近些年，如上海等一线城市，二手房交易市场比较火爆，房价周期性上涨趋势较为明显。

      每当房价上涨较快时，出卖人为追求更高交易价格往往会要求买受人加价，若买受人不同意加价，出卖人通常会一房二卖或不再交易。

      出卖人违约情形下，若所买房屋已不符合继续履行的条件，例如已被另行出售且已过户至第三人名下，这就导致房屋买受人不可能再继续购买该房屋。

      由于房价上涨，买受人也很难再以同一或近似价格在同一地段购买面积、房型、位置等条件相似的房屋，故买受人通常会选择向法院起诉要求违约方承担房价上涨所造成的损失。

      通常情况下，预约合同和本约合同的违约责任并不相同，所以买受人的诉请是否能够得到支持，首先取决于其是否已经签订房屋买卖合同。

      但在实务中，买卖双方有时仅签订了中介合同而尚未签订房屋买卖合同，此时该中介合同的性质是什么？是单纯的中介合同还是买卖合同的预约合同？或是正式的房屋买卖合同？实务中有不同的观点。

      No.1中介合同的性质二手房交易中，买卖双方往往会通过中介机构居间进行交易，中介机构为了维护自身权利，往往会提供自己制定的合同文本让交易双方签署。

      以上海为例，常见的做法是：有些中介机构会分别提供中介合同和房屋买卖合同让交易双方签署；而有些中介机构则仅提供一份中介合同让双方签署，但该中介合同通常又会附有房屋买卖合同的内容。

      中介合同条款的不同会影响对其性质的认定，也会影响违约方对房价上涨部分是否要承担责任的问题。

      笔者结合实务经验，认为根据中介合同的内容不同可将其分为以下三类：（一）中介合同（仅存在中介关系）若中介公司分别提供中介合同和房屋买卖合同给交易方签署，而不是将中介关系、买卖关系杂糅在一起。

      此种情形下，中介合同涉及中介机构、出卖人、买受人对中介事项的确认和责任约定，仅含有中介关系一层意思。

      而房屋买卖合同由出卖人、买受人双方签署，详细记载了购买房屋的地址、价款、过户日期等重要事项，是买卖双方对买卖房屋的真实意思表示。

      实务中，中介合同和房屋买卖合同往往会在同一天签署，这种操作模式是目前市场上中介机构的普遍做法。

      此种情形下，中介合同和房屋买卖合同是分开签署的，合同当事人，合同内容皆不相同，中介合同很少涉及房屋买卖合同的内容，不具备构成买卖合同所需的必备条款，故此种情形下，中介合同仅是中介合同的本约。

      因该模式下，中介合同签署当天也会签署中介自制版房屋买卖合同，所以若由于房价上涨出现一房二卖或者出卖方违约不卖的情形，买受人可以依据房屋买卖合同向法院主张要求出卖人承担违约责任，赔偿房屋上涨差额损失。

      此时法院会综合各方面事实、举证情况来综合认定，关于法院如何裁判，下文会详细展开，此处不再赘述。

      但若仅签订中介合同，而没有签署房屋买卖合同，则买受人很难主张房价上涨损失，出卖人通常仅构成缔约过失责任。

      （二）房屋买卖合同的预约《民法典》第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同；当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

      ”根据前述规定，笔者认为预约合同是为了约束当事人订立本约合同。

      若中介合同中约定了“在将来某段时间内买卖双方即签署正式的房屋买卖合同”等内容，则符合《民法典》对预约合同的定义，此时的中介合同具有预约合同的性质。

      但该种情况在实务中较少见到，中介机构也不会采用这种形式撮合买卖双方进行交易。

      需提醒注意的是，该类中介合同并不能当然理解为房屋买卖的定金合同，是否具有定金合同的性质，关键在于买受人支付定金的目的。

      若买受人支付定金是为了确保后期订立正式的房屋买卖合同，且在中介合同中明确约定了关于定金的条款，此时中介合同才具有定金合同的性质。

      （三）具有中介合同和房屋买卖合同双重性质的“混合”合同除上述两种情形外，实务中也会见到中介合同中同时包含中介关系和房屋买卖关系的情形。

      笔者曾在经办的案件中看到一份中介合同在其标题后用括号备注“含有买卖合同”等字样。

      根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定可知，若认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。

