房地产争议解决丨转租合同中的占有使用费支付主体和金额标准的认定

涉及转租合同的租赁纠纷中存在三方当事人：出租人、承租人与次承租人。

      剖析该三方关系的性质可知，出租人为房屋所有权人，对房屋享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，承租人与次承租人因承租而获得对房屋占有使用收益的权利，其二者又可以细化为承租人主要通过间接占有行使其收益的权能，次承租人则行使实际占有使用的权能。

      本文主要着眼于当租赁合同因无效而导致的占用房屋基础关系不存在时，对该期间占有使用房屋须支付之费用问题进行探讨。

      本文的主要观点为：次承租人应当对其逾期腾房的行为向出租人直接支付占有使用费，该费用标准应参照原租赁合同租金标准确定。

      No.1支付义务主体认定（一）次承租人直接向出租人支付《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十三条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

      ”从文义解释的角度，次承租人无疑在这里作为支付占有使用费的义务主体，但若依此规定，因出租人与承租人之间并未直接形成合同关系，出租人权利来源的理论基础应当是所有权人的排除妨害请求权或所有权人基于物权项下的占有返还请求权（民法典460条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息），故由次承租人直接支付出租人占有使用费实质上应为物权保护纠纷而非租赁合同纠纷。

      如在(2020)沪0115民初7044号案件中，出租人诉次承租人返还房屋并支付占有使用费，法院对此认定案由为排除妨害纠纷，并依据司法解释有关次承租人义务判决次承租人支付占有使用费。

      又如在(2018)沪01民终2868号判决中，法院认为出租人既可以基于租赁关系请求承租人返还房屋，也可以基于案涉房屋合法占有人的身份请求侵权人次承租人返还房屋，在房屋由次承租人实际占有使用的情况下，宜判决由次承租人承担返还房屋及支付占有使用费的义务。

      同时在租赁合同届满后承租人已无转租之权利基础，无权因转租而获取收益，故次承租人不应向承租人（转租人）支付该期间的占有使用费。

      类似认为由次承租人直接支付占有使用费的判决还有(2016)沪01民终7420号、(2016)沪0105民初3612号、(2014)沪一中民二(民)终字第944号等。

      （二）承租人与次承租人承担连带责任但是，我们发现司法实践中也有部分法院在判决次承租人承担支付义务时，同时令承租人与次承租人共同承担此义务，由此可见法院在处理该类案件时不仅仅适用租赁合同司法解释的有关规定，也在考虑到原租赁合同权利义务的基础上作出判决。

      在(2019)沪0104民初25933号与(2019)沪0104民初23550号判决中，房屋租赁合同无效后，法院基于合同无效的占用费义务认定承租人应当支付该费用，同时基于次承租人逾期腾房的占用费义务认定次承租人亦应当支付该费用，故判决承租人与次承租人对支付该占有使用费承担连带责任。

      在(2020)沪0117民初2245号判决中，法院认为出租人与承租人之间的租赁合同对于次承租人并不具有约束力，因此占有使用费的直接支付主体应当为承租人，但又因司法解释的特殊规定，逾期腾房的次承租人也负有支付占有使用费的义务，故判决承租人与次承租人共同承担逾期搬离的占有使用费。

      值得注意的是，该案中法院对于次承租人所承担的费用范围作出了限定，认为次承租人“承担的占有使用费范围应以按照租赁合同约定的租金标准为宜”（该案中逾期占有使用费由当事人约定为原租赁合同租金标准的2倍，法院酌定判决为1.3倍）。

      经过分析可以得知，该案法院的判决逻辑为：次承租人因司法解释的特殊规定而应当与承租人共同承担原应由承租人支付的占用费，但租赁合同对于占用费的其他约定对于次承租人不具有约束力。

      （三）租赁与转租关系独立处理在上述类型外，实践中也存在法院遵照合同相对性，将租赁与转租合同分别处理的做法，即认为在租赁合同中：承租人因次承租人实际占用的原因导致逾期腾退房屋，应当向出租人支付占有使用费；在转租合同中，次承租人因逾期腾退房屋而基于此合同应向承租人支付占有使用费。

