因借贷关系查封房屋在房屋买卖关系之前，房屋归属如何认定

因借贷关系查封房屋在房屋买卖关系之前，房屋归属如何认定——周某卫诉宋某堂、吴某美房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终364号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：周某卫

被告（被上诉人）：宋某堂、吴某美

第三人：李某

【基本案情】

被告宋某堂与被告吴某美系夫妻关系，二被告与原告周某卫于2013年4月15日签订《房屋买卖合同》一份，被告宋某堂、吴某美（出卖方）将位于无棣县经贸委棣新一路16号2单元×××室的楼房一套以330000元的价格转让给原告周某卫，原告周某卫于2013年4月17日向其转账 330000元，房屋的所有权人仍为二被告，至今并未办理涉案房产变更登记手续。原告周某卫于2017年12月22日申请对涉案房屋进行查封。2012年二被告向第三人李某借款410000元，第三人于2013年4月22日向法院提起诉讼，法院于2013年6月21日出具（2013）棣民初字第729号民事判决书，对二被告向原告借款410000元予以确认，并依据第三人申请对二被告涉案房屋进行了查封，第三人李某于2014年1月8日申请强制执行，至今涉案房屋仍处于司法查封状态。原告周某卫申请证人杨某辉出庭作证，证实杨某辉曾受原告周某卫委托看管过涉案房屋。第三人李某申请被告宋某堂的姐夫王某博出庭作证，证实宋某堂出走前让王某博将涉案房屋的钥匙交给第三人李某，目前涉案房屋由第三人李某出租给案外人居住。

【案件焦点】

因借贷关系查封房屋在房屋买卖关系之前，房屋归属如何认定。

【法院裁判要旨】

山东省滨州市无棣县人民法院经审理认为：原被告签订的《房屋买卖合同》系其双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故对于原告周某卫要求确认原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，法院予以确认。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。给付不能是指实际给付的内容为不能，给付不能发生不履行（原）债务的效力。本案中，原告周某卫与被告宋某堂、吴某美已签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋过户手续，虽然杨某辉受原告周某卫委托看管过涉案房屋，但房屋的所有权并未转移，涉案房屋仍归二被告所有。第三人李某已于2013年申请对涉案房屋进行财产保全，涉案房屋目前处于司法查封状态，由第三人李某实际支配涉案房屋，原告周某卫要求二被告继续履行合同、协助办理过户手续，存在客观不能的情形，构成给付不能。原告周某卫仍然坚持要求二被告继续履行合同并办理房产变更登记手续。故，对原告周某卫要求二被告继续履行《房屋买卖合同》并办理产权变更登记手续的诉讼请求法院不予支持。原告周某卫关于二被告给付违约金的主张，因双方签订的合同中未约定违约责任的承担方式，故，对此主张法院不予支持。

山东省滨州市无棣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规 定，判决：

一、确认原告周某卫与被告宋某堂、吴某美签订的《房屋买卖合同》有效；

二、驳回原告周某卫的其他诉讼请求。

周某卫提起上诉。山东省滨州市人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

现实中，以出借款项而赚取利息的情况普遍存在，借款方为了自己出借的款项得到保障，会让借款方提供担保，借款方就与出借方签订《房屋买卖合同》，合同签订后，出借方向借款方支付合同约定的价 款，利息均是口头约定，他们把利息变成合法的方式就是在合同中约定违约金，如果借款方按期偿还本金及利息，那么此合同就会被撕毁，如果借款方未按约定偿还本金及利息，出借方就会以房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求房屋过户并承担违约金。出借方都是以转账的方式进行汇款，表面上证据确凿，如果法院依据表面证据判决出借方胜诉后，出借方甚至赚取的更多。这样的借款方往往出现一个问题，借款方会多次向不同的人借款，和不同的人签署《房屋买卖合同》，但是房屋确是同一套房产。

本案中，与这种情况类似，第三人于2013年4月22日以民间借贷纠纷向法院提起诉讼，二被告向第三人借款时，第三人称也签署过《房屋买卖合同》，因本案起诉时间间隔较长，提交的系合同复印件，同时第三人也对房屋进行了查封，转入执行阶段后，房屋也一直在查封状态。上诉案件属于债权范畴。原告于2017年11月9日以房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼，原告于2017年12月22日申请对涉案房屋进行查封，二被告于2013年4月15日签订《房屋买卖合同》，价款33万元，原告以转账的方式将款项汇入被告账户，现原告起诉，要求房产过户等，本案属于物权纠纷，在原告提交的转账交易明细中，同日内，就有八笔银行往来记录，数额高达400万元，有可疑之处，加之原告住址在北京，我们有理由相信这是利用房屋买卖关系而掩盖真实的民间借贷关系，但是如果判决认定为民间借贷关系，还是有一定的难度，因为不能凭法官以为是或猜测而判案，案件的证据均证实原告的主张，证据链也完整。另一角度来看本次案件，原被告仅是签订了《房屋买卖合同》，但并未办理案件的过户等物权变更的手续，因为不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，所以，物权并未变 更，涉案房屋现仍归二被告所有。第三人既然起诉在前，查封在前，现原告要求办理房产过户等变更手续已不能实现，其不主张变更诉求的情况下，本案只能确定《房屋买卖合同》有效，原告的其他诉讼请求予以驳回。

本案对于民间借贷纠纷与房屋买卖合同纠纷发生冲突时，如果债权纠纷查封在前，导致物权纠纷的目的不能实现，在原告不变更诉求的前提下，仅认定签署的合同有效，其他诉求不再予以支持。