建设工程承包人可以以优先受偿权受到侵害为由申请撤销法院对让与担保作出的继续履行房屋买卖合同的生效裁决

建设工程承包人可以以优先受偿权受到侵害为由申请撤销法院对让与担保作出的继续履行房屋买卖合同的生效裁决——广西铭君建筑工程有限公司诉何某俊、象州新家园房地产开发有限公司第三人撤销之诉案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2018）桂13民终711号民事判决书

2.案由：第三人撤销之诉

3.当事人

原告（被上诉人）：广西铭君建筑工程有限公司（以下简称铭君公司）

被告（上诉人）：何某俊

被告（被上诉人）：象州新家园房地产开发有限公司（以下简称新家园公司）

【基本案情】

新家园公司是在象州县工商行政管理局合法登记注册的房地产开发公司，其股东为自然人覃某燕、覃某东，覃某燕为公司法定代表人。 2013年7月，覃某燕以资金周转困难为由向何某俊借款1000000元，为保证覃某燕能按时归还借款，2013年7月14日，双方协商以签订《象州商品房买卖合同》的形式以新家园公司开发的位于象州县罗秀镇新街绣锦花园1栋共15套商品房作为抵押物提供担保。《象州商品房买卖合同》在象州县房地产管理所进行了备案登记。同时，双方还签订《房产抵押借款合同》，明确借款期限为六个月，自2013年7月15日至2014年1月14日，不足六个月多付一个月利息，借款利息2.5%（实际为3%）。之后，何某俊在借款总金额的基础上预先扣除90000元利息，余下910000元通过中国建设银行转账至覃某燕在中国工商银行象州县支行的账户 上。在履行借款合同中，覃某燕一直支付利息给何某俊至2013年10月15日。由于覃某燕未能再支付利息，也未能偿还本金给何某俊，2015年9月16日，何某俊以新家园公司为被告向该院提起诉讼。该院2015年12月 14日召集调解，双方达成（2015）象民初字第949号民事调解协议，协议第一项为“原、被告同意按双方2013年7月14日签订的‘罗秀商贸城·绣锦花园·绣锦宾馆’项目《象州商品房买卖合同》继续履行合同，房屋单价调整为1400元/平方米，差额部分交房时补足。履行时间以交房条件成就之日为限”。由于新家园公司没有支付清楚工程款给铭君公司， 2018年1月18日，铭君公司以新家园公司与何某俊在法院达成的调解协议是虚假诉讼、以合法的形式掩盖非法目的，损害其合法利益为由，向该院提起诉讼，请求判决撤销（2015）象民初字第949号民事调解书及《象州商品房买卖合同》。柳州市鱼峰区人民法院分别于2014年11月13日、2016年10月26日查封、续行查封（2014）鱼民初（一）字第1438号案涉案房产；于2017年5月24日查询该涉案房产时发现本案房产因出售给何某俊等人而无法执行。铭君公司向象州县人民法院起诉撤销（2015）象民初字第949号民事调解书，象州县人民法院于2017年11月20日接收其诉讼材料。

【案件焦点】

民事调解书应否予以撤销。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区来宾市象州县人民法院经审理认为：铭君公司与新家园公司建设工程施工合同纠纷一案经柳州市鱼峰区人民法院审理，作出了（2014）鱼民初（一）字第1438号民事判决，该判决主文第三项内容为“原告广西铭君建筑工程有限公司在被告象州新家园房地产开发有限公司欠付的建设工程款人民币5415233.65元范围内，对本案所涉的‘罗秀商贸城·绣锦花园·绣锦宾馆’建设工程享有优先受偿权”，该判决已发生法律效力。而该院在审理（2015）象民初字第949号何某俊诉新家园公司商品房销售合同纠纷案件中，新家园公司隐瞒了上述事实，与何某俊达成调解协议，赋予其在上述建设项目交房条件成就时申请法院强制履行交房义务的权利，该协议损害了铭君公司的民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，当事人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以向法院提起诉讼，法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书。据此，何某俊与新家园公司于2015年12月14日在该院达成的（2015）象民初字第949号调解协议，损害了铭君公司的合法利益，应予撤销，铭君公司的诉请有理，依法予以支持。至于何某俊与新家园公司签订的《象州商品房买卖合同》，因涉及其他法律关系，不宜在本案审理，各当事人就何某俊与新家园公司之间的债权债务关系，可以另寻途径解决。

