房屋买卖合同违约金调整的司法适用——薛某林、李某诉李某兰房屋买卖合同案

房屋买卖合同违约金调整的司法适用——薛某林、李某诉李某兰房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终1734号

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：薛某林、李某被告（被上诉人）：李某兰
第三人：程某、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）

【基本案情】

2016年8月14日，程某（出卖人）与薛某林（买受人）、李某（共同买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定薛某林、李某购买程某所有的位于北京市丰台区万芳园二区11号楼2层×××号房屋，建筑面积87.94平方米，该房屋成交价格为412万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价46万元，定金为8万元，由买受人直接支付给出卖人；双方协商一致，甲方承诺于2016年9月30日前将该房屋交付给买受人，且自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，程某（甲方/出卖方）与薛某林、李某（乙方/买受方）、链家公司（丙方/居间方）签订了《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计458万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年8月 14日将定金8万元自行支付甲方。该补充协议第四条违约责任约定：“2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙 方。”此外，程某、薛某林、李某及链家公司还签订了《居间服务合同》《买卖定金协议书》等。上述合同签订当日，薛某林、李某通过银行转账的方式向程某支付定金8万元。

同日，程某作为甲方、薛某林与李某作为乙方、链家公司作为丙 方、李某兰作为丁方共同签订了《变更出售方协议书》，约定：甲、乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于丰台区万芳园二区11号楼2层×××号之房屋达成交易，并于2016年8月14日签署了《交易合同合订本》《补充协议》，甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。

2016年9月21日及9月26日，李某兰通过程某告知薛某林、李某不同

意再继续履行上述《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，亦拒绝提供银行卡以办理网签手续。2016年9月30日，李某兰向薛某林、李某退还了定金8万元。

2016年10月21日，薛某林、李某以李某兰为被告、程某、链家公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，要求被告支付拒绝出售房屋违约行为的违约金916000元及中介费用124260元。北京市丰台区人民法院于2016年12月9日作出判决，该判决认为薛某林、李某以《补充协议》第四条第二款为据，仅要求被告支付违约金，赔偿中介费，不要求解除合同，不符合适用该条约定的条件，故对薛某林、李某要求李某兰支付违约金及赔偿中介费用的诉讼请求，法院不予支持。故判决驳回原告薛某林、李某的诉讼请求。该民事判决书已于2017年1月5日发生法律效力。

2017年1月4日，薛某林、李某向李某兰发出《解除合同通知书》，李某兰认可于2017年1月4日收到上述《解除合同通知书》。庭审中，各方均同意解除合同，在本案中仅处理违约责任问题。

庭审中，原告薛某林、李某主张被告李某兰拒绝出售房屋构成违 约，应依《补充协议》约定按照房屋总价款的20%支付违约金，因被告违约其于2017年3月另行购买比涉诉房屋建成年代早、面积小的房屋。原告主张其实际损失为房屋上涨的损失，但未就实际损失提交相应证据证明。同时原告主张比照双方约定的房屋成交价与2017年1月4日原告发出《解除通知书》时市场价格之间的差额主张可得利益损失。被告李某兰与第三人程某对此不予认可，认为原告主张的违约金过高，原告仅缴纳8万元定金，且被告于2016年9月30日已将定金8万元退还给原告，原告没有实际损失。房屋总价款应扣除装饰装修等作价46万元，按照412万元计算。被告于2016年9月已明确表示不再出售涉诉房屋，原告已于2016年10月起诉要求赔偿违约金及中介费用，原告应及时止损，损失计算应以2016年9月30日为时间节点，原告主张的可得利益损失没有事实和法律依据。

【案件焦点】

1.李某兰是否存在违约行为；2.违约金调整的具体裁判规则。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：李某兰、程某签订《变更出售方协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，故涉案的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的出卖人（出卖方）已变更为了李某兰。薛某林、李某与李某兰签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》亦为双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。被告在合同履行过程中，明确表示拒绝将涉诉房屋出售给原告，其行为属于违约，应承担违约责任。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。原告起诉要求被告支付违约金，理由正当，法院予以支持。对于违约金的数额，原告主张依据《补充协议》第四条关于违约责任的约定按照房屋总价款458万元的20%支付违约金，被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为属于约定过高，请求酌 减。法院结合本案的实际履行情况、被告提出解除合同的时间及被告将全部定金返还给原告的时间、原告起诉要求解除合同的时间、原告的实际损失及其预期利益、涉诉房屋市场价值变化等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。因原告已要求被告支付违约金，且原告未就可得利益损失提交相应证据证明，故原告要求被告赔偿合同履行后可以获得的利益损失120万元的诉讼请求，法院难以支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：