      实务中，法院在认定中介合同否构成房屋买卖合同时，也会综合其是否具有房屋买卖合同的主要内容来认定。

      如(2021)沪0115民初34726号判例中，法院认为：系争房屋的《居间协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。

      该协议中明确约定了房屋坐落、房屋价款、付款时间、付款方式、过户时间、交房时间等房屋买卖合同的主要条款，应认定为房屋买卖合同本约。

      其实，无论中介合同标题中是否含有“买卖合同”之字样，关键还是看其内容是否包含买卖合同所必备的条款，一旦包含则虽名为“中介合同”其实质也具有买卖合同的性质，因其也具有中介合同的条款，所以该中介合同，实际是中介合同和房屋买卖合同的“混合合同”。

      No.2关于房屋差价的确认（一）买受人是否有权主张房屋差价损失《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

      ”?在房屋买卖交易中，涉及签订合同、办理过户、缴纳税费、交房等多个环节，整个过程可能历时多个月才能结束，若是遇到买卖特殊类型的房屋，如动迁房等，则需更久时间才能交易完成。

      在此期间，常发生房价涨幅过大的现象。

      以上海房价为例，笔者曾处理过一起案件，涉案房屋价款在过年后增长35%，房屋差价高达几百万元。

      此后出卖人后悔出售房屋而违约，买受人也无法再以原先的价格购买同样条件的房屋。

      若房屋买卖合同能正常履行，则买受人可以获得房价上涨的利益。

      这种房屋上涨的差价就是买受人的可得利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，却由于出卖人违约行为使得买受人期待的合同利益无法实现，守约方当然有权向出卖人主张房屋差价损失。

      由于前述条款规定的是合同签订后的违约责任，所以在签订了房屋买卖合同且合同有效之情况下，买受人可以依据前述条款向出卖人主张房价上涨的损失。

      但若仅签了中介合同则需先判断中介合同的性质，如果中介合同不具有买卖合同的内容，则很难根据《民法典》第584条主张房价上涨的损失。

      需要注意的是，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失，不意味着当然获得法院的支持。

      法院还需要考虑买受人是否可以举证证明存在房价上涨损失、合同的履约情况、房款支付情况等因素综合认定。

      （二）房屋上涨差价的具体金额的认定买受人向法院起诉要求出卖人承担房屋差价损失，则需要对该部分损失的具体金额进行举证。

      只有在明确了需要赔偿的具体金额后，才能进一步讨论法院是否支持以及支持多少的问题。

      若买受人未能有效证明存在房价上涨损失，法院可能不予支持。

      如(2021)沪0114民初10795号案例中，法院认为：关于房价上涨损失，现买受人仅提供了一名证人证言，且该证人与当事人存在亲属关系，本院难以采信。

      实践中，部分当事人出于便捷会依据房屋目前的挂牌房价或者出卖人重新出售的价格来计算上涨差额，这种方式有一定参考性，但证明力较弱。

      那么，房屋涨价差额究竟该如何确认？根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：“房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

      认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

      ”虽然上海高院对房屋上涨损失的确定提供了思路，但结合现实情况看，发生纠纷后，当事人之间往往较难协商达成一致，故当事人通常会选择委托专业机构进行评估、询价或者向法院申请司法鉴定，由法院向具有资质的中介询价进行确认。

      No.3法院对房屋差价损失的裁判规则不同的案件情况，法院的审理重点以及认定结果均不相同。

      笔者通过查阅此类纠纷案件的判决书发现，当事人是否签订了正式的买卖合同会直接影响法院的审理思路以及支持的比例。

      （一）仅订立买卖房屋的预约合同在司法实践中，法院对审理当事人仅签署预约合同的案件时，会先看合同中是否明确约定了定金条款，若预约合同已明确约定了定金条款，则优先适用定金罚则。

