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北京房产律师——借亲属名义买房未有协议起诉过户纠纷

发布时间:2023/1/29 阅读量:295


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某鹏向本院提出诉讼请求:1、依法判令赵某荪名下位于北京市海淀区一号房屋过户至我名下;2、诉讼费、保全费由赵某君、金某荣、秦某珊、赵某杰、赵某昊承担。

      事实与理由:赵某君与金某荣系夫妻关系,婚后生育有二子,长子为赵某鹏、次子为赵某荪。

      2006年6月30日,因赵某鹏在外地出差,北京市J公司优惠幅度较大,情急之下赵某鹏委托赵某荪代其从开发商处购买了位于北京市海淀区一号房屋,以赵某荪的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》(,付款方式为一次性付款。

      涉案房屋所有购房款共计1556812元及面积差价款、契税、公共维修基金、物业管理费等均全部由我支付。

      2006年9月1日,我与开发商办理了涉案房屋的入住手续后,对涉案房屋进行了装修并居住至今。

      赵某荪与秦某珊于2009年12月30日登记结婚,婚后育有一子即赵某杰及一女即赵某昊。

      赵某荪及所有被告均长期居住在济南市二号。

      2018年12月赵某荪不幸突然离世。

      2018年12月31日,赵某君、金某荣、秦某珊分别向我出具《确认书》均确认购买该房屋时赵某荪系学生、尚在北京上学,全部购房款共计1556812元及契税46704.36元等因该房屋所产生的所有费用均实际由我支出。

      多年来,房屋实际由我居住使用,因居住房屋所产生的所有费用均由我实际承担。

      故诉至法院。

      ?被告辩称赵某君、金某荣辩称,赵某鹏陈述属实,我们同意其诉讼请求。

      秦某珊、赵某杰、赵某昊辩称,涉案房屋不是赵某鹏购买的,赵某荪生前没提及该房屋是赵某鹏购买,购房款大部分是赵某荪支付的。

      秦某珊签署确认书是赵某鹏错误诱导,不是其真实意思表示。

      赵某鹏不定期居住在涉案房屋,并非交房至今一直居住。

      赵某荪生前有关系稳定的女朋友,购房是为结婚准备,2018年赵某荪委托赵某鹏替其卖房,说明赵某荪是房屋所有权人。

      ?法院查明赵某君与金某荣系夫妻关系,婚后生育赵某鹏、赵某荪。

      赵某荪与秦某珊于2009年12月30日登记结婚,婚后育有赵某杰、赵某昊。

      2018年12月18日,赵某荪离世。

      2006年6月30日,赵某荪与北京市J公司(以下简称J公司)签订《北京市商品房预售合同》,约定赵某荪购买位于北京市海淀区一号房屋,购房款为1523577元,付款方式为一次性付款。

      当日,赵某鹏名下账号向J公司付款425339元,2006年7月7日,该账户又向J公司付款10万元。

      同日,赵某荪名下账户向J公司付款90万元。

      2006年9月1日,赵某鹏名下账号向J公司付款127981.02元(包含面积差价款33235元、契税等费用)。

      2007年9月17日,该房屋下发产权证,登记在赵某荪名下。

      经本院查询赵某荪名下银行流水,得知该卡在2006年3月20日开户时存入30万元,2006年5月13日由齐某达转入60万元,2006年7月7日付款90万元。

      2009年3月12日,该账户内存入110万元,当日汇入赵某鹏名下账户内。

      涉案房屋交房后,由赵某鹏进行装修并居住使用至今。

      赵某鹏表示该房屋系其以赵某荪的名义购买的。

      因签订协议时其在外地出差,故让赵某荪去签署合同;购房款中除了赵某鹏名下账户直接向J公司的付款外,赵某荪名下银行卡由赵某鹏使用,该账户中的30万元是赵某鹏现金存进去的,另外60万元是赵某鹏前女友齐某达转账的,为此,赵某鹏向本院提供了其名下账户的银行流水,证明其2005年3月至2006年10月期间提取现金50余万元,其有经济实力支付购房款,也有使用现金的习惯。

      同时,赵某鹏向本院提供中国网通业务单,显示涉案房屋的联系人为齐某达,及其与齐某达的合影及其与齐某达之间的多次转账记录,证明当年其为了与齐某达结婚而购房的。

      赵某鹏亦申请赵某荪在大学期间的同学宋某、周某出庭作证,其三人出庭表示2006年购房时,赵某荪是学生,没有收入来源,赵某荪在大学期间的生活费也是靠赵某鹏来资助,曾陪同赵某荪去买房,赵某荪也说过购房款是赵某鹏出的。

