预购商品房抵押预告登记的效力认定

预购商品房抵押预告登记的效力认定——李某某诉惠州东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13民终768号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：李某某

被告（被上诉人）：惠州东江湾房地产开发有限公司（以下简称新金世界公司）

第三人（上诉人）：中国银行股份有限公司惠州分行（以下简称中国银行惠州分行）

第三人（被上诉人）：陈某某

【基本案情】

陈某某与新金世界公司（由惠州东江湾房地产开发有限公司名称变更而来）就涉案房屋的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈某某购买新金世界公司开发的金世界花园瑞景苑B座14层A号房，总价款为427025元，付款方案为首付30%，余款办理银行按揭。2003年1月13日，陈某某与新金世界公司、中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，约定中国银行惠州分行向陈某某发放贷款298000元，陈某某将涉案房屋作为借款的抵押，新金世界公司提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至贷款行取得并正式执管抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。陈某某与中国银行惠州分行于2003年6月12日办理了预购商品房抵押登记。2003年1月15日，中国银行惠州分行将款项298000元发放至新金世界公司账户。自借款后至2007年12月，陈某某账户均有向中国银行惠州分行还款的交易记录，截至2016年7月12日，陈某某的借款尚欠本金260224.88元，产生的利息及罚息分别为43969.99元、9556.27元。2006年10月26日，惠州市公安局出具惠市公函字（2006）74号《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明的函》，称：经侦查，新金世界公司恶意使用他人身份证、收入证明等资料虚假按揭购房，与他人签订虚假“广东省商品房买卖合同”，同时向中国银行惠州分行等银行贷款办理虚假的“住房抵押贷款合同”或“个人住房借款合同”申请银行按揭，并由公司垫付购房首期款和集中供款，该局认定新金世界公司虚假按揭贷款共330套（两套待进一步核实）。陈某某与新金世界公司之间就涉案房屋的买卖、陈某某与中国银行惠州分行、新金世界公司之间的借贷担保关系在虚假按揭贷款之列，该贷款由新金世界公司集中供款，且陈某某已签订退房协议。陈某某及被告对上述事实予以确认。根据惠州市不动产档案馆出具的《商品房预售合同登记备案查询结果》，涉案房屋现备案的购房者为陈某某。

在陈某某与新金世界公司就涉案房屋的买卖签订涉案《商品房买卖合同》后不久，即2003年2月18日，本案原审原告李某某与新金世界公司签订《商品房买卖合同》，李某某购买涉案房屋，总价款376900元，新金世界公司应在商品房交付使用这日起18个月内为原告办理好房地产权证。李某某支付了购房款376900元，缴交住宅专项维修资金及契税。但至今，涉案房屋的产权证仍未办理至原告名下。李某某向一审法院提起诉讼，请求依法判令：1.确认李某某对金世界花园瑞景苑B座14层A号房产享有所有权，新金世界公司履行所签《商品房买卖合同》约定的义务，办理房产证到原告名下并及时将房产证交付原告；2.因办理“假按揭贷款”，陈某某与新金世界公司于2003年1月2日所签的《商品房买卖合同》为无效合同；3.陈某某与新金世界公司、中国银行惠州分行三方于 2003年1月13日所签《住房抵押贷款合同》为无效合同；注销对金世界花园瑞景苑B座14层A号房享有的抵押权的手续。

【案件焦点】

1.为办理虚假按揭贷款而签订的《商品房买卖合同》无效，则《住房抵押贷款合同》是否也必然无效；2.在只办理了抵押预告登记而未办理抵押权登记的情况下，能否在银行贷款本息尚未偿还完毕时注销抵押预告登记。

【法院裁判要旨】

广东省惠州市惠城区人民法院经审理认为：由于陈某某与新金世界公司签订的《商品房买卖合同》无效，陈某某、新金世界公司与中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》的目的在于套取银行的资金，系以合法形式掩盖非法目的，该合同为无效合同。涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国银行惠州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，可以支持原告李某某要求注销涉案房屋的抵押权预告登记。至于中国银行惠州分行的未受清偿的债权如何实现，应由中国银行惠州分行另行向陈某某及新金世界公司主张权利，本案不予审理。

广东省惠州市惠城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如 下：

一、确认陈某某与新金世界公司签订的《商品房买卖合同》无效；

二、确认陈某某与新金世界公司、中国银行惠州分行于2003年1月13日签订的《住房抵押贷款合同》无效；

三、陈某某、中国银行惠州分行、新金世界公司应于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座14层A号房的抵押权预告登记注销手续。

