恶意串通设置虚假抵押权无效——吴某中诉李某、师某海房屋买卖合同案

恶意串通设置虚假抵押权无效——吴某中诉李某、师某海房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2291号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：吴某中被告（上诉人）：李某

被告：师某海 第三人：黄某红

【基本案情】

2016年7月7日，原告出具公证《委托书》，委托第三人黄某红代为出售97号商铺。同年11月14日，第三人以原告名义与被告师某海签订《珠海市房地产买卖合同》，将97号商铺作价76万元出售给师某海，约定房款一次性支付，任何一方违约的，需向对方承担相当于总房款10%的违约金。同日，案外人张某民、王某仑分别向第三人黄某红共转账支付17.5万元，97号商铺的不动产权证书领取回执由第三人持有。2016年 11月15日，被告师某海向珠海市不动产登记中心出具《遗失声明》，载明其遗失97号商铺不动产权证书的领取回执，现申请领取不动产权证 书。同日，被告师某海在被告李某的陪同下领取了97号商铺的房地产权证（权证号码20160101448）。2016年11月14日，第三人黄某红签下《收据》，载明：“收到款项￥150000￥25000现金￥700000，合计￥875000购商铺款。收款人：黄某红 2016年11月14日收￥175000， 2016年11月26日收￥700000。”该收据上除“黄某红”三个字外的文字均为被告李某所写。2016年11月26日，被告师某海在中国建设银行取款25万元，案外人王某仑在中国建设银行取款45万元。

2016年11月26日至30日，第三人与被告李某多次通电话并录音。在双方的通话中，双方确认97号商铺的成交价格是130万元，第三人黄某红已收取税款17.5万元，第三人要求被告尽快解决余款支付问题，否则就将97号商铺过户给他人；被告李某认为，实质上是案外人“小韩”要购买涉案商铺，因银行贷款迟迟没有批下来，所以还没有支付购房款，之所以要让被告师某海将97号商铺抵押登记到李某名下，是因为李某要控制这个房子，至于是继续付款还是将97号商铺回转登记给第三人，需要进一步协商。

2016年11月18日，两被告签订《珠海市房地产借款抵押合同》，约定被告师某海向李某借款65万元用作货款，借款期限2016年11月18日至 2026年11月18日，被告师某海以97号商铺作价150万元提供抵押担保。同年11月23日，师某海以97号商铺办理了抵押备案登记。2016年11月26日，被告师某海在中国建设银行自助终端取款25万元，被告师某海签名确认该款系向李某所借；2017年2月22日，案外人王某仑向被告师某海转账支付40万元，被告师某海签字确认上述款项系收到李某的借款；同
日，被告师某海出具《借据》，载明其向李某借款65万元，其中2016年11月26日借款25万元，2017年2月22日借款40万元。

【案件焦点】

师某海与李某有无恶意串通设置虚假抵押权。

【法院裁判要旨】

广东省珠海市横琴新区人民法院经审理认为：本案原告是中国台湾地区居民，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，不动产所在地、合同履行地均在大陆，大陆与本案具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国大陆法律。

一、关于被告师某海有无违约、应否承担违约责任的问题

关于97号商铺的交易价格问题。虽然原告与被告师某海所签《珠海市房地产买卖合同》约定的97号商铺成交价格是76万元，但是，根据第三人黄某红提交的电话录音，第三人、被告李某均确认双方洽谈97号商铺的成交价格是130万元，被告师某海取得97号商铺产权后，即将该商铺抵押给被告李某，双方所签房地产抵押借款合同将97号商铺作价150万元，与原告主张的成交价格比较接近，故法院采信原告的主张认定97号商铺的成交价格为130万元。关于被告师某海有无履行付款义务、应否承担违约责任的问题。第三人黄某红签字的《收据》上除“黄某红”三个字外的文字均是被告李某所写，该收据原件掌握在被告手中，被告确实存在变造该收据的便利条件；从被告提交的2016年11月26日取款凭条看，该部分款项是否已经交付给原告或第三人黄某红无从证实；黄某红确认收取的17.5万元分别由案外人张某民、王某仑向黄某红转账支付，被告师某海并未实际支付，说明被告师朝海具备付款能力的可能性较 低。综合以上分析，法院认定被告所举证据尚不足以形成证据链，不能证明被告已经履行了付款义务。

