安置房屋面积差异纠纷处理原则：王某萍诉北京泰乐房地产开发有限公司案解析

安置房屋实测面积与安置面积不一致时的处理原则——王某萍诉北京泰乐房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4136号民事判决书

2.案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、被上诉人）：王某萍

被告（反诉原告、上诉人）：北京泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐房地产公司）

【基本案情】

2010年8月27日，王某萍之侄王某阳代理王某萍（乙方）与泰乐房地产公司（甲方）签订《安置协议书》，协议中写明：“甲方依法对乙方原有房屋进行拆除并就地安置，乙方在拆迁范围内宣武区南蜂窝8号有私产房一处，建筑面积37.5平方米。乙方选择就地回迁安置，安置住房为泰乐家园2号楼2单元8层2××2号房屋，该安置住房面积为62.12平方米（以验收实测数据为准）；甲方交付安置住房的时间为2012年12月31日之前，如遇不可抗力或非甲方因素引起的事件发生，甲方可据实予以延期，甲方免除违约责任。”在协议中未约定违约责任。2014年4月，泰乐房地产公司向王某萍交付房屋，房号为泰乐家园2号楼1单元8××4号。王某萍以泰乐房地产公司交付房屋与回迁安置协议约定的房号不同拒绝接收房屋。

2014年，王某萍以泰乐房地产公司为被告向法院提起拆迁安置补偿合同纠纷之诉，请求依法判令泰乐房地产公司履行《安置协议书》给付王某萍泰乐家园2号楼2单元8层2××2号房屋；判令泰乐房地产公司赔偿因延迟交付房屋给王某萍不能按时入住造成的损失；判令泰乐房地产公司支付搬迁补助费、安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费等拆迁安置费共计10万元。法院以（2014）西民初字第9388号民事判决判令泰乐房地产公司赔偿王某萍因延迟交付房屋导致不能按时入住的损失，自2013年1月1日起至本判决生效之日止（按每月人民币5000元计算）。王某萍提起上诉，2017年3月31日北京市第二中级人民法院以（2017）京02民终3215号民事判决驳回上诉，维持原判，在该份判决的法院认为部分，二审法院确认涉案房屋即为泰乐房地产公司应安置王某萍的就地安置房屋。

王某萍已就上述生效判决向法院申请执行，其共获得执行案款 262934.5元，其中包含本金255000元，剩余部分为迟延履行期间的债务利息。

涉案房屋经有权国家机关测量建筑面积为62.83平方米。2016年8月 5日，泰乐房地产公司为涉案房屋支付了专项维修基金共计12566元，王某萍同意给付泰乐房地产公司先行垫付的上述费用。同时泰乐房地产公司为涉案房屋支付了供暖费、物业费和垃圾清理费。王某萍不同意支付上述费用。

王某萍诉请：1.确定泰乐家园（玺源台）2号楼1单元8××4号房屋（即涉案房屋）归王某萍所有；2.判令泰乐房地产公司立即交付涉案房屋；3.判令泰乐房地产公司支付因延迟交付房屋对王某萍造成的损失 255000元的利息28475.35元；4.判令泰乐房地产公司立即支付因延迟交付房屋对王某萍造成的损失，按该房屋现出租价格每月7000元（从2017年4月1日起计算，支付到实际交付房屋为止），并支付利息；5.判令泰乐房地产公司配合王某萍办理中华人民共和国不动产权证证书；6.判令泰乐房地产公司赔偿王某萍精神损失费10万元。

泰乐房地产公司提出反诉：1.判令王某萍支付泰乐房地产公司涉案房屋面积差额25724.97元（面积差额0.71×建委当时2013年的备案售价 36232.35元）；2.判令王某萍支付泰乐房地产公司代为垫付的专项维修资金12566元、物业费12640.14元、供暖费3769.8元和生活垃圾清运费 120元。