      若没有约定定金条款，看是否有关于违约金的具体约定，若有则视情况支持约定的违约金额；若前述均不能弥补买受人实际损失的，买受人要求出卖人承担可得利益损失即房屋上涨差额的，法院通常不予支持。

      如在(2021)粤01民终11037号判例中，法院认为：根据《房屋买卖定金合同》第五条约定，违约方应向守约方支付合同约定价10%的违约金，故出卖人应向买受人支付违约金x元。

      《房屋买卖定金合同》仅是预约合同，双方并未签署房屋买卖合同，买受人请求出卖人赔偿房屋差价损失y元缺乏事实依据，本院不予支持。

      从该案可以看出，由于双方并未签署正式的房屋买卖合同，法院仅支持预约合同所约定的违约金，对于房价差额损失并未支持。

      又如在(2021)沪02民终10466号判例中，法院认为：对于买受人主张的房屋差价损失，该损失赔偿的请求权基础并不同于定金罚则。

      但在双方已经约定定金罚则的情况下，基于保护守约方利益和缓和举证责任分配的考虑，优先适用定金罚则支持x万元。

      至于超出定金双倍返还责任的另外y万元房屋差价损失，综合考虑双方当事人合同履行情况、实际支付的定金金额、定金退还时间、买受方另行购房时间等因素，对于何某、史某某主张定金责任之外的其他损失不再支持。

      从该案可以看出，即便法院在判决书正文中表示“出卖人这种单方违约会破坏合理市场预期，扰乱房地产市场交易秩序，是严重违背诚实信用的行为，予以否定评价。

      ”但在终结果认定时仍优先适用定金罚则，买受人提出的房价上涨损失较难获得支持。

      （二）已订立正式房屋买卖合同对于已经订立正式房屋买卖合同的案件，也不能当然地认为会获得法院支持。

      实务中法院会结合当事人支付房款情况、在签约时是否有过错、买卖合同的履行阶段等因素综合认定。

      1.法院不支持差价损失情形在(2021)沪0115民初34726号判例中，对于买受人主张的差价损失，法院综合考虑买受人自始至终均属于本市限购住房的对象，买受人已付房款占总房价的比例以及房价上涨幅度等情况，确认双倍返还定金足以弥补买受人的损失，故对其另行要求赔偿损失的诉请，不予支持。

      实务中，除非前述案例中在双倍返还定金或者约定的违约金金额已经能完全覆盖买受人的损失的情况，法院完全不支持房屋差额损失的案例较少。

      2.法院酌情支持差价损失情形根据《民法典》规定，若一方对损失后果存在过错的，可以减少另一方的赔偿金额。

      实务中也有类似判决：如在(2021)沪0105民初2100号判例中，法院认为：当事人签约时，未向第三人进行核实确认，未能尽到充分的审慎注意义务，对合同后续履行不能具有一定过错，差价损失不应当由出卖人全部承担。

      因出卖人已承担了定金罚则责任，故本院酌定确定被告应某差价损失金额为6万元。

      又如在(2021)沪0114民初10795号判例中，法院认为：关于房价上涨损失，买受人仅提供了一名证人证言，且该证人与当事人存在亲属关系，本院难以采信。

      但考虑到本市房产交易的市场行情、合同履行程度等因素，本院酌情确定出卖人赔偿损失5万元。

      3.法院全额支持差价损失情形在(2021)沪0109民初4982号判例中，买受人申请法院委托相关机构对房屋市场价进行评估，并出具了估价报告，对于买受人主张的损害赔偿，法院认为房屋升值为可得利益损失，应按估价报告结论予以支持，终判决出卖人向买受人赔偿全部房屋上涨差价。

      在实践中，法院全额支持或者全额不予支持的案例都较少，大多数情况下，法院会以实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定支持部分金额。