夫妻按份共有及一房二卖的房屋买卖合同履行的可行性认定——梁某秀诉黄某房屋买卖合同案

夫妻按份共有及一房二卖的房屋买卖合同履行的可行性认定——梁某秀诉黄某房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终5145号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告，被上诉人）：梁某秀

被告（反诉原告，上诉人）：黄某

第三人：陈某、郑某伍

【基本案情】

2014年3月，梁某秀（乙方、买方）与黄某（甲方，卖方）签订《深圳房屋买卖合同》，约定：甲方将其享有所有权的涉案房产转让给乙方，转让总价款为2413260元，首付款80万元；乙方已经向甲方支付首付款，还应向甲方支付房款1613260元；剩余房款于乙方取得涉案房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起3日内支付。涉案合同同时注明，“本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理”。双方同时在合同结尾处备注：“甲方房屋属于婚前财产，与其妻陈某无关，另甲方拆迁后补偿增加的11.59平方米补交房款161392元是甲方向黎明罡先生所借属于个人债务”。2014年3月11日，梁某秀向黄某转账汇款80万元；同日，黄某出具“收条”载明收到梁某秀首付款80万元。2014年10月28日，梁某秀分两笔向黄某转账汇款15万元及 5万元。原告诉至法院请求被告将房屋权属登记过户至原告名下。

【案件焦点】

1.关于夫妻一方单方行使对涉案房产的处分权是否影响合同履行的问题；2.关于一房两卖的合同履行问题。

【法院裁判要旨】

深圳市福田区人民法院经审理认为：梁某秀与黄某签订的《深圳房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。

1.关于黄某对涉案房产的处分权是否影响合同履行的问题。黄某于1999年12月即取得深圳市委党校住宅楼2栋×××号房的所有权，而此事实发生于黄某与陈某登记结婚之前，该房产应属黄某的婚前个人财产。 2010年11月15日，黄某通过与深圳市教育局签订《房屋拆迁安置补偿协议》而将深圳市委党校住宅楼2栋101号房用以置换涉案房产，置换后的涉案房产增加了16.59平方米，对于增加的16.59平方米，因产生于黄某与陈某婚姻关系存续期间，故该增加部分（约占涉案房屋面积总份额 19%）应属夫妻共同财产。因此，对于涉案房产，黄某个人享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由黄某与陈某共同享有，即涉案房产属黄某与陈某按份共有，而黄某个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈某是否同意处分涉案房产并不影响黄某行使独立处分涉案房产的权利，因此，黄某有权与梁某秀签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。

2.关于黄某与郑某伍就涉案房产签订房屋买卖合同是否影响涉案合同履行的问题。虽然黄某与郑某伍签订的房屋买卖合同所载明的签约时间在涉案合同签订之前，但郑某伍尚未就涉案房产办理房屋所有权登记或预告登记，且黄某与郑某伍均确认黄某未向郑某伍交付房产，而梁某秀与黄某均确认黄某在收到80万元购房款后即将涉案房产交付给梁某秀使用至今，据此，法院认定梁某秀先行接受涉案房产的交付，有权请求继续履行涉案房屋买卖合同。

综上，涉案房产已具备上市交易的条件，梁某秀有权要求黄某继续履行涉案房屋买卖合同，协助梁某秀将涉案房产转移登记至梁某秀名 下，梁某秀的本诉请求成立，予以支持。关于剩余购房款的支付，依照合同约定，剩余购房款系在梁某秀取得房产证之日起三日内支付，故剩余购房款的支付条件尚未成就，黄某以梁某秀未支付剩余购房款构成根本违约为由而提出要求解除涉案合同并据此要求梁某秀搬离房产及支付租金的反诉请求，缺乏依据，不予支持。

深圳市福田区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七 条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：

一、黄某应于本判决生效之日起十日内协助梁某秀将位于深圳市福田区侨香三道28号雅福居A栋×××号房转移登记至梁某秀名下；

二、驳回黄某黄某的反诉请求。

黄某和陈某不服一审判决，提起上诉。广东省深圳市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案涉及两方面的问题，一个为涉及部分产权属于夫妻共有的房产的处分权效力问题，另一个为一房二卖情况下履行顺序的认定问题。

对于第一个问题，在审理买方要求继续履行合同的二手房买卖合同纠纷案件中，有相当一部分业主以未获得其配偶同意、私自出售登记在其一人名下的夫妻共有房产为由而主张合同无效或事实上无法继续履 行，双方对此争议较大。此类案件的处理会涉及债权保护与物权保护的权衡、房产市场交易的履行可预见性和稳定性、对诚信守约方的保护以及案件审结后的实际执行问题。本案涉及的情况具有一定特殊性，即涉案房产在黄某婚前购买后，于婚姻关系存续期间又经过了拆迁补偿，导致产权组成并非单一，仅其中一部分为夫妻共有财产，在此情况下，应根据证据来确定夫妻共有的具体份额，从而认定黄某个人所享有的份 额，据此判断其是否有处分财产的权利。本案中，综合考察证据以及事实发生脉络，可以认定最终黄某个人对现有房产享有81%的处分权，剩余19%的房产份额的处分权由黄某与陈某共同享有，即涉案房产属黄某与陈某按份共有，而黄某个人所占份额已占总份额的2/3以上，故陈某是否同意处分涉案房产并不影响黄某行使独立处分涉案房产的权利，因此，黄某有权与梁某秀签订房屋买卖合同以处分涉案房产，涉案合同不存在导致履行不能的权利瑕疵情形。

对于第二个问题，依据物权法的相关规定，同时参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权一物数卖的处理规则以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有关动产一物数卖履行顺序的规定，依据对物的占有程度和权利行使程度，对于一房二卖甚至数卖的问题，目前司法实践处理原则是，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求履行合同的，若均未办理权属转移登记，则支持已先行依据合同占有房屋的买受人关于继续履行合同的请求。