【罪名】
非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。
【立案】
第一，要从本罪的构成要件方面来考虑:本罪侵犯的客体是国家对国有土地的正常管理制度。在客观方面，表现为违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。具体表现为以下两种情形:(1)转让土地使用权，即没有经过土地主管部门的批准，擅自转让国有或者集体所有的土地使用权。(2)倒卖土地使用权，即低价买进高价卖出土地使用权以牟利。而且只有在情节严重的情况下，才能构成本罪。本罪的主体是一般主体，包括自然人和单位。主观方面是故意。
第二，关于本罪的立案标准。根据2010年5月7日《高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第80条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:(1)非法转让、倒卖基本农田5亩以上的。(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上的。(3)非法转让、倒卖其他土地20亩以上的。(4)违法所得数额在50万元以上的。(5)虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的。(6)其他情节严重的情形。
第三，本罪与徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪不同。本罪的主体是一般主体，而后者的主体是特殊主体，即只有国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员才能构成这种犯罪。另外，在客观方面的表现也不同。本罪表现为非法转让、倒卖土地使用权的行为;而后者表现为国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员，徇私舞弊，将国有资产低价折股或者低价出售，致使国家利益遭受重大损失的行为。这里所说的“低价折股或者低价出售”，是指对国有资产不进行财产评估或者虽然进行了评估，但背离评估资产的价值，低价折股或者低价出售的行为。
【量刑】
这个罪名是由《刑法》第 228 条规定的，根据该条规定，犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额 5%以上20%以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额 5% 以上 20%以下罚金。
根据《刑法》第231条规定，单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照上述规定处罚。
根据2000年6月19日《高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于本罪中的“情节特别严重”:(1)非法转让、倒卖基本农田10亩以上的;(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地20亩以上的(3)非法转让、倒卖其他土地40亩以上的;(4)非法获利 100万元以上的(5)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并且有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
(一)非法转让、倒卖土地使用权罪的概念和构成要件
非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。在1988年之前，由于当时土地使用权由国家掌握，不存在出让或转让的可能性，因此不存在非法转让、倒卖土地使用权的行为。在1988年《宪法修正案》规定土地使用权可以依照法律的规定转让后，非法转让、倒卖土地使用权以牟取暴利的行为骤增，严重破坏了社会主义经济的正常运行，1997年《刑法》遂规定了非法转让、倒卖土地使用权罪。
非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件是:
1.本罪侵犯的客体为国家对土地使用权的正常管理制度。
我国是世界第一人口大国，人多地少，土地是重要的生产资料和自然资源。因此，对土地使用权进行严格管理，实现合法有序流转是贯彻“合理利用土地和切实保护耕地”基本国策的重要措施。土地使用权的享有和转让是由国家法律、法规明确规定的，不能作为一种商品进行随意买卖。非法转让、倒卖土地使用权以牟取暴利的行为，破坏了国家的土地管理制度，影响社会稳定，依法应予严惩。
2.方面表现为违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的行为。
首先，行为人违反土地管理法规，实施了非法转让、倒卖土地使用权的行为。根据《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》,“违反土地管理法规”，是指违反《土地管理法》《森林法》《草原法》等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。“非法转让土地使用权”，是指在以受让、划拨或其他方式合法取得土地使用权的前提下，违反国家关于土地使用权转让的法律规定，将土地使用权非法转让给他人。“倒卖土地使用权”，是指违反法律规定，以出售牟利为目的，买入土地使用权后又卖出，且买人和卖出具有一致性和连贯性的行为。①
在实务上，能够以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪的，主要表现为以下情形:(1)将农村集体土地(含农村集体经营性建设用地)擅自直接出租、出售的。包括:①将农村土地作为宅基地出售的;②把农村集体土地非法直接变卖的;③农民将本人承包经营的责任田转让给他人用于房地产开发的;④将集体土地租赁给他人投资办厂的。③(2)擅自改变城市土地用途出售的。(3)合法获批土地后直接出售的。(4)直接转手倒卖城市土地的。
其次，行为人的行为情节严重。根据《高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条，以下行为属于“情节严重”:(1)非法转让、倒卖基本农田5亩以上的;(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上的;(3)非法转让、倒卖其他土地20亩以上的;(4)非法获利50万元以上的;(5)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
根据上述解释第2条，实施第1条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”:(1)非法转让、倒卖基本农田10亩以上的;(2)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地20亩以上的;(3)非法转让、倒卖其他土地40亩以上的;(4)非法获利100万元以上的;(5)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