      对此,秦某珊不予认可,表示其并不认识齐某达,也有可能是齐某达借钱给了赵某荪。

      同时认为双方没有签订书面协议,直至赵某荪去世均没有办理过户手续,因为赵某荪在山东生活,赵某鹏在北京生活,所以赵某荪才将涉案房屋给赵某鹏居住,赵某鹏只是支付了部分购房款,赵某鹏在大学期间做生意,是有收入的,赵某荪名下的付款90万元均是其自己的钱,且在2009年赵某荪向赵某鹏转账110万元,足以偿还赵某鹏支付的部分购房款及装修款项,双方不存在借名购房的合意。

      同时,秦某珊向本院提供赵某荪在2007年3月7日出资90万元购买济南房屋的合同,表示赵某荪在入职7个月之后就全款买房,是有经济实力的,赵某鹏表示济南房屋是家里人凑钱给赵某荪买的,110万元的转账是赵某鹏向朋友王某借款,王某付款给赵某荪,赵某荪又转给赵某鹏的。

      对于秦某珊的上述说法,赵某君、金某荣认为赵某荪当年在读书,没有做生意,也没有经济能力买房,购房款均是赵某鹏支付的,齐某达是赵某鹏当年的女朋友,后来分手了。

      济南房屋是家里人凑钱给赵某荪买的。

      另查,现涉案房屋的购房手续也均在赵某鹏处,包括赵某荪名下银行卡及存折,秦某珊不予认可,称银行卡一直由赵某荪在使用,赵某鹏取得赵某荪名下银行卡及存折是赵某鹏在赵某荪去世后撬开保险柜所得。

      其他购房手续是在2018年准备出售房屋时给付赵某鹏的。

      2018年12月31日,赵某君、金某荣与秦某珊出具确认书,认可赵某鹏借赵某荪名义买房。

      。

      另查,赵某君曾起诉金某荣、秦某珊、赵某杰、赵某昊继承纠纷一案,要求继承赵某荪名下的涉案房屋,后撤诉。

      在该案中,赵某君向法院提供一份赵某荪的遗嘱,内容为其去世后,其名下位于北京市海淀区一号房屋由其父亲赵某君继承。

      还有一份赵某君(甲方)、金某荣(乙方)与秦某珊(丙方)、赵某杰(丁方)、赵某昊(戊方)于2019年1月18日签署的协议书,内容为“各方确认:该房屋系赵某荪个人婚前购买的房屋,根据赵某荪与丙方的约定,该房屋不属于赵某荪与丙方的夫妻共同财产,该房屋系个人财产,归其个人所有,赵某荪有完全、充分的处置权。

      二、各方对于2016年5月18日赵某荪的《遗嘱》真实性认可,尊重其遗愿,认可其将该房屋全部由甲方继承,无任何异议。

      乙方、丙方、丁方及戊方将无条件配合、协助甲方将该房屋过户至甲方名下。

      各方确认,赵某荪的《遗嘱》并未损害丁方和戊方的权益,赵某荪的其他财产以及赵某荪与丙方的夫妻共同财产(房产、车辆及银行存款)足以保障丁方和戊方的生活与教育支出。

      ”秦某珊现认可确认书和协议书的签字均是其所签,但表示是在赵某鹏虚假承诺后签字的,而且赵某荪的遗嘱是伪造的。

      赵某君、金某荣表示开始双方达成家庭协议,并没有争议。

      为了省钱,故想通过继承案件达成过户的目的,但后来秦某珊反悔了。

      ?裁判结果赵某君、金某荣、秦某珊、赵某杰、赵某昊于本判决生效后十日内协助赵某鹏办理位于北京市海淀区一号房屋的所有权转移登记手续,登记至赵某鹏名下。

      ?房产律师郑贴侨点评公民的合法权利受法律保护。

      依法成立的合同,受法律保护。

      本案争议的主要问题是赵某鹏与赵某荪之间是否存在借名买房的合同关系,赵某鹏是否系涉案房屋的真实权利人。

      根据本案查明的事实,涉案房屋的购房款除了90万元以外,其他款项均系赵某鹏账户内支出。

      90万元购房款中60万元由齐某达支出,赵某鹏提供证据证明了其与齐某达的关系。

      剩余30万元赵某鹏表示系其存入赵某荪的卡中。

      考虑到赵某荪在购房时系在校学生,赵某君、金某荣及赵某荪的同学均表示赵某荪在校期间并没有大额经济收入,秦某珊虽表示赵某荪在校期间收入可观,但并未提供证据证明赵某鹏在校期间做生意。

      根据秦某珊签字认可的确认书及协议书,可以看出秦某珊内心确认涉案房屋与自己无关。

      同时,结合赵某鹏一直居住使用涉案房屋并持有涉案房屋的购房手续的情况,可以确定赵某荪只是名义上的购买人,赵某鹏与赵某荪之间存在借名买房的合同关系,故赵某鹏要求赵某荪的继承人协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求,理由正当,法院予以支持。

      


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