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烂尾楼项目“停贷”事件所涉法律问题-预售商品房按揭贷款购房者的维权之道

发布时间:2023/1/29 阅读量:252


烂尾楼项目“停贷”事件所涉法律问题(一)——预售商品房按揭贷款购房者的维权之道转自:泰和泰律师事务所,泰和泰研析,作者:吕俊律师团队当问题房企的“烂尾楼”项目停工后,购房者或将陷入两难选择境地第一种选择:继续维持与开发商签订的《商品房预售合同》,并继续履行与按揭贷款银行签订《按揭贷款合同》第二种选择:在主动解除《商品房预售合同》前提下,同时解除《按揭贷款合同》——或可摆脱上述继续还贷的囧局,但会丧失物权期待权。

      在笔者参与的律师群体的专业讨论中,也有律师挖空心思地帮助购房者思考,提出购房者是否还存在其他选择的可能,比如:貌似存在的第三种选择:解除《商品房预售合同》而不解除《按揭贷款合同》——在这种选择项下,解除《商品房预售合同》让购房者失去了物权期待权,但不解除《按揭贷款合同》让购房者无法摆脱还贷义务。

      貌似存在的第四种选择:有律师提出,为了保留购房者的物权期待权,有没有可能在不解除《商品房预售合同》的情形下,只解除《按揭贷款合同》。

      通过上述梳理,为帮助购房者理性抉择,笔者想进一步通过大数据检索报告,呈现当购房者选择解除《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》时,其所涉法律问题及裁判观点。

      当购房者选择解除合同时所涉相关法律问题及裁判观点一、购房者在解除《商品房预售合同》时/后是否可以此主张解除《按揭贷款合同》?一位非法律人士或者不熟悉这一领域的法律人士又未作检索研究前,仅以交易架构图思考,基于三方主体的两两合同关系首先会发出题述疑问。

      通过检索发现《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

      但法律人基于合同相对性原理仍会对该条规定的法律适用存在以下疑问:《按揭贷款合同》的合同目的是什么?如果仅就按揭贷款合同而言,借款人的合同目的或许仅是获取贷款,如前所述此时银行已将按揭贷款全部支付给开发商,故借款人已达成其合同目的。

      这是逻辑自洽的一种认识。

      据此,对该条规定的法律适用问题可完整准确地表述为:当开发商逾期交房违约致《商品房预售合同》被解除的情形下,是否能直接视为已致使《按揭贷款合同》的合同目的无法实现,从而支持购房者在解除《商品房预售合同》时/后解除《按揭贷款合同》?针对此问题,我们以2021年1月1日-2022年7月1日为检索期间,提取了引用《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十条的裁判文书共计410份,除去45份无效样本,其中支持购房者在解除《商品房预售合同》时/或后解除《按揭贷款合同》的判决共计346份,占比95%;不支持的共计19份,占比5%,但这些不支持解除的判决,大都是因程序问题驳回原告的起诉。

      二、在购房者同时主张解除《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》时,按揭贷款银行的诉讼地位应如何看待?笔者在检索过程中发现也有一些购房者选择先解除《商品房预售合同》,其后再提起解除《按揭贷款合同》之诉,将开发商列为该案的第三人,这是较为规范的一种做法,无讨论的必要,但需考虑这种方案将有损效率。

      大多数购房者选择在起诉解除《商品房预售合同》的同时一并起诉解除《按揭贷款合同》,这种选择存在一项法律上值得思考的问题——即按揭贷款银行的诉讼地位应如何看待?《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条规定:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。

      担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

      可见,这里主要讲的是按揭贷款银行主动提起诉请的情形,并未涉及购房者同时起诉开发商和按揭贷款银行如何列当事人的问题。

      有观点认为,因开发商和银行并非同一个合同的当事人,他们并无法律上共同承担责任的基础,故不适宜列为共同被告。

      虽笔者也赞同此观点,但通过检索发现,多数法院均接受购房者同时起诉开发商和按揭贷款银行,同时主张解除《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》,并将开发商和按揭贷款银行同时列为被告。

