无权代理人订立房屋买卖合同效力问题及违约责任的认定

无权代理人订立房屋买卖合同效力问题及违约责任的认定——陈某根诉刘某清、严某英房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终9463号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈某根被告（上诉人）：刘某清 

被告：严某英

第三人：台江区江世麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）

【基本案情】

2018年5月11日，严某英（代理人）代其女儿刘某清（甲方）与陈某根（乙方）在麦田中介所、麦田经纪公司的服务下，就买卖讼争房屋签订了《居间服务合同》《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。《房屋买卖合同》就成交价款、违约条款等进行了约定。同日，严某英还签署了一份《产权人及共有权人未到场声明》，主要内容为……本人保证代理签订前述合同的行为已取得上述产权人口头授权，另保证上述产权人在前述合同签订后三十日内向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后三十日内未向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务方提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币500000元整并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金人民币146280元整。同时，陈某根作为买方，在该声明上签名确认。陈某根依约将购房保证金交由麦田经纪公司保管。2018年5月29日，麦田经纪公司向严某英发出《履约通知函》，要求严某英提供身份证原件以供核对。2018年6月19日，麦田经纪公司向刘某清发出《告知函》，要求刘某清提供授权严某英签订房屋买卖相关合同的授权确认函或公证委托 书。2018年6月22日，麦田经纪公司再次向刘某清发出《履约通知函》，要求刘某清提供授权严某英签订房屋买卖相关合同的授权确认函或公证委托书。刘某清陈述其并未收到上述函件。严某英当庭确认有收到此三份函件，但由于并不识字，故不知晓函件内容。此外已向陈某根退还了购房保证金245000元。本交易所涉的居间费亦已经退还。

【案件焦点】

1.《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》是否成立及生效；2.严某英构成无权代理还是表见代理及其应当承担何种责任。

【法院裁判要旨】

福建省福州市台江区人民法院经审理认为：严某英以其女儿刘某清的名义与陈某根签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》，本案陈某根的举证尚不足以证明严某英签订上述合同的行为得到了刘某清的授权。因此严某英的行为属于无权代理。诉讼中，陈某根认为，即使严某英是无权代理，由于陈某根、居间方、交易服务方均有理由相信严某英有代理权，故本案也可构成表见代理。所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于被代理人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由被代理人承担法律后果的代理行为。根据本案查明的事实，严某英是刘某清的母亲，持有刘某清的房产证，并且配合看房，但仅此因素，并不能得出陈某根在签约时有理由相信严某英有代理权的结论。陈某根主观上虽为善意，但存在过失，其在签约时未对严某英的代理权限进行谨慎的审查，在严某英无法出具书面授权委托书的情况下，听信严某英的单方承诺，有明显的过失。因此本案并不符合表见代理的构成要件。

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，严某英签订的《房屋买卖合同》未经刘某清的追认，对刘某清不发生效力。因此，刘某清无需依照《房屋买卖合同》的约定承担民事责任。

严某英签署的《产权人及共有权人未到场声明》，应认定为严某英与陈某根达成的协议，合法有效。根据其中的约定，严某英应当依约承担向陈某根支付违约赔偿金50万元的责任。对于严某英提出的违约赔偿数额过高的意见，一审法院认为，涉案房屋为特定物，选购满意的房 产、最终签订房屋买卖协议需要耗费较多精力和时间，在刘某清拒绝追认之后，陈某根难以在较短的时间内重新找到价格合适、地段类同的房子，加之福州市区房产的价格涨幅较快，在严某英未能提供证据证明双方自愿议定的违约金显著高于陈某根的损失的情况下，一审法院对于其调低违约金的请求不予支持。严某英提出的其不识字，文化水平低等辩解，并不能作为免除违约责任的合法理由，一审法院不予采纳。如前所述，上述《房屋买卖合同》对刘某清并无法律效力，陈某根请求刘某清与严某英连带赔偿违约金50万元，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。

福建省福州市台江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：

一、严某英应于本判决生效之日起十日内向陈某根支付违约金50万元；

二、驳回陈某根的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由陈某根负担800元，由严某英负担8000元。

