物业费风波：一纸判决背后的业主责任与物业服务边界探讨

“在物业服务合同纠纷中，业主拖欠物业管理费的情况下，法院如何判决以平衡物业服务企业和业主的权益？本案中，武汉新福物业管理有限公司与业主刘荣超之间的物业服务合同纠纷，法院是如何认定物业服务合同的效力，以及如何处理业主拖欠物业服务费的问题？以下是对湖北省武汉市黄陂区人民法院作出的（2020）鄂0116民初4822号民事判决书的解析，探讨物业服务合同纠纷中的法律适用和判决依据。”

【案情简介】

本案是武汉新福物业管理有限公司（以下简称“新福物业公司”）与业主刘荣超之间的物业服务合同纠纷。新福物业公司要求刘荣超支付2018年4月1日至2020年7月31日拖欠的物业管理费3059元。法院经审理认定，刘荣超未按约定交纳物业服务费，构成违约。考虑到物业服务存在瑕疵，法院酌定刘荣超按物业服务费金额的8折支付，即2431元。法院驳回新福物业公司的其他诉讼请求，并判决刘荣超在判决生效后十日内支付该款项。案件受理费由刘荣超负担。

【附法院判决书】

湖北省武汉市黄陂区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂0116民初4822号

原告：武汉新福物业管理有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口盘龙城经济开发区盘龙大道9号，统一社会信用代码91420116748327767Q。

法定代表人：林玉玲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：伍擎，该公司员工。特别授权。

被告：刘荣超，女，1966年12月24日出生，汉族，住武汉市黄陂区,

原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业公司）诉被告刘荣超物业服务合同纠纷一案，原告新福物业公司于2020年9月7日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1.依法判令被告支付拖欠原告的2018年4月1日至2020年7月31日的物业管理费3059元；2.本案诉讼费由被告承担。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理，原告新福物业公司的委托诉讼代理人伍擎、被告刘荣超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院经审理认定：被告刘荣超系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巢上城锦园房屋业主，该房屋建筑面积90.43平方米。2011年8月7日，武汉新阳光房地产开发有限公司与新福物业公司签订了《武汉市前期物业管理委托服务合同》，合同约定由新福物业公司提供物业服务，收费标准：高层住宅业主按每月每平方米1.2元交纳物业服务费；交费时间：每年交纳一次。新福物业公司于2015年11月30日与巢上城业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定由新福物业公司提供物业服务；收费标准：高层住宅1.2元/平方米/月；交费时间：业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为提前一个月预缴；违约责任：业主违反本合同约定，经新福物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向新福物业公司支付违约金。新福物业公司为案涉小区提供了物业服务，但刘荣超未按约定交纳自2018年4月1日起至2020年7月31日止的物业服务费，新福物业公司催索无果，是此成讼。

本院认为，新福物业公司与武汉新阳光房地产开发有限公司签订的《武汉市前期物业管理委托服务合同》及新福物业公司与巢上城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对新福物业公司和刘荣超均具有约束力。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，一般的合同仅对合同双方产生直接权利义务，但物业服务合同事关小区业主集体利益和社会公共秩序，物业服务合同期满后，在业主委员会未召集业主大会作出选聘或续聘物业服务企业前，原物业服务企业应当根据合同约定及企业社会责任继续履行物业服务，直至确定新的物业服务企业并与业主委员会、新物业服务企业办理完交接手续后方可停止相应服务。本案中，业主委员会与原告签订的《武汉市物业服务合同》期满后，业主委员会或业主大会未按相应程序作出解聘原告的决定并办理完交接手续，原告继续提供了相应物业服务，应视为原合同的继续履行。新福物业公司提供相应物业服务后，刘荣超作为业主应按约定交纳物业服务费，现刘荣超拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担继续履行的民事责任。因新福物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对其要求刘荣超全额支付物业服务费的诉求，本院予以部分支持；考虑到物业服务的持续性特点，同时为了维护物业服务企业的正常运营，本院酌定对原告主张期间内的物业服务费金额按8折计算，即刘荣超应向新福物业公司支付自2018年4月1日起至2020年7月31日的物业服务费2431元（90.43平方米×1.2元×28个月×0.8）。对刘荣超辩称“房屋漏水问题”的意见，刘荣超可通过其他合法途径另行主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，故对该辩称意见本院不予采纳。望新福物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，提高服务质量，刘荣超作为业主主动交纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告刘荣超于本判决生效后十日内向原告武汉新福物业管理有限公司支付物业服务费2431元；

二、驳回原告武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由被告刘荣超负担。

本判决为终审判决。

审判员  熊漪

二〇二〇年十一月七日

书记员  陈青

【总结】

本案涉及物业服务合同纠纷，法院认定被告业主刘荣超应按合同约定支付物业服务费，但由于物业服务存在瑕疵，判决按8折计算物业服务费。法院强调物业服务合同的持续性和社会责任，判决被告支付部分欠缴费用。