借名买房情形下房屋产权归属

借名买房情形下房屋产权归属——芦某林诉刘某霞案外人执行异议之诉案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省安阳市中级人民法院（2018）豫05民终1182号民事判决书

2.案由：案外人执行异议之诉

3.当事人

原告（上诉人）：芦某林 

被告（被上诉人）：刘某霞第三人：芦某国

【基本案情】

安阳市龙安区人民法院在执行刘某霞诉芦某国民间借贷纠纷一案 中，裁定查封被执行人芦某国名下位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段天赐海尚居E3幢1-×××号房产一套，案外人芦某林提出书面执行异议。2017年8月24日，龙安区人民法院裁定驳回案外人芦某林的异议。芦某林不服该执行裁定提起诉讼。

2010年3月6日，芦某国与海南省怡康置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定买受人芦某国购买位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段（天赐海尚居）第E3幢1单元×××住房一套，付款方式为：签订合同当日付清首期房款411463元，余款93万元通过银行按揭贷款支付。 2010年4月29日，芦某国与中国工商银行股份有限公司海口海甸支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款人将93万元贷款一次性划入海南怡康置业有限公司账户，指定借款人在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户。2014年1月7日，该房产登记在芦某国名下（澄房权证老城私字第10939号）。芦某林主张，涉案房产系其借用了芦某国的名义购买，不动产登记簿的价值与真实权利状态不符，房产相关的任何费用，包括首付款、契税、维修基金、燃气入网安装费、乡镇安装工料费等费用均系芦某林支付；每月按揭贷款费用也是由芦某林通过第三人的按揭银行卡账号缴纳，房产真实权利人为芦某林。但经查明，购房合同的签订者及按揭还贷账户均系芦某国，芦某林提供的证据仅证明其对争议房产的购买存在部分出资关系，不能证明所有款项均系其支付，也不足以证明其与原审第三人芦某国之间存在借名买房的约定。另，芦某国与芦某林二审中均承认“借名买房”的动因，系为规避国家税收和限购政策。

【案件焦点】

1.上诉人芦某林对涉案房屋是否有足以排除人民法院强制执行的民事权益；2.涉案房屋的所有权归属。

【法院裁判要旨】

河南省安阳市龙安区人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规 定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。但原告提供的证据不足以证明自己的主张。理由如下：首先，从公示状态及银行按揭贷款人来看，案涉房屋登记在被执行人芦某国名下，购房合同的签订者及按揭还贷账户均系芦某国。其次，从购买过程来看，2010年 9月3日芦某国与房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并由芦某国向银行按揭贷款支付房贷；原告虽提供大量银行转账明细，并不能反映出芦某林向芦某国银行卡转账偿还房贷的完全一一对应关系。最后，原告虽提供证据拟证明该房产首付款系由其公司支付，部分房贷月供也系源于芦某林，且芦某国亦认可己方未曾出资；但原告与芦某国系同胞兄弟关系，同时也不能排除原告与芦某国之间存在其他经济关系，以及逃避强制执行的合理怀疑。不动产登记簿具有推定物权效力，而原告提供的证据不足以否定不动产登记簿记载的事实，故对原告要求确认其对案涉房产具有所有权及排除执行的相关诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：

驳回原告芦某林的诉讼请求。

芦某林持原审意见提起上诉。河南省安阳市中级人民法院经审理认为：

上诉人于原审提供的证据证明其在与争议房产所属同一小区购买另一房产，其提供的证据仅证明其对争议房产的购买存在部分出资关系，不能证明所有款项均系其支付，也不足以证明其与原审第三人芦某国之间存在借名买房的约定。且上诉人与原审第三人均称涉案房屋属于国家政策限制购买的房屋，借名买房是为规避国家限购政策，已违反国家利益及社会公共利益，由此产生的风险理应自行承担。对于其购买争议房产的出资，上诉人可另行主张权利。综上，原审驳回上诉人的诉讼请 求，并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，法院不予支 持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的争议焦点为涉案房屋是否归原告实际所有，从而足以排除对该房产的强制执行。在近年来房地产宏观调控政策实施的大背景下，为规避税收、限购、限贷等调控政策，本案所涉及的借名买房现象在现实中大量存在，由此引起的民事纠纷也日益增多。我国现有的不动产相关法律中没有具体的针对此问题的解决方法，因借名买房而引发的纠纷往往出现同案不同判的现象，因此对借名买房行为相关法律问题进行研究有很强的理论及实践意义。

一、借名买房情形下房屋权属认定

借名买房情形下房屋产权的认定，一方面要认定借名买房合同的效力，另一方面需分析房屋登记的影响。

（一）借名买房合同的效力

依据私法自治原则，若当事人双方就借名买房事宜意思表达真实一致，且不存在《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》规定的合同无效的具体情形，借名买房合同应具有法律效力。此 时，借名买房行为类似隐名代理行为，实际出资人即借名人为被代理 人，名义付款人即出名人是代理人，《中华人民共和国合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定在一定程度上承认了隐名代理。借名买房合同的性质类似于委托合同，名义付款人本着为自己以及实际出资人牟利的目的而以其自己名义为实际出资人购买房屋。但借名购买经济适用房的合同严重规避法律、政策，因而无效；为逃避债务，恶意串通损害债务人的借名买房合同无效。

（二）借名买房的物权归属

在借名买房合同合法有效的情况下，对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点：

一种观点为“物权说”。该观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房记所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

另一种观点为“债权说”。该观点认为，在借名买房中，借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定虽真实有效，但只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。并且，出名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

二、执行异议之诉案件中借名买房权属认定

笔者认为在执行异议之诉案件中出现借名买房情形，应采取债权说来认定涉案房屋物权归属，亦即当案外人以借名买房为由，主张涉案房屋所有权，请求停止对房屋的强制执行时，不应当支持其诉讼请求。

这不仅是因为《中华人民共和国物权法》的规定，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成，因而借名人不是房屋的所有权人，其享有的仅是债权请求权，而非物权。更在于执行异议之诉中的借名买房涉及第三方，即申请执行人的利益。此时应该维持物权登记的推定力，保护第三人的利益。在借名买房行为中，借名人与出名人协商一致，使得事实物权和法律物权在进行房屋登记的时候相分离，该分离产生的法律风险应由当事人自行承担。相比于其意思自由，善意的申请执行人的合法权益更值得保护。

借名买房情形下，若当事人双方就借名买房事宜意思表达真实一 致，且不存在《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法总则》规定的合同无效的具体情形，其借名买房合同具有法律效力。但借名购买经济适用房的合同严重规避法律、政策，因而无效；为逃避债 务，恶意串通损害债务人的借名买房合同无效。《中华人民共和国物权法》确立了债权形式主义为主的物权变动模式，借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。因此在执行异议之诉案件中，借名登记约定不得对抗善意的申请执行人，案外人主张涉案房屋所有权，请求停止对房屋的强制执行 时，应当驳回其诉讼请求。