依法征收，房屋被拆迁。巫某莉、杨某选购了安置房两套，经杨某申请并根据有关房产分割协议，杨世桥村村委会于2016年10月审核并批准杨某认购两套安置房中面积较小的一套即兴飞花苑××幢×××室（含车库）。

【案件焦点】

1.案涉《房产转让协议》是否违反法律、行政法规的禁止性规定或损害社会公共利益；2.能否以原告的行为违反诚实信用原则而驳回其诉讼请求。

【法院裁判要旨】

江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为：案涉《房产转让协议》形式上经原、被告本人签字确认，由兴东街道司法所盖章见证，结合原告真实的签约动机，该份合同应当是双方真实意思表示。针对该案的争议焦点，该院认为：该案中被告在签订该份合同时确实是城镇户口，但案涉《房产转让协议》并不无效。首先，现行法律、行政法规并没有明确的关于城镇居民购买农村房屋的禁止性规定。其次，从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和巫某莉的农民身份都已发生转变；第三人杨某合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织未否定案涉《房产转让协议》，继而认可其被拆迁人资格，村集体利益未受损害，该合同也不存在其他损害社会公共利益的情形。最后，案涉《房产转让协议》的买受人虽然记载为被告秦某新，但其母为购房出资并实际居住使用，可以认定为第三人和被告家庭共同购房，第三人本身就是案涉房屋所在集体经济组织成员，依法可以购买本村房屋。

基于上述分析，原告的诉请在法律规则层面并无依据，而在法律原则层面原告的请求有违诚实信用原则，也不应得到支持，主要表现在以下三方面：一是原告诉称自己签订案涉《房产转让协议》时明知农村房屋不得出售给城镇居民的规定，而其为了筹集资金建房依然签订了该份合同；二是案涉《房产转让协议》签订后原告并无异议，直到多年之后拆迁拿房时才对该份合同提出异议；三是案涉《房产转让协议》的无效将导致原告违规出卖房屋获利后又因房屋增值等因素再次获益。

江苏省南通市崇川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，作出如下判决：

驳回原告洪某华、巫某莉的诉讼请求。

原告巫某莉不服一审判决，提起上诉。

江苏省南通市中级人民法院经审理，二审法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

一、城镇居民购买农村房屋的合同原则上无效

在农村房屋买卖案件中，买受人为城镇居民的案件非常多，此类合同的效力争议颇大，在理论界存在无效说、有效说，为缓和两种学说的矛盾又产生了部分无效说[1]。虽然学理上争议巨大，但国务院有关部门规章及规范性文件明确禁止城镇居民购买农村房屋，虽然效力等级不高但代表着国家的基本方针政策，转让农村房屋的同时也转让了宅基地，有损集体经济组织的利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，司法实践原则上不支持此类合同的合法效力。

二、同一集体经济组织成员参与出资并共同居住所购买的农村房屋而签订的合同有效

城镇居民以自己名义签订农村房屋买卖合同，并且其家庭成员参与出资并共同居住的，如果该家庭成员是房屋所在地集体组织成员，就可以认定为城镇居民与其家庭成员共同购房，继而交易发生在同一集体经济组织成员之间，不触及该集体经济组织的整体利益，亦不违反法律法规或国家政策的规定，其法律效力应予以确认。

三、规则适用显失公正情形下法律原则的司法适用

依“禁止向一般条款逃逸”原则，法官运用“三段论”推理裁判结果 时，首先考虑的是行为模式及后果都明确的“法律规则”。但规则也会出现“不能”的状况，包括四种情形：一是规则模糊，二是规则漏洞，三是规则冲突，四是规则适用导致不公正。[2]这就是法律原则的适用时机，本案即为第四种情形，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项将为原告的不诚信行为架桥铺路，此时就应当考虑法律原则的适用，本案中最需要获得满足的那个法律原则显然是诚实信用原则。

然而，法律原则并不当然在效力上优越于法律规则，因为规则的背后也有支撑性的实质性法律原则和形式性法律原则，在本案中分别为维护社会公共利益原则和法的安定性及不偏离惯常法律实践原则。这一方面的法律原则与诚实信用原则在本案中并非一方有效、另一方无效的关系，而是一种竞争优先级的关系。法官此时应当通过“法益衡量”的方法在两方面原则中权衡。

关于案涉房屋所在的杨世桥村七组已经因征收转为国有土地，拆迁调查时村委会也认可杨某的被拆迁人资格，这些事实都表明集体经济组织的公共利益未受到侵害或者说损害已经“愈合”。禁止城镇居民购买农村房屋的国家政令年代久远，当时立法的社会环境已经发生巨变，这些政策性规定本身就随着时代的变迁在发生动摇；至于惯常司法实践，过去认定城镇居民购买农村房屋行为无效的司法判例大多是针对城镇居民欲依据买卖合同主张履行利益或违约责任的情形，本案则完全不是此种情形。反观诚实信用原则的适用在本案中非常必要，不适用该原则将打破已经完成分配的拆迁利益格局、损害市场交易秩序的安全和稳定、违背合同严守原则及契约精神、冲击人们朴素善良的道德观念，令原告立约时至履约后的不诚信行为逃脱正义的审判，可见诚实信用原则在本案中是非常需要被最大限度满足的。