严某英不服一审判决，提起上诉。福建省福州市中级人民法院经审理认为：严某英主张其对案涉合同及声明的内容不能完全知晓并理解，是在陈某根及中介方的话语引导下签订案涉合同及声明，但其作为完全民事行为能力人，应当知道其签字行为所产生的法律后果，其提出的系文盲的辩解，不属于法定的免责事由，且未提供证据证明系受他人诱导签署案涉合同及声明的情况下，严某英应承担举证不能的法律后果。

《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。《产权人及共有权人未到场声明》系严某英与陈某根在案涉房屋产权人未到场的情况下，对案涉《房屋买卖合同》可能无法获得产权人追认而对追认期限及双方权利义务单独进行的协商所订立的契约，故严某英主张该声明系格式合同依据不足，不予采信。《产权人及共有权人未到场声明》系严某英的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，一审法院根据该声明，判令严某英赔偿陈某根50万元违约金并无不当，予以维持。

福建省福州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

一、无权代理与无权处分行为认定标准

无权处分行为是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立处分财产合同的行为。在无权处分行为中包含行为人处分财产的行为及因行为人处分财产的行为而使行为人与相对人订立合同。如果行为人是以他人的名义实施的处分行为，虽然没有获得他人的授权，但仍构成无权代理，而不构成无权处分。本案中，严某英与刘某清系母女关系，其在居间方、交易服务方服务下，与陈某根签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》均是以刘某清的名义而非其本人，且在《房屋买卖合同》的补充协议中约定严某英应于案涉本合同签订后三十日内向交易服务方提供刘某清的委托授权材料，故严某英的行为构成无权代 理。关于是否构成表见代理的问题，表见代理，是指行为人虽无代理 权，但由于被代理人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由被代理人承担法律后果的代理行 为。本案中，严某英系刘某清的母亲，持有刘某清的房产证，并且配合看房，但仅此因素，并不能必然得出陈某根在签约时有理由相信严某英有代理权的结论，且本案中存在《产权人及共有人未到场声明》，故本案不符合表见代理的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，严某英签订的《房屋买卖合同》未经刘某清的追 认，对刘某清不发生效力。

二、合同成立与合同生效认定标准

缔结合同的双方当事人经过要约、承诺，就合同的主要条款达成意思表示一致，合同成立。合同的生效，是指合同具备一定的要件便能产生法律上的约束力。合同成立后不当然地就有法律约束力，只有生效后才对当事人产生法律上的约束力。本案中，严某英与陈某根签订的案涉合同，系双方意思表示一致，合同成立，但因刘某清拒绝追认，该合同无效。在不构成表见代理亦无权利人追认的情况下，双方所订立的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条尽管是对表见代理的规定，但其精神亦可适用于狭义无权代理的情况。即对于无权代理人的责任，根据缔约上过失责任予以解释更为合理。第一，无权代理人在合同订立过程中存在过失，其知道或应当知道其无代理权，仍然以财产权利人名义从事代理行为，应对其过失承担责任；第二，无权代理人在从事无权代理行为时，违背基于诚实信用原则所产生的忠实、诚实等随附义务，并已给相对人造成损失；第三，由于财产权利人拒绝追认无权代理行为，无权代理人所订立的合同被宣告无效。本案中，严某英明知未取得刘某清的授权，仍与陈某根订立合同，违背了诚实信用原则，给陈某根造成损失，应当承担缔约过失责任。一审判决严某英向陈某根支付违约金是基于双方签订的《产权人及共有权人未到场声明》中约定的内容，该声明系严某英与陈某根在案涉房屋产权人未到场的情况下，对案涉《房屋买卖合同》可能无法获得产权人追认而对追认期限及双方权利义务单独进行的协商所订立的契约，声明中不仅对严某英的权利义务进行明确约定，也对陈某根在一定期限内行使撤销权进行限制。对于严某英辩解其系文盲故其所签订的合同及声明均属无效的主张因不属于法定的免责事由，在其未提供证据证明其系受他人诱导签署上述合同及声明的情况下，其应当承担举证不能的后果。二审法院基于严某英与刘某清的亲属关系、持有房屋产权证且在其单独订立的《产权人及共有权人未到场声明》中明确约定了契约双方的权利义务的情况下维持原审判决，判令违约方承担违约责任的判决合理合法，且具有良好的指导意义与作用。