张某珍诉杨某忠、杨某确认合同无效案——无权处分后共有人追回房屋之救济路径选择

张某珍诉杨某忠、杨某确认合同无效案——无权处分后共有人追回房屋之救济路径选择

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10552号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：张某珍

被告（被上诉人）：杨某忠、杨某

第三人：杨某敏

【基本案情】

杨某忠与张某珍系夫妻关系，于1979年3月20日登记结婚。杨某敏与杜某生系夫妻关系，育有杨某。杨某敏与杨某忠系兄弟关系。案涉房屋建筑面积76.51平方米，原系杨某忠向北京铁路分局购买的公有住房。案涉房屋在2001年已经交付杨某敏、杜某生一家并居住至今。2014年5月6日，杨某忠与杨某进行网签过户，签订案涉合同，约定出卖人杨某忠出售案涉房屋。该房屋成交价格为100万元。案涉合同就房屋交付、定金支付、违约责任等约定均为空白，杨某于2014年5月7日取得产权证。

张某珍主张杨某忠与杨某存在恶意串通，其对售房情况并不知情。关于购房主体，张某珍主张案涉合同的签约主体为杨某忠和杨某。杨某忠予以认可。杨某及杨某敏、杜某生均主张签订2014年案涉合同只是为了完成2001年口头买卖合同的过户，杨某只是代杨某敏、杜某生持有房屋。

【案件焦点】

1.杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同；2.案涉房屋价款的认定问题；3.如果杨某忠与杨某敏、杜某生之间成立有效的房屋买卖合同，该合同对张某珍是否具有约束力；4.案涉合同的性质；5.张某珍的诉讼请求应否得到支持。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院经审理认为：张某珍虽主张不知情交易，但其家庭在密云区购买房屋前将家庭唯一住房长期无偿由杨某一家借住，由后者装修并持有相关房屋资料的原件，不符常理。鉴于此，结合双方之间亲属关系、经济往来情况及杨某忠在继承纠纷中陈述，张某珍关于案涉合同存在恶意串通应无效的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：

驳回张某珍的全部诉讼请求。

判决后，张某珍不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理认为：结合杨某、杨某忠以及杨某敏、杜某生的答辩意见，本案的争议焦点为：（1）杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同；（2）案涉房屋价款的认定问题；（3）如果杨某忠与杨某敏、杜某生之间成立有效的房屋买卖合同，该合同对张某珍是否具有约束力；（4）案涉合同的性质；（5）张某珍的诉讼请求应否得到支持。

关于争议焦点一，杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同一节，杨某敏、杜某生称2001年杨某忠将案涉房屋出卖给杨某敏、杜某生，并且案涉房屋已交付占有，房价款20万元金额已经支付。从各方陈述的情况看，2001年杨某敏一家入住案涉房屋并进行了装修当无异议。张某珍与杨某忠夫妇反驳意见为案涉房屋系借住给杨某敏一家居住，该陈述虽为证据之一种，但其未提供其他证据支 持，张某珍与杨某忠为纠纷实际一方，具有共同利益，其仅为陈述，对此认定较难。从案涉房屋来源及各方当事人除案涉房屋各自具有居住条件看，从杨某敏、杜某生夫妇曾代杨某忠、张某珍炒股，争议各方具有正常经济往来并具有亲属关系看，未显示2001年时各方当事人之间发生矛盾抑或纠纷。在前述基础上，杨某敏、杜某生对房屋装修做了较大投入且杨某忠、张某珍未予反对，各方系对案涉房屋于2001年仅争议为借住抑或买卖，而没有其他法律关系存在，杨某忠与杨某敏兄弟于该时存在买卖关系虽不能认定，但也不能排除。

关于争议焦点二，证人杨凤华、杨凤兰所作证言，虽然包括证人在内的杨某忠、杨某敏等曾发生继承纠纷，但杨某忠、张某珍没有证实证

人与杨某忠、张某珍之相对方有相关利益关系，从证人证言角度、细节等分析，具有相应证明力。因此，从案涉房屋争议各方具有亲属关系且家庭成员关系和睦，家庭尊者参与购房事项且向家庭成员周知，案涉房屋已交付并入住装修，除案涉房屋购房各方各有住处等情节考虑，杨某敏、杜某生于2001年从杨某忠、张某珍处购买案涉房屋，应认为达到盖然程度。从相关法律规定来看，杨某敏、杜某生与杨某忠、张某珍之间已交付案涉房屋且支付了20万元购房款，履行了主要权利义务内容，不违背相关合同成立要件，可以初步认定各方就案涉房屋成立了有效合 同。

