房屋买卖交易信赖利益损失界定案例研究—王某元与唐某义、北京我爱我家经纪公司纠纷

房屋买卖合同中信赖利益损失的确定——王某元诉唐某义、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终466号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：王某元被告（上诉人）：唐某义
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）

【基本案情】

坐落于北京市东城区×××号楼×号房屋系唐某义所有的房产，房屋性质为央产房。2012年12月，我爱我家公司将涉诉房屋推荐给王某元，并与唐某义联系房屋买卖事宜。2012年12月29日，唐某义之子唐某以唐某义委托代理人的身份，与王某元及我爱我家公司签订了《房屋买卖定金协议》，约定唐某义将涉诉房屋出售给王某元，唐某义确保所出售之房屋符合上市交易条件；双方认可王某元以人民币251万元的价格购买涉诉房屋；此价格不包含国家规定应当由唐某义承担的税费。唐某义接受王某元在签署本协议当日交付的购房定金人民币10万元整；双方应于协议签署后七个工作日内积极主动前往我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书；如甲、乙任何一方违约，均应依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定执行，即收受定金一方违约应双倍返还定 金，交付定金一方违约则无权索要。《房屋买卖定金协议》签订后，王某元向唐某支付了购房定金10万元。此后，双方并未签署《北京市存量房屋买卖合同》。后我爱我家工作人员及王某元多次与唐某联系协商未果。后王某元与唐某义就《房屋买卖定金协议》的效力问题及履行问题进行了多次诉讼，最终法院认定，《房屋买卖定金协议》有效，其效力及于唐某义。王某元、唐某义均应按照协议的约定履行。《房屋买卖定金协议》属于预约合同。双方未能签署定金协议中约定的《北京市存量房屋买卖合同》，唐某义具有明显的过错，构成违约。故王某元诉至法院，要求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》；唐某义双倍返还王某元定金20万元并赔偿王某元经济损失154.42万元。在案件审理过程中，为证明其信赖利益损失，王某元要求对涉诉房屋的市场价值进行评估。经评估，涉诉房屋在价值时点2016年1月10日的市场价值为405.42万元。

【案件焦点】

1.唐某义是否应该赔偿王某元的信赖利益损失；2.如何确定王某元信赖利益的损失范围及数额。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院经审理认为：王某元、唐某义及我爱我家公

司签订的《房屋买卖定金协议》已经有效，其效力及于唐某义。唐某义对双方未能签署定金协议中约定的房屋买卖合同具有明显的过错，构成违约。根据协议的约定，唐某义应双倍返还王某元定金。因买卖定金协议约定的定金罚则数额不足以弥补王某元的实际损失，唐某义应赔偿王某元因此所受到的信赖利益损失。关于信赖利益损失的数额，王某元主张其损失为评估的涉诉房屋的现值减去协议约定的房屋价值，但王某元主张的该损失为合同履行的可得利益损失而非信赖利益损失。考虑到唐某义在协议履行过程中具有明显过错，由于唐某义的违约行为导致王某元在解决纠纷过程中丧失另订其他有利合同的机会，法院将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定损失数额。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：