      当然,也有部分案件银行是以第三人的身份参与诉讼。

      针对题述问题,笔者以2021年1月1日-2022年7月1日为检索期间,提取了引用《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条的裁判文书共计276份,其中将按揭贷款银行列为被告的共计71份,占比25.72%;将按揭贷款银行列为第三人共计205份,占比74.28%。

      实践中,在商品房买卖合同纠纷中,按揭贷款银行有时为无独立请求权的第三人(有观点认为,若开户行怠于行使对预售款项的监管义务,随意划拨并导致开发商将预售款挪作他用,致使项目烂尾,则有可能作为无独立请求权第三人参加买受人与出卖人的本诉之中①);有时应以有独立请求权第三人加入诉讼(详见脚注②);也存在大量案件,购房者同时起诉开发商和按揭贷款银行,同时列为被告的情形。

      可见,关于按揭贷款银行的诉讼地位问题较为复杂,即便法律人要梳理清此问题也需借助诉讼法理论知识,甚至可能涉及对我国现行诉讼法第三人制度的反思。

      当然通常而言,当事人只关心诉讼目标能否达成并不关心法律技术问题,本文也无意于学术研讨,此处仅顺带提出一项法律人值得思考的问题,而无意于对此深入讨论。

      三、当《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》均被判解除的情形下,承担还款责任的主体是谁?《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      我们以2021年1月1日-2022年7月1日为检索期间,提取了购房者同时起诉开发商和按揭贷款银行的判决335份,发现只要购房者请求解除《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》时,同时请求开发商向银行返还购房贷款,通常法院都会以《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款为依据判决开发商向银行返还购房贷款。

      这里会引伸出类似案件核心的一个争议焦点,即当法院判决开发商向银行返还贷款本息后,购房者在《按揭贷款合同》项下的还款义务是否免除?关于核心争议焦点的两种意见争议观点一《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款的本意,并不免除《按揭贷款合同》的借款人(也即购房者)在借款合同解除后的返还义务。

      高人民法院(2017)高法民终683号民事判决书持这种观点。

      此观点认为:该条之所以这样规定,是考虑到按揭贷款合同的特殊性,因预售商品房关系中的开发商是《按揭贷款合同》指定的收款人,直接接受了银行支付的贷款,故在《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》均解除的情形下,没有必要再由开发商退给购房者,购房者再返还给银行,而直接规定由开发商返还给银行。

      但这并不改变购房者才是《按揭贷款合同》的借款人的事实,即使《按揭贷款合同》解除,法律上返还的责任主体仍应是购房者。

      上述条款规定开发商直接返还银行,是因简化程序控制交易风险而规定,其在法律意义上实为代《按揭贷款合同》的借款人(也即购房者)返还。

      争议观点二根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二十一条第二款的规定,在判决解除《商品房预售合同》、《按揭贷款合同》后,开发商负有返还义务,则意味着购房者不负有返还义务。

      高人民法院(2019)高法民再245号民事判决书持这种观点。

      这种观点主要从公平原则出发,阐释了商品房按揭贷款商业模式中因开发商违约导致各方权利义务严重失衡时,应避免强调单个合同相对性而致明显不合理的加重购房者负担的理念。

      尽管通常在《按揭贷款合同》中也有解除合同后购房者委托开发商归还借款的类似约定,但因系银行提供的格式合同,将可能以提供格式条款的一方加重对方责任排除对方主要权利而被认定为无效约定。

      观点争锋的意义以上两种争议观点下,似乎银行的债权均有着落,那看客们不仅犯糊涂——双方到底在使劲争个啥呢?通常情形下,项目烂尾若有资金方介入盘活,上述判决能够得以执行,矛盾冲突将因此化解,这不在本文讨论的范围内。

