预查封房屋被裁定以物抵债后，房屋出卖人能否行使合同约定解除权

预查封房屋被裁定以物抵债后，房屋出卖人能否行使合同约定解除权——威海锦晖房地产开发有限公司诉颜某情房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终1370号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：威海锦晖房地产开发有限公司（以下简称锦晖公司）

被告（被上诉人）：颜某情

【基本案情】

2009年10月23日，颜某情与锦晖公司签订商品房买卖合同，约定颜某情以306570元的价格购买位于威海市文登区昆嵛路39号某室房屋，合同约定颜某情支付首付款61570元，余款245000元申请银行按揭贷款支付。合同附件《补充协议》中约定：在锦晖公司为颜某情银行按揭贷款提供担保期间，如因颜某情未能按时偿还贷款本息，导致银行从锦晖公司扣款，颜某情必须在锦晖公司通知后五日内归还被扣款项，并按日支付被扣金额的万分之二的滞纳金，同时锦晖公司有权收取被扣金额3%的违约金；如因颜某情连续三个月未能还款，导致银行解除按揭贷款合同，同时从锦晖公司账户扣除款项的，锦晖公司有权解除商品房买卖合同，并有权要求颜某情将房屋恢复原状、腾空房屋后交还，锦晖公司将颜某情已付房款扣除违约金等相关费用后退还颜某情。颜某情收房后对房屋进行了装修，但未办理房屋产权登记手续。

2014年7月23日，因颜某情逾期还款，银行根据按揭贷款合同的约定，将颜某情、锦晖公司诉至法院，法院判决：一、颜某情偿还银行借款本金、利息、罚息、律师费等；二、锦晖公司对颜某情上述还款义务承担连带保证责任；三、锦晖公司承担保证责任后有权向颜某情追偿。 2017年6月，法院根据银行方面的申请从锦晖公司账户中扣划上述判决执行款和执行费。锦晖公司遂向法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同、颜某情返还房屋并支付违约金。

2017年7月30日，因颜某情未能按生效判决向新疆某公司履行付款义务，新疆某公司申请法院对案涉房屋进行了查封。2018年4月27日，法院作出执行裁定书，裁定将颜某情名下的案涉房屋作价334000元交付申请执行人新疆某公司抵偿部分债务，上述房产所有权自裁定送达申请执行人时转移。基于上述情况，一审法院向锦晖公司释明可变更诉讼请求向颜某情行使追偿权，但锦晖公司坚持要求解除合同并撤回返还房屋的诉讼请求。

【案件焦点】

锦晖公司能否行使合同约定解除权。

【法院裁判要旨】

山东省威海市文登区人民法院经审理认为：锦晖公司与颜某情签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同有效。合同中双方约定的付款及交付房屋的主要内容均已履行完毕。根据合同中《补充协 议》约定，在锦晖公司承担保证责任的情况下享有房屋买卖合同的解除权。行使该约定解除权的前提是锦晖公司承担了保证责任，目的在于通过收回房屋的方式弥补锦晖公司承担保证责任而遭受的损失。因法院执行裁定已将案涉房屋抵顶给另案申请执行人新疆某公司，该房屋存在返还不能的情形。锦晖公司拟按补充协议约定，通过解除合同、要求颜某情返还房屋的救济途径来保障其权益的目的已无法实现，且双方合同主要内容已经履行完毕，此时解除合同既不能保障锦晖公司的自身权益，还将导致因不能返还房屋而产生的诸如解除后果如何承担等新问题。鉴于借款合同纠纷案件判决中已明确锦晖公司在承担保证责任后享有追偿权，同时锦晖公司要求解除合同亦是出于收回代颜某情偿还的银行贷款本息等费用的考虑，在后一救济途径中的返还房屋已无法实现的情况 下，锦晖公司仍可通过行使追偿权以追回损失。在已向锦晖公司释明的情况下，锦晖公司拒绝变更诉讼请求，故对锦晖公司要求解除合同的请求，不予支持。

山东省威海市文登区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：

一、颜某情于判决生效之日起十日内支付锦晖公司违约金9197.1元；

二、驳回锦晖公司的其他诉讼请求。

锦晖公司持原审起诉意见提起上诉。山东省威海市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。锦晖公司与颜某情签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据补充协议的约定和锦晖公司承担了连带还款保证责任的事实，双方约定的合同解除条件成就，锦晖公司要求解除合同符合合同约定与法律规 定，应予以支持。一审以合同解除后无法返还房屋为由未支持锦辉房地产公司的诉请，理由不当，应予以纠正。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法 院、仲裁委员会的法律文书。本案中，一审法院执行裁定已将案涉房屋抵顶给另案申请执行人新疆某公司，案涉房屋的所有权已转移，该房屋存在返还不能的情形，合同解除后锦晖公司可通过其他措施予以救济。

山东省威海市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：

一、维持威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3446号民事判

决第一项即颜某情于判决生效之日起十日内支付锦晖公司违约金9197.1元；

二、撤销威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初3446号民事判决第二项；

三、解除锦晖公司与颜某情于2009年10月23日签订的商品房买卖合同。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对合同约定解除权行使的理解。一审法院认为，双方合同主要义务均已履行完毕，且涉案房屋处已被以物抵债裁定书转移所有权。此时解除合同，将会导致合同双方利益失衡，还将产生合同解除后果不明及影响案外人权益等新问题，而合同继续履行并不影响守约方要求对方承担违约责任的权利，故认为不宜行使合同约定解除权。而二审法院认为双方约定解除合同的条件已成就，守约方要求解除合同应当支持。至于合同解除后存在房屋返还不能的情况，可以通过其他措施救济，遂对一审判决予以改判。

从结果上来看本案，不论是合同解除还是继续履行，房屋出卖人均不能通过收回房屋的方式来保障其权益。一审法院虽考虑较多因素，但支持守约方行使合同约定解除权，既是尊重合同当事人的意思自治，也维护了守约方依法享有的正当权益。