房屋买卖合同中受让人“善意取得”的认定标准——卢甲诉卢乙、崔某云确认合同无效案

房屋买卖合同中受让人“善意取得”的认定标准——卢甲诉卢乙、崔某云确认合同无效纠纷案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6593号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：卢甲 被告（被上诉人）：卢乙
被告（被上诉人）：崔某云

【基本案情】

卢甲、卢乙系艾某兰之子。案外人娄某会、娄某永系崔某云之子。位于北京市房山区燕山东风南里29号楼4层2-××号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在案外人艾某兰名下。2010年12月7日。艾某兰与卢甲签订了涉案房屋的过户协议，约定将该房产过户于卢乙名下，作为卢乙买卖其妻子李某位于海淀区润生园小区房产（以下简称润生园房屋）证明

所用，不得出售、不得他用；在卢乙与李某将润生园房屋过户后，再将涉案房屋过户回艾某兰名下。2010年12月23日，李某、卢乙（出卖人）与娄某永（买受人）签订了关于润生园房屋的买卖合同。2012年6月1 日、2014年1月12日，李某、卢乙（甲方、卖房人）与娄某会（乙方、买房人）就润生园房屋签订《优先购房协议书》《协议书》，约定甲方同意将润生园房屋转让给乙方，并以涉案房屋作为抵押保证协议的履 行。在此期间，娄某永、娄某会陆续就润生园房屋向卢乙、李某支付房屋款共计30万元。2016年4月1日，卢乙与崔某云签订了关于涉案房屋的买卖合同，约定卢乙将该房屋出售给崔某云，同年4月26日完成过户登记。艾某兰于2011年5月24日去世，涉案房屋现由卢甲居住，卢甲曾将卢乙诉至法院要求继承涉案房屋，后撤回起诉。现卢甲诉至法院，认为卢乙与崔某云恶意串通买卖涉案房屋的行为严重损害了自己的合法权 利，要求确认卢乙与崔某云就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。娄某会、娄某永均表示不参加诉讼，认可崔某云系涉案房屋的买受人。对于卢甲的诉讼请求，卢乙、崔某云均不认可。

【案件焦点】

1.卢乙对涉案房屋的“无权处分”行为是否影响房屋买卖合同的效力；2.崔某云是否“善意取得”了涉案房屋的所有权？

【法院裁判要旨】

北京市房山区人民法院经审理认为：根据庭审中查明的事实，本案涉案房屋原登记在艾某兰名下，该房屋于2010年12月7日过户至卢乙名下时，卢乙系涉案房屋的登记所有权人，艾某兰系涉案房屋的实际所有权人。艾某兰于2011年5月24日去世后，该房屋作为艾某兰的遗产，在继承完成前，应当由艾某兰的各继承人共同共有。卢乙作为艾某兰的继承人之一，在未取得其他继承人同意的情况下，于2014年与崔某云签订房屋买卖合同处分涉案房屋，其行为构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，卢甲以涉案房屋系艾某兰的遗产，卢乙在与崔某云签订房屋买卖合同时系无权处分主张合同无效，缺乏法律依据，法院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；其三，以合法形式掩盖非法目的；其四，损害社会公共利益；其五，违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，卢乙、崔某云自愿签署了房屋买卖合同，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情 形；卢乙作为涉案房屋的登记所有权人，崔某云有理由信赖卢乙有权处分涉案房屋，庭审中双方亦无证据显示崔某云等对卢乙并非涉案房屋的实际所有权人知情，且结合娄某永、娄某会已经陆续向卢乙支付了购房款30万元，在前述合同迟迟不能履行的情况下，崔某云与卢乙签订了房屋买卖合同，以娄某永、娄某会已支付的30万元作为对价购买本案涉案房屋，符合情理，故卢乙、崔某云亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；现有证据亦不能证明卢乙和崔某云之间存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等其他法定合同无效情形。因此，卢甲主张卢乙、崔某云签订的《存量房屋买卖合同（自行成交 版）》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件中适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：

驳回卢甲的诉讼请求。

卢甲不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋原登记在艾某兰名下，该房虽于2010年12月7日过户至卢乙名下，但双方协议艾某兰仍为该房屋的实际产权人。故在艾某兰去世后，该房应作为其遗产，由艾某兰的各继承人共同共有。在此前提下，卢乙作为艾某兰的继承人之一于2014年与崔某云签订房屋买卖合同，在未取得卢甲同意的前提下，属于无权处分行为，但该行为依据上述司法解释之规定，已非导致合同无效之情形。

关于卢甲上诉主张的卢乙与崔某云系恶意缔约，损害其利益一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，卢乙与崔某云在前述涉案房屋买卖合同时卢乙作为买卖标的的房屋的登记所有权人，且卢甲并未提供证据证明崔某云对该房的实际所有权人并非卢乙一节知情；崔某云信赖登记购买房屋，应属善意。至于房屋的交易价格问题，考虑到娄某永、娄某会曾就润生园小区回迁房与卢乙签订一系列房屋买卖合同，且已经陆续向卢乙支付了购房款30万元，在购买润生园小区回迁房之合同迟迟不能履行及合同目的无法实现的前提下，崔某云与卢乙签订涉案房屋买卖合同，以娄某永、娄某会支付的30万元作为对价购买涉案房屋，具备其合理性，仅凭此不足以认定卢乙与崔某云存在恶意串通之情形，故卢甲据此主张合同无效，缺乏事实依据，法院亦不予支持。综上所述，卢甲的上诉请求及理由，缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

作为现代民法体系中的一项重要制度，善意取得制度在保护交易秩序安全、促进交易发展方面具有重要意义。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。依据该法律条文，对不动产的善意取得，需要满足：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格受 让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人三个要件。一般而言，后两个要件在理论和实践中都能够很好把握，如何判断受让人善意则成为决定善意取得成立的关键。

善意，作为一个民法学概念，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》相关规定，是指非明知或因重大过失而不知。一般而言，司法裁判者在受让人善意信赖标的物权利外观的情况下，推定受让人为善意，由原权利人对其非善意负担举证责任。然而，也有观点认为鉴于不动产的高价值性，在不动产交易中，应通过不动产的占有状态认定买受人的“知情或善意”更为合理，即“崔某云对于涉案房屋的占有状态是没有尽到注意义务”是否属于重大过失？笔者认为，对于善意的判断，不仅涉及如何用客观化的外在行为去判断当事人内心的主观状态，还涉及善意判断中如何解释法律以及当事人之间举证责任如何承担的问题。因为善意取得制度并非仅仅旨在维护交易安全，保障受让人对登记或占有等权利外观的信赖，还有平衡原权利人与受让人之间利益的功能。为此，应该严格遵循法律法规的明确规定，增强对受让人群体的同情式理解，避免将法律职业群体的认识程度与普通当事人的认识程度相混同，无形中提高善意的认定标准，使司法裁判中认定的一般人之注意义务与实际情况存在较大偏差。本案中，涉案房屋登记所有人为卢乙，且卢甲并未提供证据证明崔某云对该房的实际所有权人并非卢乙一事知情，崔某云信赖登记购买房屋，应属善意。

编写人：北京市房山区人民法院 陈自喜