房屋买卖合同解除后违约金可参照房屋差价损失确定

房屋买卖合同解除后违约金可参照房屋差价损失确定——陈某玲诉周某兰、许某德房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5010号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：陈某玲

被告：周某兰、许某德

【基本案情】

周某兰与许某德系夫妻关系。2009年3月10日，周某兰向安溪鸿业房地产发展有限公司购买址在“鸿业嘉辉”第5幢4层×××号房，合同价款 165000元，其中首付款85000元，剩余80000元向中国农行安溪支行办理按揭贷款。2009年3月22日，陈某玲与周某兰、许某德签订《房屋转让协议》，协议主要内容为：“甲方：周某兰 许某德 乙方：陈某玲 甲方将所购买的鸿业嘉辉第5栋405室转让给乙方。总价165000元，乙方一次性付清首次购房款85000元，余款80000元在农行办理按揭，月供由乙方承担；甲方在取得房屋产权所有证后将产权过户给乙方，过户费用由甲方承担……”协议签订后，陈某玲陆续支付给周某兰购房款85000元，周某兰、许某德将《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税免税 证、个人借款凭证原件等手续交给陈某玲。2010年3月，安溪鸿业房地产发展有限公司直接向陈某玲交付房屋，该房屋由陈某玲负责装修，装修后占用该房屋至今。陈某玲按协议约定缴交银行按揭款至2017年7月。后因陈某玲逾期缴交银行按揭款，周某兰更换缴交银行按揭款银行账户，并逐月缴交涉案房产银行按揭款，计缴交5414.8元，现涉案房产尚欠银行按揭款42046.95元。审理过程中，经当事人申请，福建省安溪县人民法院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对涉案房产进行评 估，价格评估结论意见：安溪县“鸿业嘉辉”第5幢4层×××号房产及室内装修现有价值在评估基准日的评估价格为517918元。据此，原告陈某玲于2017年10月10日向法院提起诉讼，请求：1.解除陈某玲与周某兰、许某德签订的《房屋转让协议》；2.周某兰、许某德支付陈某玲购房款 465000元（涉案房产按评估价517918元退给周某兰、许某德，扣除尚欠银行按揭款47000元及赔偿周某兰、许某德5000元违约金）。

【案件焦点】

房屋买卖合同解除后，能否按照房屋差价损失来确定违约方所应赔付的违约金。

【法院裁判要旨】

福建省安溪人民法院经审理认为：陈某玲与周某兰、许某德签订的《房屋转让协议》系三方真实意思表示，对三方当事人均有法律约束 力。陈某玲与周某兰、许某德均同意解除《房屋转让协议》，故确认解除上述协议。因陈某玲未能按合同约定按期缴纳银行按揭款，其行为已构成违约，故陈某玲应支付周某兰、许某德相应的违约金。协议解除 后，周某兰、许某德应补偿陈某玲对价为：房产估价517918元-尚欠按揭款42046.95元-周某兰缴交银行按揭款5414.8元-违约金。因陈某玲与周某兰、许某德对违约金没有明确约定，故违约金应当相当于因陈某玲未按期缴纳银行按揭款所造成的损失。该损失应参照周某兰、许某德已缴交银行按揭款5414.8元及协议解除后尚需缴交银行按揭款42046.95元所对应的房屋增值部分来确定。根据公平原则和诚实信用原则，可以酌情确定陈某玲应支付周某兰、许某德违约金75000元。综上，协议解除后，周某兰、许某德应补偿陈某玲对价395456.25元。

福建省安溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三 条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，作出如下判决：

一、解除陈某玲与周某兰、许某德于2009年3月22日签订的《房屋转让协议》；

二、周某兰、许某德应于本判决生效之日起十日内补偿陈某玲 395456.25元。以址在“鸿业嘉辉”第5幢4层405号房作为抵押的贷款尚欠款项由周某兰、许某德负责偿还，陈某玲应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税免税证、个人借款凭证原件交给周某兰、许某德；

三、驳回陈某玲的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案的主要争议焦点在于：房屋买卖合同解除后，能否要求参照房屋差价损失赔付违约金？第一种观点认为房屋买卖合同解除后，合同溯及消灭，守约方的损害赔偿请求权亦归于消灭。第二种观点认为合同溯及消灭，虽不影响守约方请求赔偿其信赖利益，但作为可得利益的房屋差价损失不属于损害赔偿范围，故不能参照房屋差价损失赔付违约金。第三种观点认为房屋买卖合同解除后虽然合同溯及消灭，但房屋差价损失已确实发生，应当支持房屋差价损失的赔付。

笔者同意第三种观点，理由如下：

第一，房屋买卖合同的解除不溯及赔偿请求权，更符合公平正义原则。合同解除后，既存合同关系自始，当事人之间的状态回复到合同签订之前。但是当事人之间的状态回复仅能及于“物之原状”，无法及于守约方付出的时间成本、机会成本。若是将合同解除的法律效力及于守约方的赔偿请求权，无疑是对守约方的不公平。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第八条规定：“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”这说明我国立法在损害发生范围内对合同解除的溯及力进行了限制，以保护守约方的合法权益。因此，房屋买卖合同的解除不应溯及守约方赔偿请求权。

第二，按房屋差价赔付违约金，更有利于均衡当事人的权益。房屋买卖合同较一般买卖合同不同，即守约方若要达到合同履行后的利益状态必然要以当前市场价格购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前房屋市场价格往往与房屋买卖合同签订时当事人双方约定的价格存在差距。一方面，这种差距是守约方可得利益的直接体现。房屋买卖合同的解除系违约方的违约行为使得合同的履行在事实上或法律上已经不可能，致使合同不得不解除。这种情况下，合同的解除并非出于守约方自愿，也并非继续履行将对守约方产生不利。因此，按照房屋差价损失来赔付违约金，有利于维护守约方的合法权益。另一方面，这种差距是违约方违约的利益驱动所在。特别是在房价暴涨、暴跌的情况下，房屋差价将远高于守约方的信赖利益。因此，若是将违约金限定在信赖利益而不及于可得利益，违约方所需支付的违约金有可能远低于房屋差价，这不利于遏制、惩戒违约行为。

房屋差价损失的确定，可以参照以下方式：若当事人就房屋差价损失有约定或者事后协商达成一致，则应当尊重当事人的意思自治，按当事人的约定确定：若当事人无约定或者未能协商一致，则可比照最相类似房屋（同幢相同楼层及户型，相邻幢同楼层及户型，相邻区域内房 屋）市场成交价与房屋买卖合同成交价的差额来确定；也可以通过委托专业机构进行评估来确定房屋差价损失。在司法实践中，确认房屋差价损失时还应综合考虑守约方的履约情况、双方当事人是否采取措施防止损害扩大、守约方是否存在损益相抵等因素，并对房屋差价损失酌情予以调整。

本案中，原告陈某玲在缴纳银行按揭款时无故逾期缴纳致使被告周某兰产生银行个人信用不良记录，其行为明显违反了合同约定。在原告陈某玲与被告周某兰、许某德就解除合同、补偿房屋差价的情况下，就原告陈某玲的违约行为所造成的损失应当参照房屋差价来进行确定。否则，在原告陈某玲获得房屋差价补偿的情况下，仅要求其赔偿被告周某兰、许某德的信赖利益，明显有失公平。因此，承办人在确定违约金时参照房屋差价酌情调整是正确的。