3.犯罪主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄且具备刑事责任能力的自然人均能构成本罪，单位亦能成为本罪主体。需要注意的是，村民委员会、村民小组可成为单位犯罪的主体。①
4.主观方面只能由故意构成，且需具备牟利目的。
本罪的主观方面表现为故意，并且以牟利为目的。这里的牟利包括谋集体利益的情况。2行为人虽有故意但没有牟利目的，例如赠与，不能构成本罪。行为人没有牟利目的，也没有非法转让、倒卖的故意，其行为是由于不懂土地市场政策、土地管理活动法规或者由于疏忽大意而发生的，则是过失行为，不构成本罪。
(二)认定非法转让、倒卖土地使用权罪应当注意的问题
1.罪与非罪的界限。
本罪的成立，不以土地使用权的变更登记为前提，只要事实上转让、倒卖了土地使用权即可。
行为人在取得土地使用权与转让时如果存在差价，一般会被评价为具有牟利目的，这种事实推定大体是妥当的，但是也要注意例外情形。如果行为人有合法的理由转让土地使用权，而不是为了通过转让行为单纯获利，那么即便在客观上真的获取了利润，有时也不能以本罪论处。③
具争议的问题是:行为人以股权转让的形式实现了土地使用权(或房地产项目)转让的真实目的时，是否应当以本罪论处?实践中，有的司法机关将以股权转让方式转让土地使用权的情况认定为“以股权转让为名、变相违规转让土地使用权”而入罪。但有观点认为，2018年修正的《公司法》第27条明确股东可以用土地使用权作价出资;况且，由于股权转让不会导致士地使用权主体变更，因此也不会引起目标公司名下的土地使用权实际转让:再者，民事审判的通行观点认为，即便股权转让的目的是转让土地使用权。股权转让合同的内容和形式也并不违反法律法规的强制性规定，应当认定该股权转让合同合法有效，如果将同一行为认定为犯罪，就势必造成民事上合法但刑事上违法的窘境。我们认为，这是典型的刑民交叉案件，从法秩序统一性原理和有利土地使用权合法流转的角度来看，不宜将以股权转让方式转让土地使用权的情况入罪。
2.一罪与数罪问题。
行为人非法占用农用地后，后又将土地使用权非法转让、倒卖的，造成农用地大量毁坏的，涉及非法占用农用地罪与非法倒卖、转让土地使用权罪两个罪名，应当按照牵连犯的原则，从一重罪论处。如果行为人在非法转让、倒卖土地使用权过程中，兼有行贿、受贿、贪污、敲诈勒索等犯罪行为，则构成数罪，应当按照数罪并罚原则处理。③
(三)非法转让、倒卖土地使用权罪的刑事责任
根据《刑法》第 228 条的规定，犯非法转让、倒卖土地使用权罪，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额 5% 以上 20%以下罚金。第231条规定，单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照以上规定处罚。

裁判文书：
斯某非法转让、倒卖土地使用权罪一审刑事判决书
内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院
刑 事 判 决 书
（2017）内0526刑初253号
公诉机关扎鲁特旗人民检察院。
被告人斯某，男，1967年1月15日出生于内蒙古自治区通辽市，蒙古族，小学文化，农民，户籍所在地内蒙古自治区通辽市，被逮捕前住扎鲁特旗查布嘎图苏木查布嘎图嘎查。因涉嫌犯非法转让土地使用权罪于2019年9月19日被取保候审，同年11月1日被本院决定逮捕。现羁押于扎鲁特旗看守所。
诉讼记录
扎鲁特旗人民检察院以扎检公诉刑诉[2017]256号起诉书指控被告人斯某犯非法转让土地使用权罪，于2017年11月1日向本院提起公诉。本院依法简易程序，组成合议庭，公开开庭审理了本案。扎鲁特旗人民检察院指派检察员白斯琴高娃出庭支持公诉，被告人斯某到庭参加诉讼。现已审理终结。
事实依据
扎鲁特旗人民检察院指控，2006年，被告人斯某将位于扎鲁特旗查布嘎图苏木查布嘎图嘎查自己承包的草牧场非法开垦90亩并耕种两年。2008年，斯某将此地以耕地的名义转包给了马某并签订了耕地承包合同，承包期限为10年（2008年至2017年），非法获利72000元。
公诉机关认为，被告人斯某违反土地管理法规，以牟利为目的，将自己承包的90亩草牧场开垦后以耕地的形式转让给他人，从中获利，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。鉴于被告人系初犯、偶犯，且有自首情节，可从轻或减轻处罚。建议对被告人有期徒刑二至三年，并处罚金。
被告人斯某对公诉机关指控的事实及罪名均无异议。称知道错误，希望从轻处罚。
经审理查明，2006年，被告人斯某将位于扎鲁特旗查布嘎图苏木查布嘎图嘎查自己承包的草牧场非法开垦90亩并耕种两年。2008年，斯某将此地以耕地的名义转包给了马某并签订了耕地承包合同，承包期限为10年（2008年至2017年），非法获利72000元。
2017年9月13日，被告人斯某主动到扎鲁特旗公安局投案。
针对以上事实，公诉人当庭出示如下证据：
1.受案登记表、立案决定书，能够证明公安机关依法立案侦查；
2.证人马某、赵某的证言，被告人斯某的供述，草牧场承包合同及耕地承包合同，能够证明被告人斯某将自己承包的草牧场非法开垦90亩并耕种两年。2008年，斯某将此地以耕地的名义转包给了马某并签订了耕地承包合同，承包期限为10年（2008年至2017年），非法获利72000元的时间、地点、经过；
3.已垦草牧场并种植农作物GPS图、现场照片，能够证明被告人所开垦90亩草牧场后承包给他人后种植玉米的地点、面积、现场情况；
4.到案经过，能够证明被告人系主动投案；
5.户籍信息，能够证明被告人的自然情况；
6.取保候审、逮捕文书，能够证明被告人被采取强制措施的情况。
以上证据经当庭质证，被告人均无异议，证据来源合法，内容客观真实，与本案密切关联，均予采信。
本院认为
本院认为，被告人斯某违反土地管理法规，以牟利为目的，将自己承包的90亩草牧场开垦后以耕地的形式转让给他人，从中获利72000元，情节特别严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。公诉机关指控被告人犯非法转让土地使用权罪的事实及罪名成立。案发后被告人主动投案并如实供述犯罪事实，是自首，可从轻或减轻处罚。综合被告人的犯罪情节、社会危害程度、悔罪表现及有自首情节等，对被告人减轻处罚。对其适用缓刑确实不致再危害社会，可对其宣告缓刑。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第六十七条第一款、第七十二条第一款及第三款、第七十三条第二款及第三款之规定，判决如下：
判决结果
被告人斯某犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑二年，缓刑三年，并处罚金一万元（已缴纳）。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向通辽市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本两份。

审 判 长  杨玉宝
审 判 员  陈光飞
人民陪审员  包玉荣
二〇一七年十一月二十日
书 记 员  王斯琴