实现抵押权协议恶意串通之认定——赵某、刘某诉北京鼎旺信用管理有限公司等房屋买卖合同案

实现抵押权协议恶意串通之认定——赵某、刘某诉北京鼎旺信用管理有限公司等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2018）京01民终9601号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：赵某、刘某

被告（上诉人）：北京鼎旺信用管理有限公司（以下简称鼎旺公司）

第三人（原审第三人）：王某江

【基本案情】

赵某与刘某系夫妻关系。王某江系诚实惠家公司的法定代表人。位于北京市海淀区1204房产（以下简称1204号房屋）原登记在赵某名下。赵某因向重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司（以下简称神州贷款公 司）借款，而使用1204号房屋作为抵押，并办理了抵押登记。截至2016年10月19日，1204号房屋上登记的抵押权人为神州贷款公司，被担保主债权数额为410万元。

2015年9月6日，赵某及其爱人刘某作为委托人向诚实惠家公司（受托人）出具《委托书》，代为签订房屋买卖合同。2016年10月18日，诚实惠家公司办理公证转委托手续，将赵某原委托事项，转委托给王某 江，约定转委托授权期限自本转委托书签署之日起至2017年10月12日 止。

2016年9月25日，王某江以赵某（出卖人）委托代理人的身份与鼎旺公司（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）约定，赵某出售1204号房屋，成交价格为680万元。合同签订后，鼎旺公司支付全部购房款并取得了1204号房屋的不动产权证 书。后王某江未将房屋交付鼎旺公司，鼎旺公司亦未主张过逾期交房责任。

现赵某、刘某主张王某江与鼎旺公司恶意串通。鉴定机构作出鉴定结论为1204号房屋于2016年9月25日的价值总额为840.1万元，赵某为此支付评估费18800元。

针对订立、履行合同的相关事实，鼎旺公司陈述因王某江表示1204号房屋内有赵某亲属居住，不方便看房，故仅看了同户型房屋；王某江曾向其公司表示在半年后才可交房，故可在市场价820万元到840万元的基础上降低房屋价格。鼎旺公司表示在整个交易过程中，未见过赵某，未与赵某本人直接沟通，其公司在签署合同前未见到赵某给予王某江的售房委托书，签署合同时看到赵某向诚实惠家公司出具的委托书，因王某江为诚实惠家公司的法定代表人，故认为王某江享有代理售房权利；王某江虽提及半年后交房，但合同最终约定为过户后3日内。

王某江陈述，2016年9月，赵某曾表示急需用钱，同意王某江在含税价格750万元左右出售房屋，并承诺支付王某江劳务费。

【案件焦点】

实现抵押权的房屋买卖合同是否因恶意串通而无效。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：首先，合同订立前。鼎旺公司并未实地查看房屋或向房屋出售人索取可以显示房屋状况的照片或录 像，未审查王某江代理权限，明知交易时房屋的市场价格反而以低于市场价一百余万元的价格购买房屋。其次，合同订立时。双方合同约定“在过户后3日内交房”，此约定与双方陈述的不能看房及延期交房的事实相互矛盾，双方约定的解除抵押时间与鼎旺公司支付第一笔房款的时间不符，鼎旺公司也并未对迟延办理解除抵押手续提出质疑。最后，在合同履行环节中。鼎旺公司并未以诉讼或其他保护权利的方式向赵某主张交付房屋或追究其逾期交房的违约责任，或要求实际居住人腾退房屋。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：

鼎旺公司与赵某于2016年9月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及于2016年10月14日签署的《存量房屋买卖合同》均属无效。

鼎旺公司不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：（1）涉案房屋成交价格为680万元，远低于鉴定机构鉴定价值总额840.1万元。王某江、鼎旺公司明知涉案房屋的市场价格，仍以远低于市场价格的方式进行交易。（2）对于价值较大的交易，王某江、鼎旺公司均为理性的经济人，应尽到谨慎的注意义务。鼎旺公司未予看房就进行签约，非理性经济人所为。（3）《房屋买卖合同》约定出卖人应在产权转移登记后3日内将房屋交付买受人，2016年10月27日产权转移登记已经完成。正常的交易中，鼎旺公司在无法获得房屋使用权时应早已通过诉讼的方式要求赵某交付房屋，但直至本案一审立案时，鼎旺公司一直未通过诉讼的方式主张权利。结合上述反常之处，宜根据日常生活经验法则认定鼎旺公司与王某江签署的《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》有恶意串通损害赵某权利之情形。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

借款时约定以房屋作为抵押，是担保债权实现的重要方式。本案的争议焦点即为实现抵押权的房屋买卖合同是否因恶意串通而无效。

一、实现抵押权协议之认定

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十六条为流押契约的禁止规定。但是，抵押权人在签署抵押合同时，同时与抵押人签订委托书，授权抵押权人在债务人不履行到期债务时代为签署房屋买卖合同、出卖房屋的，该委托书和后续的房屋买卖合同是否属于流押契约？

首先，实现抵押权协议与流押契约的订立时间不同。根据《物权 法》第一百九十五条的规定，实现抵押权协议成立于债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；而《物权法》第一百八十六条则规定流押契约订立于债务履行期届满前。本案中，房屋买卖合同订立于赵某、刘某不履行到期债务之后，因而从订立时间看，房屋买卖合同为实现抵押权协议而非流押契约。

其次，实现抵押权协议与流押契约的受偿过程不同。实现抵押权协议在债务届期后，约定抵押权人通过拍卖、变卖抵押财产方式优先受 偿，抵押财产的买受人和出卖价格处于不确定的状态，并非绝对地由抵押权人取得对抵押财产的所有权。而流押契约则确定地约定，债务人不履行到期债务则抵押财产归债权人所有。本案中，抵押权人仅对变卖抵押财产所得的收益优先受偿，而并未取得对涉案房屋的所有权。

综上，赵某和王某江订立的委托书、赵某和鼎旺公司订立的房屋买卖合同为实现抵押权的协议，而非流押契约。

二、恶意串通之推定

为切实保护抵押人的利益，需要继续考察实现抵押权的房屋买卖合同是否因恶意串通而无效。

首先，房屋的成交价格。如房屋买卖合同系以不合理低价签订，则合同将易被认定为因恶意串通而无效。在当事人申请并进行鉴定的情形下，则以评估价作为基准，如当事人未申请鉴定，则法院可依据市场价结合其他因素进行判定。本案中，涉案房屋成交价格为680万元，远低于鉴定机构鉴定价值总额840.1万元。王某江、鼎旺公司明知涉案房屋的市场价格，仍以远低于市场价格的方式进行交易。因此，应当认为王某江和鼎旺公司具有串通损害赵某权利的故意。

其次，合同的洽商过程。可将合同的洽商过程要素分为订立合同时是否履行审慎的注意义务，以及是否明知合同的风险和后果。本案中，在案证据显示，鼎旺公司在签约前未进入涉案房屋看房，未索要房屋照片，亦未见过赵某本人和与其直接沟通。房屋交易为大额交易，王某江、鼎旺公司未尽到审慎的注意义务，非理性经济人所为。

最后，履行情况。出卖人在未履行交付并转移所有权的义务时，如买受人亦未通过诉讼等方式主张权利，则应当推定买卖双方具有恶意串通的故意。本案中，虽然涉案房屋于2016年10月27日产权转移登记完 成，但是所有权人鼎旺公司未使用房屋，亦未自行或通过诉讼方式向赵某主张权利，甚为反常。

综上，可以推定实现抵押权的房屋买卖合同因恶意串通而无效，原审判决正确，二审予以维持。