      我们需要将情况推演到极致来展开讨论,即解除合同判决中并未涉及购房者对按揭贷款银行的还款义务,虽已判决开发商返还,但开发商资不抵债破产,且没有任何资金方介入通过重整缓解矛盾。

      也即通俗地说当银行赢了官司拿不到钱的情形出现时,银行是否还可再行起诉购房者主张返还?这一问题的回答涉及谁将为“烂尾楼”买单。

      如果认为上述司法解释第二十一条第二款规定实质免除了购房者的还款义务,则银行不能再向购房者主张返还,显然当判决不能履行时其后果由按揭贷款银行买单;而如果认为上述司法解释第二十一条第二款规定并不免除购房者的还款义务,则购房者即使选择解除《商品房预售合同》和《按揭贷款合同》,也不能摆脱对银行的还款责任。

      在此情形下,购房者实质连陷入二难选择境地的资格也没有,除了承受恶果别无他法。

      显然,前述两种争议观点也是对所涉条款的两种解释路径,若后一种解释成立,则购房者作出的断臂求生之选,方才能成功求得生机。

      反之,若前一种解释成立,则购房者即使选择“断臂”(同时解除买卖合同和贷款合同),仍不能“求生”(无法摆脱对银行的还款责任)。

      这使得在该交易模式下的购房者将悲苦到天明。

      也许您会发出这样的疑问,干嘛不买现房呢?现房交易更安全。

      但纵观房地产市场,在大量的预售房替代现房销售的现今,购房者有得选择吗?笔者更进一步观察,如果对规则作出后一种解释,将出现以下失衡的局面:购房者作为商品房预售制度交易模式下地位弱势的一方,其在购房时毫无选择,签约时毫无谈判空间;在履行过程中全部履行了房款支付义务;在预售房屋项目修建过程中对项目的监管无能为力;在选择解除买卖合同时已丧失了物权期待权;在因开发商违约而解除合同的情形下,购房者没有任何过错,却可能损失前期已支付的首付、大修基金、税费等;若在选择解除按揭贷款合同时还不能摆脱其还款责任,则购房者显然因此承受了其不能承受之重。

      此交易模式使得违约方获利而毫无过错的守约方购房者100%受损,各方利益明显严重失衡。

      到此,您是否发现购房者的悲剧似乎是不可避免的!关于核心争议焦点的大数据检索报告针对上述核心争议焦点,我们以2021年1月1日-2022年7月1日为检索期间,提取了购房者在解除合同之诉中,在主张开发商返还义务的同时提出免除其对银行的返还责任,或者购房者在解除合同之诉中仅主张开发商返还义务,但法院释明前述主张实质隐含了判决开发商返还即免除购房者对银行的返还义务。

      我们共计检索到115份判决,其中购房者在解除合同之诉中明确提出免除其对银行的还款责任的判决24份,占比20.87%;无论购房者是否明确提出免除还款责任,法院判决支持在合同解除后且开发商承担返还义务时,则购房者即免除对银行的还款责任的判决共计102份,占比88.70%。

      针对上述核心争议焦点,我们又通过大数据检索自2021年1月1日起至2022年7月1日期间,在贷款合同已被解除且判决开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人时,并未涉及购房者是否还向银行承担还款责任,故银行再起诉购房者要求承担合同解除后的返还责任的情况。

      我们检索到在前述背景下银行再起诉购房者的判决共计35份,其中法院判决支持银行诉求的共计2份,占比6.06%;不支持银行诉求的共计33份,占比94.29%。

      (2019)高法民再245号案件的背景及诉讼历程在“停贷”风波中,诸多购房者为停贷寻求充足的依据,故而在网上也疯传一份经过高法院审委会讨论的判决即(2019)高法民再245号民事判决书,试图以此作为强制停贷的“尚方宝剑”。

      笔者为厘清所涉法律问题特下载系列案件的判决研读学习,发现(2019)高法民再245号案件的背景事件确因开发商逾期交付房屋而产生,但并未反映开发商逾期交付房屋系因项目烂尾所致。

