基于诚实信用形成的民间交易式房屋买卖应当受到法律保护

基于诚实信用形成的民间交易式房屋买卖应当受到法律保护——刘某仲诉朱某驷房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省内江市中级人民法院（2018）川10民终45号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘某仲

被告（上诉人）：朱某驷

【基本案情】

被告朱某驷与其妻徐某英婚后生育朱某梅、朱某玲、朱某莲。被告于1993年12月21日购买罗道文所有的位于资中县重龙镇迎宾路16号附××号房产（原产权证号：BAA0008117-1），房屋价格10900元，并于1994年5月16日取得该房所有权（房屋所有权证：资中府发房权民A字第0008117号，所有权人朱某驷，房屋建筑面积70.43平方米）。被告之妻徐某英于1997年3月因病死亡。被告朱某驷于1998年将其所有的位于资中县重龙镇迎宾路16-××号房产出卖给原告刘某仲，房屋价款28000元，被告朱某驷于1998年11月4日向原告出具了购房款28000元的收条一份，并将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给了原告，且原告使用该房至今。但双方一直未办理房屋产权变更登记。现原告请求确认诉争房屋归原告所有，并要求被告履行房屋产权过户手续，被告以房屋买卖无效等为由拒绝办理产权变更登记。

【案件焦点】

1.原、被告双方的房屋买卖行为是否合法有效；2.被告是否应当履行房屋过户义务。

【法院裁判要旨】

四川省内江市资中县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。本案诉争房屋所有权证上所登记的产权人为被告朱某驷，因而被告朱某驷于1998年将诉争房屋出卖给原告刘某仲属行使物权的合法行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案原、被告虽未订立书面房屋买卖合同，但从被告出具给原告的购房款收据及将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给原告刘某仲实际占有、使用18年之 久，足以认定双方不仅具有房屋买卖的合意，而且也能证明原、被告双方已形成了房屋买卖事实，故原、被告之间的房屋买卖合法有效。被告以其侵害了继承人权益处分本案讼争房屋的行为无效的抗辩主张于法无据，不予支持。

原告按约向被告履行了交付房款义务，被告理应按约向原告履行房屋产权变更登记义务，被告未履行义务的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告朱某驷依法应当承担向原告协助办理房屋产权变更的义务。综上所述，原、被告之间房屋买卖合法有效，原告诉请讼争房屋归其所有，并要求被告履行房屋产权变更登记的请求符合法律规定，应当予以支持。

四川省内江市资中县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百零七条的规定，作出如下判决：

一、位于资中县重龙镇迎宾路16-××房产（房屋所有权证：资中府发房权民A字第0008117号，房屋建筑面积70.43平方米）归原告刘某仲所有；

二、被告朱某驷在本判决生效之日起三十日内协助原告刘某仲办理房屋产权变更登记。

朱某驷不服一审判决，提起上诉。四川省内江市中级人民法院经审理认为：本案的主要争议焦点是本案双方当事人是否存在房屋买卖合意及效力。根据本案查明的事实，朱某驷于1998年11月4日收取刘某仲购房款28000元并出具收条；同时，朱某驷将登记在自己名下的资中府发房权民A字第0008117号房屋建筑面积70.43平方米房屋权属证明交由刘某仲实际占有该房；朱某驷及其子女在此期间无证据表明对刘某仲占 有、使用争议房产提出过异议；也无证据表明刘某仲明知争议房产存在产权争议，即无证据表明刘某仲购买上述争议房产存在恶意。从以上事实可证明刘某仲与朱某驷存在买卖争议房产的合意，且于购买时支付了合理兑价、刘某仲实际占有、使用争议房产近二十年，利害关系人均未提出过异议。因此，一审判决认定刘某仲与朱某驷房屋买卖合法有效，并判决由出卖人朱某驷协助过户并无不当。朱某驷的上诉理由不能成 立，不予支持。综上所述，朱某驷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

内江市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的发生可以说是必然，而造成本案必然发生的原因主要是基于以下两个因素：一是民间交易习俗更易衍生法律风险。在当时，人民群众对法律的认知和重视程度普遍不高，法治社会建设尚未完善，平常的社会交往中，礼俗、习俗、道德等因素成了最重要的社会控制手段，而对上述因素的推崇远高于法律。本案中，原、被告基于社会交易习俗，在分别交付购房价款、房产产权证书及房屋后认为已经完成了整个交易过程，却忽视了最为重要的变更房屋登记信息这一事项，从而为纠纷发生埋下伏笔。二是利益驱动下凸显出契约意识不强。此案中最为异常 的“事实”就是被告已经实际占有使用房屋近二十年，原告及其亲属在此期间从未向原告主张过任何权利。为了查明案件事实，办案法官在走访调查时发现本案中诉争房屋不久前被纳入拆迁范围，拆迁部门依据房屋登记信息联系原告签署拆迁补偿协议。这一重要情况就让这一切看起来顺理成章了，原告在“补偿款”的诱惑下，抛弃“诚信”、撕毁契约，凸显出其在利益驱动下的契约意识不强。

本案判决主要有两点启示：一是法官在办理案件中要全面深入了解案情，查明事实。人民法院在办理案件时，应当竭尽全力查明案件事 实，尤其对违反常理的“事实”必须刨根问底，查清来龙去脉。只有在客观全面了解案情的情况下，才能挖掘出当事人之间纠纷产生的原因及诱因，更好地去解决纠纷，真正地化解当事人之间的矛盾，维护当事人的合法权益，使案件经得起历史的检验。二是既要维护当事人合法权益更要注重社会诚信体系构建。囿于我国特殊历史环境，许多人在经济活动中通常会按照民间交易习俗等方式进行交易，而此类交易行为本身大多都存在一定的瑕疵，这些瑕疵则会在利益诱惑下成为矛盾纠纷发生的“引信”，最终使得契约被撕毁，这与我们国家当前构建的社会诚信体系背道而驰。因此，在社会主义法治尚未全面完善的今天，人民法院在办案时必须对案件进行全面研判，基于真正的事实作出裁判，对恶意毁约者坚决说不，营造良好的社会风气，构建诚信的社会体系。