中国银行惠州分行不服，提起上诉。惠州市中级人民法院经审理认为：《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间具有紧密联系但又相互独立的合同关系。当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后，将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并不必然造成按揭贷款合同无效或被撤销。本案中，新金世界公司为套取银行贷款，与陈某某签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，虚假约定陈某某向新金世界公司购买其开发的金世界花园房产，其最终合同目的套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。但由于两份合同之间不具有主从合同关系，《广东省商品房买卖合同》无 效，并不必然导致《住房抵押贷款合同》无效。从现有证据来看，根据相关行政部门的调查结论，中国银行惠州分行在审查发放住房抵押贷款时存在一定的过错，但没有证据证明，中国银行惠州分行与陈某某、新金世界公司签订《住房抵押贷款合同》之时，对新金世界公司利用虚假商品房买卖套取银行贷款知情，并且合同中各方当事人的签字、盖章均为真实。因此，应当认定《住房抵押贷款合同》合法有效。原审判决认定《住房抵押贷款合同》无效错误，法院予以纠正。在《住房抵押贷款合同》的签订、履行过程中，新金世界公司以使用贷款为目的，假借陈某某名义贷款，在中国银行惠州分行依约发放贷款之后，新金世界公司实际收取贷款并用于经营，新金世界公司是贷款的实际使用人。虽然陈某某明知新金世界公司以融资为目的，以己方名义贷款，向新金世界公司提供身份证明等相关文件，并在虚假的《商品房买卖合同》《住房抵押贷款合同》上签名，但陈某某未实际参与合同的履行，未获取贷款使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，为此，陈彩某某无须承担向中国银行惠州分行还款付息的责任，该责任应由新金世界公司承担，法院依法认定由新金世界公司偿还贷款本息余额。

关于预购抵押登记能否注销问题，对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规 定，商品房买卖合同被确定无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，虽然陈某某办理了涉案房屋的预购抵押登记，与抵押权登记有所区别，但是不能以陈某某未申请不动产登记为由而取消中国银行惠州分行收回贷款的权利。故一审法院判决中国银行惠州分行以及新金世界公司在十日内办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续，有所不当，法院予以纠正为：被上诉人新金世界公司在本判决生效后十日内向上诉人中国银行惠州分行支付有关金世界花园瑞景苑B座14层A号房拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人中国银行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息），上诉人中国银行惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理金世界花园瑞景苑B座14层A号房的抵押权预告登记注销手续。

惠州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、确认陈某某与新金世界公司、第三人中国银行惠州分行于2003年1月13日签订的《住房抵押贷款合同》有效；

二、被上诉人新金世界公司在本判决生效后十日内向上诉人中国银行惠州分行支付位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园瑞景苑B座14层×号房的拖欠的按揭贷款本息（贷款本金以该行核算的金额为准，利息则从上诉人中国银行惠州分行发放贷款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计至贷款本金付清之日止，而且应扣除之前已付的利息），上诉人中国银行股份有限公司惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理金世界花园瑞景苑B座14层×号房的抵押权预告登记注销手续。

【法官后语】

司法实践中，有人认为《商品房买卖合同》是主合同，为了购买商品房而签订的抵押贷款合同是其从合同，这属于对该两份合同性质的误解。抵押贷款合同与商品房买卖合同是两个截然不同的法律关系，一个是集贷款、抵押为一体的借款合同关系，另一个是买卖合同关系；抵押贷款合同的相对方是贷款购房人与按揭银行，而商品房买卖合同的合同相对方是购房人与开发商；购房人与银行之间的借贷关系独立于房屋买卖关系之外，抵押贷款合同没有依附于商品房买卖合同而存在。由上述分析可知，商品房买卖合同与抵押贷款合同是两个相互独立的合同，不具有主从性，因此商品房买卖合同的无效并不必然导致住房抵押贷款合同的无效。本案中要判断涉案《住房抵押贷款合同》的效力问题，则需要结合合同法关于合同效力的规定进行分析。由于中国银行惠州分行在签订《住房抵押贷款合同》时对于新金世界公司套取贷款的目的并不知情，没有证据证明涉案《住房抵押贷款合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的五种情形之一，签订该合同的各方主体均具有民事行为能力，在中国银行惠州分行没有提起撤销之诉之 前，应当认定《住房抵押贷款合同》成立并有效。

在认定归还贷款本息的主体问题上，本案中主要是考虑到实质公正，本着“由谁用，由谁还”的原则，因而认定由公司来还本付息。

本案涉及的另外一个主要法律点是关于如何认定预购商品房抵押权预告登记与抵押权之间的关系，以及在何种情形下可以认定其失效。所谓预购商品房抵押权预告登记是指购房人在支付首期款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房抵押权预告登记主要在于确保商品房建成且预购人取得所有权登记后，该抵押权能够自动转化为现房抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。而此处规定的“能够进行不动产登记”，主要是指预售商品房已经办理所有权初始登记。关于三个月的起算点，有学者认为，应当设立不动产权利人通知义务，即不动产权利人办理初始登记后，应当通知预告登记权利人，自此起算三个月。否则，即使自能够进行不动产登记之日起超过三个月，但预告登记权利人不知道的，预告登记也不应失效。[1]本案中，一审法院认为中国银行惠州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，可以支持原告李某某要求注销涉案房屋的抵押权预告登记。一审法院将抵押权预告登记与抵押权的效力区分开来，并无不当，但是若抵押权预告登记并未失效，则将其注销会损害抵押权人的合法权益。本案的特殊性在于涉案房屋所在的楼盘由于开发商经营发生严重困难以及办理虚假银行按揭等原因，迟迟未能办理出房产证。后在2011年10月31日由市政府牵头形成了办证的具体解决方案。而在2003年，新金世界公司将该房出售给了李某某。而签订抵押贷款合同的陈某某并非真正购房者，按照常理，不会去关注房产证的办理时间，自然不会在可以办理初始时去告知银行办理抵押权登记。在此种情形 下，不应轻易认定抵押权预告登记已经失效。因此二审法院纠正为：在开发商支付拖欠的贷款本息后，银行再注销涉案房屋的抵押权预告登 记。这样处理方显公正，实现了法律效果与社会效果的统一。