一、解除原告王某元与被告唐某义、被告我爱我家公司于2012年12月29日签订的《房屋买卖定金协议》；

二、被告唐某义于本判决生效后七日内双倍返还原告王某元定金20万元；

三、被告唐某义于本判决生效后七日内赔偿原告王某元损失90万元；

四、驳回原告王某元的其他诉讼请求。

唐某义提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点为唐某义应如何赔偿王某元的损失。生效判决已将《房屋买卖定金协议》认定为预约合同，并认定唐某义构成违约。在此基础上王某元要求解除《房屋买卖定金协议》，唐某义亦无异议，所以违约方唐某义应赔偿守约方王某元因此所受到的信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）。王某元实际向唐某义支付定金10万元，所以王某元所受损害有支付10万元产生的利息损失及提起本案追索信赖利益损失而支出的诉讼费用及律师费用等合理支出。王某元所失利益应是丧失另购房屋的机会损失，由于双方签订了预约合同，王某元对唐某义产生了信 赖，事实上王某元也实地看房，唐某义却在履行中提出增加房屋价格，唐某义涨价的行为明显违背诚信行为，应让唐某义为其不诚信行为付出相应代价。关于信赖利益损失的数额。第一，唐某义将因不诚信履行合同产生巨大收益，以2016年1月10日确定的房屋价格与唐某义出售王某元的房屋价格之差，该差价为154.42万元，这是唐某义以不诚信行为而获得的收益，在计算王某元丧失另购房屋的机会损失时，应以此作为参考。第二，王某元的交易成本支出情况。王某元仅支出10万元，会产生相应利息损失，但王某元并未完全支付购房价，客观上并不会造成王某元另购房屋因价款支付而产生的不利局面，再考虑本案产生的诉讼费 用、律师费用等合理成本时，交易成本以及实现应得利益额外支出的成本作为在案参考。第三，王某元对唐某义履行合同有一定程度的信赖。一方面，王某元事先支付了10万元，而唐某义却在履行中提出涨价的请求，所以王某元有理由信赖唐某义不存在继续履行障碍；另一方面，王某元就要求确定双方协议为房屋买卖协议并要求履行进行了诉讼，但唐某义另诉要求确认协议无效，导致王某元的信赖利益损失扩大，唐某义有一定责任。综上，唐某义同意在双倍返还定金即返还王某元20万元的基础上，再赔偿王某元20万元，所以法院不对一审法院判决第二项进行调整。在考虑唐某义返还王某元20万元的基础上，根据公平原则和诚信原则并结合上述分析，酌情确定，唐某义再行赔偿王某元损失50万元。

据此，北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：

一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初2341号民事判决第一项、第二项；

二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初2341号民事判决第四项；

三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初2341号民事判决第三项为唐某义于本判决生效后七日内赔偿王某元损失50万元；

四、驳回王某元的其他诉讼请求。

【法官后语】

信赖利益损失是指当事人信赖合同能够履行而得到履行利益所支付的费用或财产因违约而遭受的损失。[2]信赖利益损失一般区别于可得利益损失，可得利益损失是合同按照约定履行后应该得到的经济利益的损失。赔偿信赖利益损失主要是使当事人能够恢复至缔约时的经济状态，故赔偿信赖利益损失系缔约过失责任的一种。而赔偿可得利益损失是为了使守约方达到合同履行后应得到的利益，系合同违约责任的一种。一般认为，可得利益不仅包括当事人为合同履行支付的费用和成本（信赖利益），还应包括扣除该费用及成本后的利润，故信赖利益的赔偿数额不应大于合同有效时守约方的可得利益。

如前所述，赔偿信赖利益损失系缔约过失责任的一种。故在房屋买卖合同案件中，如当事人签订了预约合同，因可归责于当事人一方的原因导致房屋买卖合同未能订立的，如预约合同中对违约责任没有约定或者约定不足以弥补守约方的实际损失的，守约方可以要求违约方赔偿信赖利益损失。《中华人民共和国合同法》并未明确规定信赖利益损失。关于信赖利益损失的赔偿依据为《中华人民共和国合同法》第四十二 条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，王某元与唐某义签订的《房屋买卖定金协议》已经被生效法律文书认定为预约合同，而双方未签订房屋买卖合同系因唐某义的违约行为，故唐某义应赔偿王某元的信赖利益损失。

如何确定信赖利益损失的范围及数额系本案的争议焦点，亦为本案二审改判一审判决的主要原因。一般认为，信赖利益损失包括所受损害和所失利益。所受损害的范围一般较好确定，主要是当事人为了缔约所支付的费用和付出的成本，本案中包括王某元为签订房屋买卖合同支付的10万元定金所产生的利息损失及为追索信赖利益损失所付出的诉讼费用、律师费用等实际损失。所失利益即当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会的损失，具体到本案即为王某元因信赖唐某义而丧失另行购买房屋机会的损失。该损失较难确认，本案中进行的涉诉房屋的差价损失的评估，该损失应为可得利益的损失，而非信赖利益损失。在认定和确定信赖利益损失的数额时，还是应参考双方的履约情 况，从违约方的主观过错程度、违约方可能因其违约行为所获得的收 益，守约方支付的交易成本情况及双方对损失的扩大是否存在责任等因素予以确定。最终实现督促交易双方遵循诚实信用原则，让不诚信的一方就不诚信行为付出相应代价以维护诚信的市场交易秩序的目的。本案中，一审判决主要考虑了唐某义在履约过程中的明显过错确定的信赖利益损失，信赖利益损失确定过高。二审综合考虑了唐某义因其违约行为所获收益、王某元支付的交易成本、王某元的信赖程度及损失扩大的责任等，对信赖利益损失进行了调整。

编写人：北京市东城区人民法院 杨莹