关于争议焦点三，根据当事人陈述及证人证言，杨某忠与张某珍系夫妻，二人共同居住生活。杨某忠称，2001年借房给杨某敏、杜某生住时，张某珍不同意，是劝说后张某珍才勉强同意，如果卖房对张某珍 说，事情就办不成了，借此说明卖房给杨某敏、杜某生的事项，张某珍并未参与且不知情。从生活习惯来看，杨某忠、张某珍夫妇在处理家庭重大事项时并非相互隐瞒，如其夫妇均主张将案涉房屋借给杨某敏、杜某生，夫妇之间即做过协商；如杨某忠主张60万元为相对方支付的房 款，而张某珍主张将60万元房款退还给杨某，其夫妇二人对60万元性质陈述一致，即使为诉讼而沟通，也说明其夫妇关于夫妻生活重大事项沟通协商为正常。并且张某珍明知案涉房屋存在，在其子女长大后可能需要使用案涉房屋。其主张案涉房屋长期借给他人而未能由自己居住使用不闻不问亦非常理所在。由此看来，其述称对案涉房屋买卖不知情难以置信。况且，相应证人证言等已证明2001年案涉房屋达成房屋买卖合同时，张某珍知情且表示认可，所以，应认定张某珍是案涉房屋2001年买卖合同与杨某忠同为一方当事人，该房屋2001年买卖合同对张某珍具有约束力。

关于争议焦点四，案涉合同即杨某忠与杨某之间的网签合同的性 质。本案各方当事人均承认该合同系办理房屋所有权过户之用，该合同属于现阶段办理产权登记所必需手续。对于本案各方当事人而言，案涉房屋在2001年买卖合同成就并履行主要义务后，一直未办理过户手续， 2014年，杨某忠和杨某敏、杜某生同意将房屋所有权过户至杨某名下，案涉合同具有补充合同约定向第三人履行性质。应当看到，2001年案涉房屋买卖合同约定有主要权利义务，因为案涉房屋政策等因素长期未能办理过户登记，案涉合同虽然导致由向杨某敏、杜某生过户而转为向杨某过户，但该案涉合同不属于具有独立性的负担合同，仅系表明双方同意2001年案涉房屋买卖合同向第三人履行。杨某忠、张某珍均陈述2014年杨某忠与杨某签订了以市场价为房价款的案涉合同，但该陈述被杨某一方否认，杨某忠、张某珍一方未有充分证据，法院对杨某忠、张某珍对此项陈述不予采信。

关于争议焦点五，通过争议焦点三分析可知，2001年关于案涉房屋的买卖合同成立并有效，该合同对张某珍亦具有约束力，即该合同主体为卖房人杨某忠、张某珍，买房人为杨某敏、杜某生。双方在2001年合同成就后，卖房人交付房屋，买房人支付了20万元房价款，双方履行了主要权利义务，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，该合同应当继续履行。

对于案涉合同，如前述争议焦点四之分析，该合同性质一为办理案涉房屋过户所必需手续，二为2001年合同的补充合同。过户手续系依赖于补充合同而办理，张某珍单独主张过户手续无效，没有道理。从案涉合同为2001年买卖合同之补充合同的角度看，杨某一方陈述2014年案涉房屋过户至其名下时，张某珍知道并同意，因其未提交充足证据，不应予以采信。但是案涉合同不属于具有独立性的负担合同，其为2001年案涉房屋买卖合同的补充，内容仅为将案涉房屋过户给杨某即向2001年案涉房屋买卖合同之第三人履行，作为2001年案涉房屋买卖合同一方，张某珍在合同目的能够实现的情况下，也不能拒绝履行。事实上，杨某忠已将案涉房屋过户给杨某，2001年案涉房屋买卖合同与2014年补充合同性质的案涉合同已完全履行。从效力上讲，因为2001年案涉房屋买卖合同系有效合同并对张某珍具有约束力，故张某珍无权主张案涉合同无 效。

如果张某珍依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条主张杨某非善意取得而主张追回权，判断张某珍是否具有追回权的前提是杨某忠对案涉房屋是否进行了无权处分。从前述事实和分析看，以2001年案涉房屋买卖合同为基础，以案涉合同为补充的案涉房屋买卖行为，张某珍是案涉房屋的2001年买卖合同一方当事人，案涉房屋系其与杨某忠共同处分，因此张某珍受合同约束没有追回权利，其诉讼请求仍不能得到支持。其主张退还60万元房款系属于杨某敏、杜某生的请求权，张某珍要求退还没有道理，也不应予以支持。