一、被告李某兰于本判决生效后十日内向原告薛某林、李某支付违约金30万元；

二、驳回原告薛某林、李某的其他诉讼请求。薛某林、李某不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。《变更出售方协议书》《北京市存量房买卖合同》《补充协议》均为各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履行。李某兰在合同履行过程中明确表示拒绝出售涉案房屋给薛某林、李某，其行为为违约行为，应当承担违约责任，一审法院对李某兰违约行为及要求李某兰支付违约金的认定，符合事实和法律规定，法院予以确认。本案争议焦点系一审法院对于违约金数额的调整。根据本案涉案合同的实际履行情况，2016年 8月14日各方签订了买卖合同，同年9月21日及9月26日，李某兰明确表示不再继续履行合同，同年9月30日李某兰退回了定金8万元。2016年10月21日，薛某林、李某以李某兰为被告。程某、链家公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，在该诉讼中，薛某林、李某明确表示仅要求支付违约金及赔偿中介费，不行使解除权，不要求解除涉案的房屋买卖合同及补充协议，2016年12月9日，北京市丰台区人民法院作出判决，驳回了薛某林、李某的全部诉讼请求。一审法院结合本案的实际履行情况、薛某林、李某的实际损失及其预期利益、涉案房屋市场价值变化等因素，酌定确定违约金为30万元，并驳回其可得利益损失的诉讼请求，并无不当，法院予以确认。

北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

房屋买卖合同作为要式合同，通常情况下，双方当事人会在合同中预先确定违约金条款，以确保一方违约时，可以通过该条款在除履行行为外，获得额外补偿与救济。对违约金的调整，是《中华人民共和国合同法》规定的在充分尊重当事人意思自治基础上，赋予法官的自由裁量权，其目的在于充分保证违约金适用应以补偿性为主兼具惩罚性之原 则，避免造成合同各方利益严重失衡。

违约金的调整依据及基础，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作了原则性相关规定，违约金的调整应以违约给守约方造成的履行利益损失为确定原则，即在合同完备履行情况下，当事人可以合理预见的应得的利益。此外，相关法律、司法解释及北京高院的会议纪要较为明确了在实际损失无法确定情况下违约金的调整规则。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期付款的，可按照为未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台后，实践中可参考适用不超过年利率24%的标准调整）；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

司法实践中，由于房屋买卖合同案件相较一般买卖合同具有周期 长、环节多、受政策影响较大的特点，实务中对违约金调整的问题既具有一般性，也具有其特殊性和复杂性。在涉及房屋差价损失和违约金调整的关系时，在买受人违约导致合同解除，房屋价格下降使得出卖人所获利益可能减少的损失及出卖人违约导致合同解除，房屋价格上涨使得买受人另行购买房屋可能多支出的费用，均可作为履行利益损失的参 考。但是不能将差价损失简单等同于违约金数额，“一刀切”地全部归责于违约方。在具体案件中，还应当依照公平原则、诚实信用原则、比例原则，综合考虑合同履行程度、双方当事人的过错程度、主观恶意大 小、订立合同时可以预见到的损害、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务等情况进行综合判断。结合本案，被告在审理中要求对违约金进行调整，一审法院经审理认为，一方面，本案买卖合同仅履行至双方签订合同后，薛某林、李某收取定金8万元，没有进行后续包括网签、贷款等环节；另一方面，结合重要时间节点，2016年9月21日，李某兰已明确表示不再履行买卖合同，同年9月30日李某兰将已收取的定金8万元退还给薛某林、李某；同年10月21日薛某林、李某向法院起诉要求李某兰支付违约金，综上，一审法院根据合同履行情况、解除合同时间、实际损失、预期利益、房屋市场价值变化等因素，酌情降低违约金数额的做法，并无不当。

此外，针对同一违约行为，还需正确把握和适用调整违约金和赔偿损失。从法理上来讲，赔偿可得利益损失和支付违约金均是违约方应当承担违约责任的形式，其中赔偿可得利益损失在于弥补损失，而违约金除弥补损失的作用外，还兼具惩罚违约方的性质，故若合同约定了违约金且经审理认定该违约金足以弥补损失的或者过分高于损失经申请进行酌减的，法院不应再另外支持可得利益损失的赔偿。本案中，薛某林、李某并未就其要求的可得利益损失提供充分证据，一审法院在已根据案件具体情况、实际损失等因素将违约金数额降低后，驳回原告要求被告支付可得利益损失的诉讼请求，于法有据，二审亦对此予以确认。