商品房预售中的时效问题研究〡建工专题

根据民法总则的规定，诉讼时效期间是权利人向人民法院请求保护民事权利的最长期限，超过这个期限，权利人将丧失要求人民法院强制债务人履行债务的程序性权利。问题的由来在商品房预售合同中，开发商按照约定的日期交付房屋是其主要义务之一。实践中因为种种原因，开发商逾期3年以上交房，且买受人也无法证明在此期间曾要求开发商履行交付房屋义务的情况并不鲜见。此种情况下，买受人向法院主张要求开发商交付房屋，而开发商以请求超过诉讼时效期间进行抗辩是否有法律依据值得研究。物权请求权不适用诉讼时效《民法总则》第一百九十六条规定，不动产物权的权利人请求返还财产的不适用诉讼时效的规定。之所以排除不动产权利人请求返还财产时不适用诉讼时效的规定，盖因不动产物权变动采登记生效主义，如果允许已登记的不动产物权的权利人的返还请求权因时效期间届满而消失，将动摇不动产登记制度的效力。商品房预售登记的效力商品房预售并非完全属于开发商与买受人的私行为，国家为维护商品房销售市场秩序和买受人的利益，对商品房预售管制颇多，其中就规定开发商与买受人签订预售合同后应当向政府有关不动产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而这种登记备案事实上已是物权法规定的为保障将来实现物权的房屋预告登记的内容。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的不发生物权效力。该规定实际上是将房屋买受人的债权请求权赋予了物权的效力，因此预告登记具有正式登记的某些法律效力。开发商不得引用诉讼时效制度对抗买受人的房屋交付请求权根据以上分析可以得知，在开发商与买受人签订房屋预售合同并办理登记备案后，尚未建成的房屋已经具有了一定的物权效力。因此，如果开发商在前述诉讼中引用诉讼时效抗辩，买受人可以引用《民法总则》第一百九十六条的规定申请法院在本案中排除适用诉讼时效。在商品房预售合同中还有一个房产证的办理拖期问题也可能存在是否适用诉讼时效的问题。产权证办理程序要搞清这个问题，必须了解业主商品房产权证办理的程序。商品房销售过程中的不动产转移登记程序是需要开发商与业主共同完成的。根据《商品房预售管理办法》第十二条的规定，开发商在业主产权证的办理过程中是负配合义务。这个配合义务的内容是要求开发商提供办理产权证书的必要的证明文件。实践中，在商品房建成通过验收备案后，开发商应当把整个开发项目的产权证（俗称大证）办至自己名下并置备于不动产登记部门即是完成了配合义务。而办理业主产权证（俗称小证）的程序需要业主自己携带购房合同、身份证明、完税证明等材料去不动产登记部门申请办理。开发商办理大证是也对公义务根据以上规定可知，开发商办理大证的义务不但是在商品房买卖合同中对业主的义务，也是行政法规定的履行开发建设手续的对公义务。而这个对公义务是不适用民法诉讼时效规定的。因此开发商终身负有办理大证的对公义务，即使业主在诉讼时效内没有要求其履行办理大证的义务，开发商也是必须完成办理大证工作的。因此，开发商以已经过3年时效抗辩自己没有办理大证的义务是没有法律依据。违约金时效最后一个可能涉及时效问题的是合同约定的交房或办证延期时，开发商违约金的时效计算问题。一般购房合同约定的都是每延期一日开发商需支付若干违约金。在实践中，如果延期超过诉讼时效期间规定的3年期限，违约金的计算就是一个有争议的问题。一部分高院规定，此时的违约金为数个单独（每日）违约金的集合，如果起诉时违约时间超过3年，且没有中断、中止事由的，违约金的计算从起诉之日往前推3年计算，超过3年的违约金丧失诉讼时效，最高院倾向于此意见。另有一些高院按照《民法总则》第一百八十九条的规定，以应当支付违约金的最后一日起算3年时效期间。但海南高院却规定，如果起诉时超过3年时效期间，违约金全部丧失时效期间！不知这是不是已被拿下的主管民事诉讼的副院长为其开发商老公量身制定的规定。