广西壮族自治区来宾市象州县人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项的规定，作出如下判决：

一、撤销法院（2015）象民初字第949号民事调解书；二、驳回原告铭君公司的其他诉讼请求。

何某俊不服一审判决，提起上诉。

广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点为（2015）象民初字第949号民事调解书应否予以撤销。象州县人民法院作出的（2015）象民初字第949号民事调解书已经生效。经审理查明，何某俊与新家园公司签订了《房产抵押借款合同》，借给新家园公司 100万元，双方形成借贷关系，并明确约定，若新家园公司不按时付息还款，则已进行房屋买卖备案的房屋归何某俊所有，若新家园公司按时还款付息及支付相关费用，则何某俊同意配合新家园公司办理撤销商品房买卖合同手续。故双方签订《象州商品房买卖合同》是为了担保债权的实现，双方均无发生商品房买卖的真实意思表示。虽然，何某俊主 张，在2013年11月28日，何某俊、覃某燕、新家园公司三方达成口头协议，将借款转化为购房款，并提供《收据》来证明，但并不能否认《象州商品房买卖合同》是借款的担保这一事实；同时，《房产抵押借款合同》中关于不按时还款付息时，将房产归何某俊所有的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所 有”的禁止流押的规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”象州县人民法院审理（2015）象民初字第949号案时，并未按照民间借贷法律关系审理，而是确认继续履行何某俊和新家园公司签订的《象州商品房买卖合同》，违反上述司法解释的规定，造成（2015）象民初字第949号调解书错误，同时，该调解书确定的继续履行《象州商品房买卖合同》，侵害了2014年柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1438号民事判决确定的铭君公司享有的建设工程价款优先 权。建设工程价款优先权是法律明确规定给予特别保护的债权，可以适用第三人撤销之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”（2015）象民初字第949号调解书的处理结果影响到铭君公司的利益，该案处理结果与铭君公司有法律上的利害关 系，铭君公司为该案的第三人。铭君公司在（2015）象民初字第949号案中因不能归责于自己的事由未参加诉讼，在2017年5月24日，柳州市鱼峰区人民法院查询（2014）鱼民初（一）字第1438号案涉案房产时，知悉该调解书的协议内容，致使案件无法执行，至此，铭君公司才知其民事权益受到损害，其于2017年11月20日向象州县人民法院提交本案诉讼材料，并未超过法律规定的6个月的期间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项的规定，铭君公司的诉讼请求成立，（2015）象民初字第949号民事调解书应当予以撤销。

广西壮族自治区来宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的前案（2015）象民初字第949号中，何某俊为了避免新家园公司无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，在与新家园公司签订民间借贷合同的同时，又签订了房屋买卖合同，并明确约定，若新家园公司不按时付息还款，则已进行房屋买卖备案的房屋归何某俊所 有，双方签订房屋买卖合同是为借款提供担保。当事人之间签订了民间借贷合同之前或者之后，为了保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间形成让与担保。本案即为让与担保情形。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。若法院继续审理买卖合同关系，作出履行房屋买卖合同的生效裁决，如上述（2015）象民初字第949号案中，法院判决继续履行买卖合同，即违反上述法律规定，造成裁决错误，势必损害建设商品房的承包人在先取得的建设工程价款优先权。建设工程价款优先权是法律明确规定给予特别保护的债权，承包人以第三人的身份起诉要求撤销生效裁决，法院应当予以支持。本案中，（2015）象民初字第949号调解书的处理结果影响到铭君公司的利益，该案处理结果与铭君公司有法律上的利害关系，铭君公司为该案的第三人。铭君公司在（2015）象民初字第949号案中因不能归责于自己的事由未参加诉讼，在2017年5月24日，柳州市鱼峰区人民法院查询（2014）鱼民初（一）字第1438号案涉案房产时，知悉该调解书的协议内容，致使案件无法执行，至此，铭君公司才知其民事权益受到损害，其于2017年11月20日向象州县人民法院提交本案诉讼材料，并未超过法律规定的6个月的期间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项的规定，铭君公司的诉讼请求成立，（2015）象民初字第949号民事调解书应当予以撤销。