      如在强生公司（出租人）与东域公司（承租人）、罗玉珍等（次承租人）租赁合同纠纷中，在原租赁合同已经无效的情况下法院将租赁纠纷与转租纠纷案件分别处理，在两个案件中分别判决承租人支付出租人占有使用费【(2019)沪0113民初14574号】、次承租人支付承租人占有使用费【(2019)沪0113民初25835号】。

      我们认为该处理方式值得商榷。

      首先，在转租纠纷中，法院认定原租赁合同无效后，转租合同亦随之无效，承租人自始对于涉案房屋不享有任何权利基础，此种情况下再令次承租人因占用该房屋而支付给承租人占有使用费并不具有法律依据。

      其次，在原租赁合同中，因承租人对外转租导致逾期腾房，应当向出租人支付占有使用费，但该占有使用费的实质为次承租人逾期使用房屋所致，因此若承租人在转租纠纷中向次承租人主张该费用，也应当认定其性质为次承租人逾期腾退房屋所造成的承租人损失，而并不能认定为占有使用费。

      此外，该处理情况的产生主要缘于出租人的诉讼请求，即出租人并未在诉请中明确请求由次承租人支付房屋的占有使用费，而是仅仅基于合同请求承租人承担租赁合同的违约责任，而法院之判决仅以原告的诉讼请求为范围，故无法直接判令次承租人承担支付占有使用费的责任。

      综合以上两部分分析，本文认为涉及转租纠纷的租赁房屋占有使用费的支付主体应当为次承租人，而不应当判令承租人与次承租人共同支付，或是仅判决由承租人支付，即严格按照《城镇房屋租赁合同司法解释》的规定，由次承租人直接向出租人承担该费用的支付义务。

      No.2占用费标准的确定在明确了占有使用费的支付主体后，必须解决该费用的标准问题。

      （一）合同解除后，占用费标准如何认定《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十条的意见：“租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的房屋使用费如何计算?”“当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。

      ”因此在实践中法院主要考察原告按照何种标准主张支付占有使用费，无论出租人主张按照原租赁合同还是转租合同约定的租金标准支付该费用均于法有据，对此在个案中争议并不大。

      本文主张应当参照原租赁合同租金标准支付逾期腾房的占有使用费。

      1.?按转租合同标准支付占用费根据笔者检索案例，司法实践中法院判决次承租人按照转租合同租金标准支付占有使用费的观点较多。

      如在(2021)沪03民初22号判决中，法院认为在次承租人逾期占用房屋期间，原租赁合同已解除，不应以该协议约定的租金标准作为计算无权占用期间占用费的依据，而按照转租关系中的租金标准计算占有使用费，符合次承租人的承担预期，故支持按照转租合同租金标准确定占有使用费。

      又如(2020)沪0115民初7044号判决中，在出租人明知转租合同约定的租金标准情况下，参照该转租合同租金约定中递增后的标准计算无权占用房屋期间的使用费，法院对此认为标准较为合理并予以支持。

      除此之外，支持按照转租合同确定占有使用费标准的案例还有(2016)沪01民终7420号、(2014)沪一中民二(民)终字第944号等。

      本文认为，按照转租合同判决支付占用费这一观点或有失公平。

      从利益衡量的角度判断，承租人在为转租行为时往往具有从中赚取差价利润的目的，故转租的租金标准一般高于原租赁合同。

      在出租人未取得该房屋合法建造证明而致其无效的场合，或是在实际占用人逾期未腾退房屋而出租人并未及时收房的场合中，出租人对此本就具有过错，此时允许其参照原租赁合同的租金标准主张占有使用费已经实现了民事法律关于保障交易安全、交易秩序稳定的目的，若允其以更高的转租价格获得占有使用费，则使得当事人从其过错行为中获利，与法所弘扬的公平正义价值相悖。