二、关于两被告有无恶意串通设置虚假抵押权的问题

两被告自认双方是朋友关系，在被告师某海与原告交易涉案商铺、办理产权过户手续、领取房产证、办理抵押备案登记等过程中，被告李某均全程陪同，说明两被告之间存在共同的意思联络；关于两被告之间的借款担保行为是否真实的问题，被告师某海主张2016年11月26日从中国建设银行取款25万元支付购房款和案外人王某仑2017年2月22日向被告师某海转账支付的40万元作为向被告李某的借款，无法体现该借款与两被告抵押担保行为之间的关联性，不能排除被告师某海与李某、王某仑之间存在其他经济往来的可能性，被告所举证据尚不能形成证据链证明两被告之间的抵押借款真实发生；第三人黄某红所举的录音证据可以证明被告李某确认其要求师某海将97号商铺办理抵押登记手续到李某的名下是为了控制该房产，说明被告李某对于两被告之间的抵押借款行为没有实际发生是十分清楚的。故法院认定两被告恶意串通设置虚假抵押权。

广东省珠海横琴新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条规定，作出如下判决：

一、确认原告吴某中与被告师某海2016年11月14日所签《珠海市房地产买卖合同》于判决发生法律效力之日起解除；

二、于判决发生法律效力之日起撤销被告李某在被告师某海名下97号商铺设置的抵押权；

三、被告师某海于判决发生法律效力之日起十五日向原告吴某中返还97号商铺；

四、被告师某海于判决发生法律效力之日起十五日内为原告吴某中办理97号商铺的转移登记手续；

五、被告师某海于判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告吴某中支付违约金130000元。

李某持原审答辩意见提起上诉。广东省珠海市中级人民法院经审理认为：吴某中系中国台湾地区居民，一审法院以大陆法律作为解决本案争议的准据法正确。关于一审法院追加李某为本案被告是否程序错误的问题。师某海与李某分别是案涉97号商铺登记的产权人与抵押权人，李某与本案有利害关系，故一审法院根据当事人申请，依法追加李某为本案被告，并无不当。关于李某与师某海有无恶意串通设置虚假抵押权的问题。首先，师某海于2017年2月22日出具的《借据》，不仅与双方 2016年11月18日签订的《房地产借款抵押合同》约定的债务履行期限、支付方式均不相符，且师某海以涉案房产向李某抵押借款，双方先办理了房产抵押备案登记，师某海在时隔三个月之后才取得借款与常理不 符，更与师某海本案所主张的其急需资金周转、以声明遗失的方式急切地在2016年11月15日即领取房产证的行为不符；其次，正如一审分析，本案现有证据不足以证明师某海与李某之间的抵押借款真实发生；最 后，在黄某红与李某的通话录音中，李某称要控制这个房子，根本未提及师某海以涉案房产作为抵押担保向其借款的相关情况。故一审法院认定师某海与李某二人恶意串通，以办理借款抵押担保的合法形式达到控制97号商铺的目的并无不当。

广东省珠海市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

在二手房交易过程中，购房人与出卖人订立合同后，购房人一方已取得房屋所有权的，出卖人仍有权以购房人未实际支付购房款为由要求解除合同。购房人一方与第三人恶意串通将已购房产设立虚假抵押登 记、对出卖人行使合同解除权设置障碍的，人民法院应从购房人与第三人有无共同意思联络和行为、购房人与第三人之间的债权债务关系是否真实发生等方面综合分析，认定该抵押权为无效。

在涉外二手房买卖交易中，经常会出现内地一方当事人利用其对二手房交易流程的熟悉程度、在未完全履行支付房款义务的情况下即骗取不动产所有权登记的情形。本案例的情形更为特殊，购房人骗取不动产所有权登记后，又将该不动产向第三人设置了抵押权，以合法形式对出卖人解除合同形成障碍。对于此类情形，公安机关往往又不予刑事立 案，如果人民法院仅仅是进行形式审查，则出卖人的合法权益将难以得到保障。因此，人民法院在处理此类案件中应具体案情具体分析，对于合同的实际履行情况、案涉债权债务的真实性方面进行实质审查，查明和认定设立虚假抵押等恶意串通行为。本案例对于解决同类案件具有一定的指导意义。