【案件焦点】

房屋拆迁中被安置的房屋面积（以下简称实测面积）与拆迁安置协议中载明的房屋面积（以下简称约定面积）不一致的情况下，如何处 理。

【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，属于债权法关系，原告王某萍请求确认涉案房屋属于其所有的诉求，属于物权法律关系，与本案并非同一法律关系，关于该项诉求，原告可另行主张。对于原告王某萍诉请判令被告泰乐房地产公司交付涉案房屋及配合办理不动产权证的诉讼请求，被告对此予以认可，法院对此不持异议。对于原告王某萍诉请被告泰乐房地产公司支付255000元的利息28475.35元的诉求，上述本金的利息已经在执行中得到了解决，该项诉求法院不予支持。鉴于涉案房屋仍未交付给原告王某萍，作为交付义务方，被告泰乐房地产公司并未提供证据证明其履行了积极交付涉案房屋的义务，原告王某萍主张被告支付2017年4月1日起的损失的诉求，有事实及法律依据，法院予以支持，关于损失的标准，法院沿用生效法律文书确认的标准为每月5000元。关于原告王某萍主张的精神损失费10万元的诉求，无事实依据，法院不予支持。

关于反诉部分，双方虽在安置协议书中约定安置房屋面积为62.12平方米，但同时注明以验收实测数据为准，且并未对超出62.12平方米以外的部分另行约定应收取购房款项，泰乐房地产公司诉请王某萍支付房屋面积差额的款项之诉求，无事实及法律依据，法院不予支持。泰乐房地产公司诉请王某萍支付其代为支付的专项维修基金的诉求，王某萍同意支付，法院对此不持异议；对于物业费、供暖费及垃圾清运费的诉求，因涉案房屋并未交付王某萍，泰乐房地产公司的上述诉求，无法律依据，法院不予支持。

北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：

一、自本判决生效之日起十五日内，被告泰乐房地产公司将涉案房屋交付原告王某萍；

二、自本判决生效之日起十五日内，被告泰乐房地产公司协助原告王某萍办理涉案房屋的过户手续；

三、自本判决生效之日起十五日内，被告泰乐房地产公司赔偿原告王某萍因延迟交付房屋导致不能按时入住的损失，自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止按每月5000元计算；

四、自本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）王某萍支付被告（反诉原告）泰乐房地产公司垫付的涉案房屋专项维修基金12566元；

五、驳回原告王某萍的其他诉讼请求；

六、驳回被告泰乐房地产公司的其他反诉请求。

泰乐房地产公司不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：王某萍与泰乐房地产公司所签安置协议书系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。现王某萍要求泰乐房地产公司向其交付涉案房屋并配合办理该房屋的权属证书，泰乐房地产公司对其该项请求予以认可，法院对此不持异议。王某萍同意给付泰乐房地产公司垫付的涉案房屋专项维修基金，法院对此亦不持异议。

关于泰乐房地产公司上诉要求王某萍按照每平方米36232.35元的价格给付面积差额的问题，法院认为安置协议书虽载明安置住房面积为 62.12平方米，但同时注明以验收实测数据为准。结合该协议书既未约定面积差额部分应补缴费用，也未约定涉案房屋每平方米的单价，双方亦未就此问题达成过补充协议，同时考虑到双方就涉案房屋所签协议的性质为回迁安置而非一般意义上的商品房买卖等因素，泰乐房地产公司要求按照每平方米36232.35元的价格给付面积差额的请求缺乏合同及法律依据，一审法院未予支持，并无不当，法院亦不予支持。

关于泰乐房地产公司上诉主张王某萍在本案中要求其公司支付迟延交付房屋的损失系重复诉讼，应予以驳回的问题。法院认为，根据查明的事实，前述生效的民事判决书判令泰乐房地产公司赔偿迟延交付导致的损失期间为2013年1月1日至该判决生效之日。但该判决生效后至今，泰乐房地产公司仍未完成交付涉案房屋的义务，且根据泰乐房地产公司的陈述，房屋未能交付的原因系因其要求王某萍给付面积差价款、供暖费等费用而王某萍拒绝支付造成的。如前所述，泰乐房地产公司要求王某萍按照每平方米36232.35元的价格给付面积差价款的请求缺乏合同及法律依据。且泰乐房地产公司以不交供暖费等为由拒绝交付房屋亦缺乏法律依据。综上，泰乐房地产公司对前述判决生效后涉案房屋仍未完成交付存在过错，对由此给王某萍造成的损失应予赔偿，一审法院沿用生效法律文书确认的赔偿标准亦无不当。故泰乐房地产公司的该项上诉主张依据不足，法院难以支持。