      2.?按原租赁合同标准支付占用费从权利来源的角度考量。

      一方面，出租人对于次承租人的占用费请求权基础为排除妨害请求权或占有返还请求权，因此该费用的“对价”应当为出租人对外租用该房屋所能获得的利益，但鉴于上述《上海高院民一庭》解答在《城镇房屋租赁合同司法解释》发布后删去了“占有使用费可参照市场租金价格主张”，故按照出租人与承租人所签订之租赁合同推定出租人对外出租所欲获得的利益并无不妥。

      同时在确定该租金标准时，也应当考虑到原租赁合同的租金是否存在一些特殊性因素，如长期租赁所致租金优惠，或因其他便利条件所给予的优惠，如与市场价格悬殊较大，那么次承租人可以主张合理调整其价格。

      另一方面，若从合同相对性的角度考虑，则会得出该占有使用费本应由相对人承租人支付，只是因为司法解释的特殊规定将次承租人直接作为替代给付的主体，亦可以得出占有使用费标准应参照原租赁合同之租金标准确定的结论。

      事实上在审判实践中也有部分法院支持了此项观点。

      例如(2021)沪0101民初23501号判决中，承租人在租赁期间将房屋转租给案外第三人，并在租赁合同届满后逾期腾退房屋，次承租人仍然占用该房屋，黄浦法院认为出租人按照与承租人订立合同约定的租金标准主张次承租人支付占有使用费于法有据，对此予以支持。

      又如(2020)沪01民终12791号判决中，在原租赁合同无效的情形下，法院认为出租人按照原租赁合同的租金标准主张占有使用费有法律依据，予以支持，判决次承租人与承租人共同承担该支付义务。

      （二）租赁合同无效，占用费标准如何认定1.?次承租人向承租人按转租合同租金标准支付占用费承租人向次承租人主张支付占有使用费的请求权基础应当为《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

      ”但是实践中往往在原租赁合同与转租合同之间存在差价。

      我们认为，该差价可以由承租人收取，也即尽管转租合同约定的租金相比原租赁合同较高，次承租人向承租人支付的占有使用费标准也可以依据该标准确定。

      具体来说，按照转租合同支付占有使用费符合司法解释中的“租金标准”规定从文义来看，这里的“合同约定的租金标准”仅限于纠纷当事人之间的合同，又因合同相对性的原则，原租赁合同中承租人支付租金的标准并不能直接约束次承租人，因此次承租人按照转租合同租金标准支付占有使用费有事实和法律依据。

      如(2021)粤0111民初5216号判决中，法院认为，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，该转租合同为无效合同。

      虽然案涉转租合同无效，但被告次承租人实际占用原告承租人转租的涉案房屋，理应参照合同约定的标准，支付占用使用期间相应的房屋占有使用费。

      类似判决理由的案例，还有(2021)粤0111民初23889号、(2020)粤0111民初29904号。

      又如(2014)沪二中民二(民)终字第1513号判决中，法院对于出租人、承租人以及次承租人的权利义务关系划分进行了说理，认为在出租人未向次承租人直接主张权利而仅仅基于合同要求承租人承担义务时，承租人可以依据合同无效的法律后果向次承租人要求返还房屋并支付占有使用费。

      该案法院认为，上诉人与被上诉人于2009年5月31日签订的《租房协议》（转租协议）已经法院生效判决确认无效。

      此后，次承租人理应搬离系争房屋，但其至今仍占用系争房屋，故理应支付占用期间的房屋使用费。

      关于次承租人称在承租人与出租人之间租赁关系已经终止后次承租人无须再向承租人支付租金或房屋使用费的主张，由于承租人与次承租人之间的租房协议被确认无效后，次承租人并未向承租人交还系争房屋，亦未另行与系争房屋的权利人形成新的房屋租赁关系，而原审第三人出租人亦要求承租人自行处理次承租人的清腾搬迁问题，故次承租人基于其与承租人之间被确认无效的租房协议，仍负有向承租人交还系争房屋的义务，因其未及时搬离，亦仍应参照双方租房协议确定的租金标准向被上诉人支付其占用系争房屋期间的使用费。

