购房合同能否因政策原因单方解除？如果买方违反合同

购房合同可以因政策原因单方面解除吗

2005年3月10日，马某以118万元将其从房地产公司预购的虹口区商品房以118万元出售给杨某，并签订合同《上海市房地产买卖合同》。根据合同，房款一半以现金支付，另一半通过银行贷款支付。 2005年5月16日，杨某、马某办理完上述房产过户手续和房产交接手续后，杨某立即开始准备贷款申请。此时，杨某从多家银行了解到，由于2005年3月下旬国家银行的贷款政策发生了重大变化，根据杨某的个人情况，杨某的贷款申请将不会获得批准。杨某欲解除合同，但与马某及经纪公司协商未能达成协议。为此，杨某只好按照合同约定向上海仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除购房合同，返还已支付的房价。马某收到仲裁通知后提出反申请，要求杨某按照约定支付房屋总价款的30%，即赔偿金30万元以上。仲裁庭经审理后，最终裁定解除合同，马某退还杨某预付的购房款59万元。

近期，多起因宏观调控无法获得相应贷款而引发的房地产纠纷案件进入法院或仲裁阶段。根据本所律师受理的此类案件统计，各法院、仲裁机构对此类案件的处理并不统一。有人认为，贷款是购房者的责任，即使贷款失败，购房者也应该全面履行合同；第二种意见认为，无法获得贷款应归咎于购房者，但鉴于无法获得贷款且客观上无法履行合同，合同可以解除，但购房者应承担约定的违约金；第三种意见认为，我国银行贷款制度客观上受到宏观政策的调控，这是普通购房者无法预见、无法避免、难以克服的，所以如果确实无法获得贷款，购房者应当依法享有解除合同的权利。

购房者违约怎么办

笔者认为，将贷款风险全归咎于购房者并不客观，或者说购房者应该预见到贷款风险。中国绝大多数购房者将购房贷款作为是否购房的首要条件。因此，笔者认为，此类案件应在查清事实的基础上，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即：因无法履行的原因而无法签订商品房担保贷款合同的双方的责任，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。此外，无法获得贷款是购房者面临的意外，责任不能由卖方承担，而且合同中也没有规定下一个购房者必须用现金弥补贷款的不足。因此，自购房合同签订至购房者提出解除合同期间，出卖人遭受损失的，购房者应当合理承担。

仲裁制度是指民事（商事）纠纷当事人双方协商一致，按照一定的程序规则和公平原则，自愿将争议提交选定的第三方进行裁决的法律制度。有义务履行裁决。它与和解、调解、诉讼一样，都是解决民（商）争的途径。最终仲裁原则加快了办案效率，有效解决纠纷。为了尽快解决纠纷，买卖双方可以选择仲裁。仲裁必须以双方意愿为基础，因此可以在销售合同中约定，发生争议时通过仲裁解决。