子女代父母签订房屋买卖合同，不能仅凭近亲属关系便认定构成表见代理

子女代父母签订房屋买卖合同，不能仅凭近亲属关系便认定构成表见代理——汪某龙诉季某友等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初1077号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：汪某龙

被告：季某友、刘某兰、季某

【基本案情】

季某友、刘某兰系夫妻关系，有一女季某。2017年10月，刘某兰将其单独所有的位于邛崃市临邛镇东星大道352号1栋2单元5层8号的房屋挂于中介机构准备出售。2018年1月11日，刘某兰在境外旅游时，季某以自己和母亲刘某兰的名义在中介处将房屋卖于汪某龙，并以中介机构提供的填充格式合同文本，与汪某龙签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同的主要内容为，出售方（甲方）：季某友、刘某兰、季某，购买方（乙方）：汪某龙，汪某龙以366000元的价格购买上述房屋，合同第7条约定违约责任：“甲方若不卖得壹赔贰给乙方……”，该房屋买卖合同甲方签字处为，季某签名、捺印，刘某兰（代）签名、捺印：乙方签字处为，汪某龙签名、捺印。合同签订后，汪某龙给付季某购房定金 20000元。后刘某兰表示其对季某与汪某龙签订房屋买卖合同的情况不知情，并未授权季某与汪某龙签订房屋买卖合同，也未对该合同予以追认，因此该合同是无效的。季某友认为，自己没有签订过房屋买卖合 同，房屋也不是自己的。季某认为，自己是受了中介所的欺骗而与汪某龙签订的合同，中介所的工作人员通知其签订合同，称其母同意了，但当时刘某兰在境外旅游，无法联系，刘某兰并未委托季某与汪某龙签订房屋买卖合同。故汪某龙起诉至法院，请求法院判令解除与季某友、刘某兰、季某签订的房屋买卖合同；退还定金人民币20000元，并赔偿违约金40000元。

【案件焦点】

女儿以母亲的名义签订合同的行为是否构成表见代理。

【法院裁判要旨】

四川省邛崃市人民法院经审理认为：该案的争议核心在于近亲属在无授权的情况下，签订的房屋买卖合同是否构成表见代理。在本案中，主要涉及三个问题：其一是签订该房屋买卖合同的主体问题。虽然合同载明出售方系季某友三人，但签字处只有汪某龙和季某的签字，刘某兰为季某代签，故签订该房屋买卖合同的主体为汪某龙与季某、刘某兰。其二是季某的行为是否构成表见代理。构成表见代理需存在使相对人相信代理人享有代理权的事实和理由，并且要求相对人善意且无过错。从该房屋买卖合同的形式上看，季某代签刘某兰，是以被代理人名义订立的合同，但在明知案涉房屋系刘某兰单独所有，季某无任何授权委托的情况下，仅凭季某系刘某兰女儿的事实就认定季某有代理权，不符合表见代理的构成要件。同时，按照交易习惯，汪某龙及中介机构应当知道买卖房屋应当与具有房屋处分权的出卖人签订合同，作为房屋买受人，汪某龙应有起码的审查、注意义务，汪某龙与季某签订房屋买卖合同的行为，有一定过错。故季某以刘某兰名义签订房屋买卖合同的行为，不构成表见代理。其三是合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同 法》（以下简称《合同法》）第一百三十二条第一款规定，出卖人对标的物应当具有合法正当的处分权，季某对该房屋并无处分权，但本案特殊性在于季某系刘某兰之女，而季某又代签了刘某兰，这就涉及前述表见代理的效力的问题，而本案案涉合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，也没有第五十四条规定的合同可变更、撤销的法定情形，因此，本案案涉合同是有效的，只不过因前述原因导致合同无法实质履行。故对汪某龙提出请求解除合同的主张，法院予以支 持，并作出判决如下：

解除汪某龙与季某、刘某兰（代）签订的《房屋买卖合同》，由季某返还汪某龙定金20000元，并按照年利率6%计算资金占用利息。

【法官后语】

本案的处理要点在于子女代替父母签订房屋买卖合同是否构成表见代理？其中涉及生活常识与法律认定冲突的问题。现实生活中，近亲属代为签订买卖合同的情况并不鲜见，进行形式上追认的也并不多见，多以实际履行的形式完成了合同的过程。但是在该案中，女儿代替母亲签订了母亲个人所有的房屋买卖合同，母亲在事前并无书面形式上的授 权，事后也并无书面或者口头形式上的追认行为，导致合同不能履行，酿成诉争。这是与一般人的生活认知存在一定偏差的，通常情况下，人们会理所当然地认为女儿代替母亲签订合同，是合情合理的，但在法律框架下，近亲属代为签订的合同，并不必然构成表见代理，这需要一定的形式要件，即构成表见代理需存在使相对人相信代理人享有代理权的事实和理由，并且要求相对人善意且无过错，在本案中，仅凭季某系刘某兰女儿的事实就认定季某有代理权，不符合表见代理的构成要件。

在该案中，汪某龙作为善意的买受人，其自身也存在一定的过错。首先，他明知房屋登记在刘某兰名下，且本人当时在国外无法到场，却与季某签订买卖合同。其次，对于中介机构的沟通情况，并未予以核实确认季某是否取得了母亲的授权。在庭审中，季某辩称自己是中介打电话通知自己，说母亲让她代为签订合同，但因为当时母亲在国外，未再次联系上，自己是受到了中介的欺骗。作为专门从事二手房买卖的中介机构，理应知道买卖房屋，应由买卖双方亲自到场画押确认，但却只是通过电话沟通的形式便邀请卖售人的女儿到场进行签字确认，不管房屋所有人有无真正通过电话口头授权，其处理方式也欠妥，导致在庭审 中，汪某龙并无证据可证明季某得到了母亲刘某兰的授权，自身未尽到审慎的注意义务。

在本案中，还涉及合同签订缴纳的定金处理问题，因为汪某龙在诉请中已明确要求解除与刘某兰的买卖合同，这与刘某兰本人的意见一 致，但是涉及的定金问题，鉴于汪某龙本身具有一定过错，承办法官认为宜作返还处理，且不适用罚金原则。