      同样，关于转租合同与租赁合同之间租金标准的差价，承租人作为中间转租人是否享有权利收取的问题，上海二中院在判决中主要从不当得利、实际租用房屋的性质以及按原租赁合同标准支付占用费的法律后果考虑，认为次承租人应当按照转租合同承担占用费。

      在(2011)沪二中民二(民)再终字第10号判决中，上海二中院认为“租赁合同租金和转租合同租金之间确实存在差价，但在次承租人应当支付且出租人不主张的前提下，该差价可以归属承租人。

      即使就不当得利而言，也是承租人从出租人的行为中获得利益，承租人对次承租人并不构成不当得利。

      ”“其三，不能简单计算租赁合同租金和转租合同租金之间的差价。

      仙妮公司承租的是大楼东侧的一、二楼，租金为综合价。

      燕某某承租的部位位于一楼，一楼商铺的租金一般远远大于二楼。

      因此，不能以租赁合同租金和转租合同租金之间的差价推定仙妮公司已经获得收益。

      后，如果按租赁合同租金标准判决燕某某支付实际使用费，将形成燕某某没有合法依据占用却低价支付使用费的局面，终会不利于出租人及时收回租赁物。

      ”2.?次承租人向出租人按转租合同标准直接支付占用费根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十三条，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

      当合同无效后，出租人并未依据原租赁合同向承租人主张返还房屋与支付占有使用费，而是直接依据司法解释规定请求次承租人承担责任时，因案涉租赁关系中存在两个租赁合同，参照哪一合同标准计算占用费可能存在争议。

      经过判例检索，我们认为出租人可以主张参照转租合同租金标准支付占有使用费，并且实践中较多法院支持了这一支付标准。

      有法院观点认为，租赁合同无效后次承租人无合法依据占用该房屋，给出租人造成了经济损失，因此支付该占有使用费具有赔偿损失的性质，法院认为该损失的标准按照转租合同计算较为合理。

      如在(2020)黔03民终2771号判决中，出租人将房屋租赁给承租人，出租人自始至终未同意或追认转租行为，该转租合同无效，在原租赁期限届满后，次承租人无权占有房屋，应当赔偿损失，“一审参照金周斌与刘辉约定的租金标准（转租合同）计算营业房无权占用期间的经济损失，与金周斌对使用该营业房所自愿支付的心理价位预期相符，未见显失公平，本院予以确认。

      ”又如在(2020)闽民终851号判决中，案涉租赁合同和转租合同因未取得建设许可证无效。

      承租人应承担违约责任，对应支付的占有使用费及利息承担连带偿还责任。

      次承租人实际占有使用了丰祥公司的土地及房屋，故其应支付对租赁物的占有使用费。

      《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

      本案中，转租合同约定2016年4月1日至2019年3月31日租金为4.5万元/月，出租人诉请次承租人支付自2018年9月13日起至2019年3月11日止的占有使用费26.7万元，法院予以支持。

      但也存在出租人按照原租赁合同约定的租金标准主张次承租人支付占有使用费并被法院支持的案例。

      如(2020)沪01民终4212号判决中，出租人将房屋租给承租人，承租人未经出租人同意转租给次承租人，且转租期限超过了原租赁合同的约定期限，法院认为次承租人在原租赁合同期满后占用房屋属于非法占用，出租人可以主张排除妨害并要求支付占有使用费。

      租赁合同标准为13000元，转租合同为7000元，法院认为承租人与次承租人之间关于涉案房屋的约定，对出租人不具有法律约束力，因此出租人主张按照租赁合同的13000元标准付使用费，法院予以支持。

      我们认为该案具有特殊性而并不具有普遍性，具体来说该案中承租人在租得涉案房屋后支付了部分租金，而在合同到期前将该房屋以低价转租给次承租人，收取多年租金后潜逃，具有诈骗性质，因而转租合同中的租金标准既不能反映占有使用该房屋的市场价值，也不足以弥补出租人的损失，故法院认为参照原租赁合同支付无明显不当。