综上所述，张某珍的全部诉讼请求没有事实和法律依据，北京市第二中级人民法院判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案是典型的家庭成员之间因房屋买卖而产生的确认合同无效纠纷案件，司法实践中，该类案件的特点在于买卖双方存在亲属关系、交易环节缺乏书面证据而双方各执一词、时间跨度久远案件事实难以还原。

本案是案涉房屋的原共有权人要求确认网签合同无效的纠纷，二审判决总结了本案的五大争议焦点，实则着力于三个方面：一是当事人行使请求权的权利基础的分析，即依《中华人民共和国物权法》第一百零六条主张买受人非善意取得，抑或依《中华人民共和国合同法》第五十二条主张买卖双方存在恶意串通、损害第三人利益从而导致合同无效；二是在缺乏书面证据的情况下，综合双方家庭情况、日常往来、关联案件的先后陈述等证据，对房屋买卖合同成立与否、效力问题及房价款等事实认定的分析；三是案涉网签合同性质的分析。

一、请求权基础的分析

本案原告作为案涉房屋的原隐名共有人，其主张案涉合同无效的理由主要有二：一是现产权人并非善意取得；二是买卖双方存在恶意串 通，损害了第三人即原隐名共有权人的利益。此二理由也是司法实践中大量此类案件的原告主张合同无效之理由。从法律适用上分析，上述两个理由的请求权基础并不相同，实则是两种权利路径的选择。理由一之请求权基础系原共有权人行使物上追及权，其法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，而理由二之请求权基础系《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的导致合同无效之情形。当事人同时提出上述两项意见时，法院应依据其不同的请求权基础分别予以判断。

我国善意取得制度的适用条件主要有四：一是无权处分人将动产或不动产转让给受让人；二是受让人受让该财产时是善意的；三是受让人支付了合理的对价；四是转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付。由此可见，转让人无权处分是善意取得制度的前提，而原因行为是否有效并非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保护静态的财产安全和动态的交易安全中，在真正的权利人的利益和善意第三人的利益间做出博弈和权衡的结果，只要转让人实施了无权处分行为，受让人基于交易行为取得了物权，在符合法定要件的情形下，则可构成善意取得，不应再追问合同效力，即转让合同本身有效或无效不影响善意取得的构成。回到本案中，其一，原审原告即上诉人的诉讼请求是要求确认案涉合同无效，从上文的分析中可以看出，是否构成善意取得与合同是否无效之间并无直接的因果关系；其二，结合本案证据可以认定二被上诉人之间的买卖合同成立并生效，该合同对上诉人亦具有约束力，故出卖人并不构成无权处分，上诉人亦不享有追回的权利。

而关于上诉人依《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款主张的合同无效之理由，因认定上诉人受双方合同约束，即上诉人也是合同一方当事人，故其无权依据该条款主张合同无效。

此系本案二审最终判令维持一审驳回其诉讼请求之判决的思维路径。

二、证据认定的分析

从上文分析可以看出，无论上诉人依照何种请求权基础寻求权利救济，本案的关键事实在于双方是否成立了合法有效的房屋买卖合同，若成立，其对上诉人是否具有法律拘束力，即出卖人是否构成无权处分。本案纠纷所涉事实较为久远，又发生在亲属之间，在缺乏书面证据的情况下，需要综合分析才能认定。二审判决对此进行了充分的论述，在此不再赘述。

三、案涉合同性质的分析

于案涉网签合同的性质问题，因上诉人坚持主张其对案涉网签合同并不知情，并要求确认该合同无效，故对该合同性质的认定直接关系到该网签合同对上诉人是否亦具有法律拘束力。二审判决从两个维度对此进行了分析。从形式上看，网签合同是办理案涉房屋转移登记的必要手续，从内容上看，案涉网签合同是双方2001年房屋买卖合同的补充合 同，其不属于具有独立性的负担合同。因此，根据上文的分析，上诉人系2001年房屋买卖合同的一方当事人，则案涉网签合同亦应对其具有法律拘束力。

综上所述，二审法院最终认定上诉人要求确认案涉网签合同无效缺乏依据，应予驳回。综合来看，本案的难点有二：一是法律适用，即不同请求权基础的救济途径交叉下的规则适用；二是证据的综合认定，即在没有书面合同的情况下，运用其他证据综合分析后对关键事实做出认定，从而对法律适用做出判断。同时，本案又是实践中此类案件的典 型，本案虽是二审维持原判的案件，但在一审的基础上，二审判决无论是案件事实的查明还是论理都更为详实，尤其是对证据认定的分析以及法律适用的阐述都更加透彻明晰，对此类案件的审理具有参考意义。