      尽管如此,其所涉法律关系、法律问题以及核心争议焦点和本文讨论的问题大致相同。

      该判决终引发热议,形式上是上述条款的两种解释路径之争,其实质是在一个有缺陷且严重失衡的交易模式下的利益和风险分配之争。

      所涉系列案件背景事实回放该案亦因开发商违约逾期交付房屋所引发,由购房者率先发起诉讼,请求解除《商品房预售合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《房地产抵押合同》,主张开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者,并承担购房者因购房所产生的损失。

      由于涉案标的较大管辖级别较高,解除合同纠纷的二审由高人民法院审理。

      高人民法院释明认为购房者请求开发商返还银行的诉求,其实质隐含了判决开发商返还即意味着免除购房者对银行的还款责任。

      高人民法院终审判决【(2017)高法民终683号民事判决书】认为《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款【对应2020修改版的第二十一条第二款】的本意并不免除购房者的还款责任。

      关于购房者应怎样承担责任?也即开发商的返还责任和购房者的返还责任,两者之间的关系?是共同承担还是补充承担?因银行在解除合同案件中系被告且并未对购房者提起反诉请求,根据不告不理的原则,该案不予审理。

      银行继而发动借款合同纠纷,诉请购房者在合同解除后承担返还责任,购房者再次抗辩表明生效判决已判定由开发商返还故其不应再对银行承担还款责任。

      该借款合同纠纷案经过一审、二审、再审由高人民法院提审【(2018)青01民初151号民事判决书、(2018)青民终199号民事判决书、(2019)高法民再245号民事判决书】。

      经高人民法院审判委员会讨论作出终审判决(2019)高法民再245号民事判决书,以购房者不负有返还义务终驳回银行的诉讼请求。

      该案一共涉及六份法律文书(详见脚注③),供交流学习时查阅。

      回顾上述系列案件的处理,高人民法院在2017年11月作出的(2017)高法民终683号民事判决书中,仅从法律技术角度对所涉条款作出了解释,得出了貌似符合法律关系特征、法学理论的结论,但却维护了原本就有缺陷且利益严重失衡的交易模式所带来的恶果。

      2020年12月,高人民法院通过审判委员会讨论作出(2019)高法民再245号民事判决书时,整个社会的经济环境相较2017年更差,整体呈下行趋势,多地房企暴雷多处项目烂尾,高人民法院应该更深刻地审视了预售制度下按揭贷款交易模式的缺陷,从而意识到对该类案件的处理影响重大且波及面甚广。

      而另一方面,将风险分配给银行,是否也更容易促使银行在后续处理程序中积极配合协助政府有关机构共同努力解决问题房企和烂尾楼项目给社会所带来的负面影响。

      虽然我们国家并非判例法系国家,但高人民法院一直担负着解释法律的职能,高人民法院的判决(尤其指导案例和公报案例)在某种程度上已具有释法的作用和效果。

      在诸如当下的经济环境,在一个原本就利益失衡的商业模式下,如果高人民法院不作出恰当的释法来平衡不良商业交易模式和有缺陷的预售制度所带来的结果,或许将如多米诺骨牌引发系统性风险。

      也许这正是(2019)高法民再245号民事判决书要通过公平原则修正此前作出的解释之根本原因。

      而从我们对2021年1月1日至2022年7月1日期间,就所涉问题的大数据检索的结果来看,或许高人民法院(2019)高法民再245号民事判决书的裁判思路在实践中确已对各级人民法院起到了指引作用。

      小结在商品房预售按揭贷款购房的交易模式下,购房者确实处于较为弱势的地位。

      当所购的期房项目发生逾期交付、停工、烂尾等情形时,购房者需要根据所选购项目、开发商的具体情况,结合按揭贷款银行及当地主管部门的相关政策作出理性的抉择,大程度配合各方做好风险控制以降低或避免损失,以期在坏的局面下获得相对更好的处理结果。

      


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