关于泰乐房地产公司上诉要求王某萍给付物业费、供暖费及生活垃圾清运费的问题。根据查明的事实，涉案房屋至今未交付给王某萍，且未能完成交付的主要责任在于泰乐房地产公司，故泰乐房地产公司要求王某萍支付上述费用的依据不足，一审法院未予支持并无不当，法院亦难以支持。

综上所述，泰乐房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的主要争议焦点在于房屋拆迁中的实测面积与拆迁安置协议中的约定面积不一致的情况下，如何处理的问题。这种情况包括两种情 形，一种是实测面积少于约定面积；另一种是实测面积大于约定面积。房屋实测面积与约定面积不一致的情形如何处理的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：“出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

本案中，安置房屋约定面积小于实测面积，且面积误差比在3%以内，如果按照最高人民法院的上述规定，应该由被安置人按照合同约定的价格据实结算，且无权单方解除合同。但本案涉案标的为安置房，并非商品房。所谓安置房，是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建设的房屋。安置房屋一般分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或者配购的中低价商品房，房屋产权属于个人，但在取得产权后5年内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或者代为安置人购买的中低价位商品房。与商品房相比，安置房存在以下特点：

1.土地来源不同。安置房屋的土地一般是划拨的，而商品房的土地为开发商通过竞价取得。

2.是否完全产权。很多安置房不是完全产权，因其土地性质为划拨土地，未缴纳土地出让金，故安置房屋拥有房屋产权，但不享有所在土地的土地使用权。而商品房产权人拥有的是完全产权，即房屋所有权和所在土地的土地使用权，可以对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。

3.交易是否存在限制。安置房一般在交易时间上存在限制，也就是说在取得安置房后几年内不得上市交易，期满后上市交易前也应缴纳数额不等的土地出让金，同时还受到当地政府相关政策的限制。而商品房只要不是期房，取得产权证后，在交易方面不存在限制。

通过与商品房的比较可以看出，安置房带有一定的公益性，安置对象多为中低收入群体，所享有的权利也不及商品房所有权人，根据民法上的权利义务对等性原则，其所负担的义务也应低于享有完全产权的商品房产权人，否则有违公平原则。具体到本案中，与开发商相比，被安置人处于弱势地位，双方签订的合同为开发商为了重复使用，事先拟 定、打印、以备与不特定被安置人签订合同时使用，从本质上来说，此类合同为格式合同。在签订合同时，不仅被安置房屋的朝向、楼层、配套无法选择，就连房屋的实测面积也由开发商限定，被安置人所享有的是受到了限制的选择权，其无法对合同条款进行更改进而在合同中体现自己的自由意志。安置协议签订后，开发商的主要义务是交付符合质量的房屋，其对应的权利是按时按量收取购房款；被安置人的主要义务是按时缴纳购房款，其对应的权利是要求开发商按期按质交付安置房。本案中，双方在安置协议中对安置房屋面积作出约定，且在其后的备注中注明以实测面积为准，考虑到房屋的设计、施工均在开发商的控制之下这一事实，这一格式合同条款实际上赋予了开发商随意变更房屋面积的权利，因为根据法律规定，只要面积误差比在3%之内，多出的部分面积价款，被安置人只能被动接受，按照商品房价格认缴多出部分面积的购房款，不能据此要求解除合同，或者追究开发商的违约责任，尤其是对于等待安置房屋入住的被安置人来说更是如此。法院的功能在于对于失衡的民事权利义务进行救济，使之权利、义务之间达到相对的平衡，具体到本案来说，在双方并未约定差额部分应补缴费用，也未约定涉案房屋每平方米的单价，双方亦未就此问题达成过补充协议，反诉原告泰乐房地产公司要求反诉被告王某萍按照商品房的价格给付面积差额的请求缺乏合同及法律依据。

编写人：北京市西城区人民法院 李彦周