在商铺租赁中，水电的供应直接影响了商铺或者办公房屋的经营和使用。

      承租人在使用房屋中若面临停水停电，则将对经营活动造成巨大影响。

      因此不少出租方会在承租方欠付租金的情况下采取停水停电的方式要求其尽快支付租金。

      此外，在商铺层层转租的情况下，从业主方整租下来的承租人（二房东）若是未及时缴纳水电费造成商铺的停水停电，有可能会对众多次承租人的租赁合同的履行承担违约责任。

      本文以商铺租赁中的停水停电措施的实施为切入点，总结司法实践中因停水停电情况而产生的纠纷，以及出租人和承租人各自是否承担相应的法律责任问题。

      No.1?停水停电是否合法，是否需要承担责任《民法典》第六百零八条规定在租赁期限内出租人应当保证房屋用途满足租赁合同的约定标准和要求。

      据此，出租人根据租赁合同的约定向承租人提供房屋使用，在使用过程中保证水电的持续供给应当属于合同义务之一。

      第九百四十四条规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

      ”但矛盾的点在于，当承租人发生违约情形下，出租人能否通过停水停电的方式向承租人讨要租金；而在停水停电的期限内，租金按照什么标准支付，是实践中的焦点问题。

      在司法实践中，涉及到“停水”、“停电”的案例，大致可以分为两种类型：因承租人拖欠租金，出租人停水停电催告，催告无果后起诉承租人解除租赁合同承担违约责任，承租人以商铺停水停电日期作为双方解除合同的日期，以达到少缴纳租金的目的；承租人主张因停水停电使得租赁合同目的无法实现，起诉出租方要求解除合同并赔偿损失。

      两种案例类型都需要解决一个核心问题：商铺停水停电是否可认定为出租方违约，承担相应的责任？No.2商业或办公用途的房屋租赁，原则上可以通过停水停电催讨租金即便存在上述规定，我们认为房屋用途为商业或办公的房屋租赁合同的性质与普通住宅用途房屋存在着区别。

      普通住宅房屋主要为了保障生活居住，因此水、电的供应满足了居住和生活，实践中出租人擅自停水停电可能会致使租客无法生存，而且也有安全隐患。

      商业或办公房屋并不如此，这类房屋用途主要是经营，一般情况下也不会、不应该用作居住，这类合同关系更商业、更市场化，因此若租赁合同中赋予了出租方通过停水、停电方式进行催告之权利的，我们认为可以行使。

      1.? 适当停水停电，法院倾向认为属于抗辩出租人与承租人之间签订的租赁合同成立且生效的情况下，双方应当按照合同履行各自的义务。

      在出租人已经按照合同交付标的物的情况下，承租人应当如期缴纳租金。

      但是在实践中，承租人往往因为自身原因无法按时缴纳租金，出租人在多次发函催缴无果后，会采取停水停电进行催告，法院认为属于抗辩。

      无论是（2021）浙02民终2728号还是（2021）沪01民终13935号民事判决书中，法院在考察停水停电的持续时间以及经营情况后，均是考虑到承租人欠缴租金的违约行为在先，认定出租人的停水停电措施构成对承租人欠租部分的相应抗辩。

      在(2020)浙01民终8747号民事判决书中，更进一步表明了在承租人欠租的情况下，因在合同中有明确约定出租人有权在承租人违约的情形下作出停水停电等救济措施，承租人亦无证据显示有长期停水停电行为导致其无法继续经营的情况，故不认定出租人违约。

      2.? 持续停水停电造成经营影响，将酌情减少期间租金在实践中，法院会根据实际停电的时间，判断系争商铺租赁合同的合同目的是否无法实现。

      即使是因为承租人欠缴租金等违约行为在先，出租人抗辩停水停电行为仅为救济措施，但是若是对承租人的经营造成影响，法院会酌情减少承租人应当支付的租金。

      如在（2020）浙01民终10881号民事判决书中，法院裁判“因乾唐公司（出租人）于2019年5月21日中止对林守斌（承租人）经营的商户供电，导致承租人林守斌无法使用房屋，在影响承租人使用期间的租金应当予以扣减，林守斌欠付乾唐公司的租金应从2019年1月1日算至2019年5月21日，故该院对乾唐公司第一项诉讼请求中的47032.9元部分予以支持。

      ”此情况是直接对后续无法经营期间的租金进行了扣除。

      No.3若是商铺停水停电情况系偶发现象，出租人不构成对合同主要义务的违反在具体的案例中，承租人会以出租人的停水停电行为给承租人的经营带来阻碍、致使合同目的无法实现为由起诉出租人。

      法院在案件审理的过程中，会具体审查商铺停水停电原因、断水断电的持续情况、是否影响商铺正常经营等事实。

      在审查中，若出租人仅偶发停水停电，并未导致房屋无法使用的，一般法院不会认为出租方违约。

      如在(2021)沪01民终14185号民事判决中，法院即在查明出租人表示因许多商铺有欠租行为故整体断电，后立即恢复了未欠费的商铺的供电，而承租人未提供其他证据证明出租人其他时间有断电行为，判定承租人的租赁目的能够实现，并不具备约定或法定的解除权。

      需要注意的是，对于停水停电的持续性以及对经营造成的影响，按照谁主张谁举证的原则，承租人要承担举证责任。

      对此我们认为符合客观事实，并且可以起到一定催告承租方支付租金的效果，实践中可以被广泛采用。

      No.4若出租人未及时解除合同的，应分担扩大部分的损失如上文所述，从目前司法裁判案例来看，法院一般都倾向认同出租人可以根据合同约定通过停水、停电方式行使催告权。

      但在出租人催告后，若长期仍然没有解除合同，而承租方因停水、停电致使房屋无法经营使用的状态一直持续，在此情况下出租方应当就未积极行使权利而承担损失扩大部分。

      如在（2017）渝01民终1509号判决书中，承租商户租赁商铺用于灯饰经营，停电后必然造成其无法正常营业。

      若出租方当时暂不选择解除合同，那么对商铺是否进行停电措施也应慎重考虑。

      但出租方在2016年1月仅对案涉商铺单方停电后又不在合理期间内解除合同或采取其他适当措施直至2016年6月23日，导致租赁商铺承租方不能正常使用。

      结合双方合同约定，法院酌情认定出租方应在十日内的合理期间采取相应措施。

      No.5结论从以上案例以及裁判观点可以看出，在承租人欠付租金的情况下，出租人对租赁的商铺采取短时间的、不影响经营的停水停电行为不必然被认定为违约行为。

      从出租人的角度来看，首先，建议将停水停电的救济方法明确约定在合同中。

      其次，在承租人有违约行为的情况下，需先行书面告知改正或警告。

      后，在履行完上述程序后，可采取非持续性的、不影响商铺正常经营的停水停电措施。

      如此一来，出租人在警示承租人按约履行的效果下，大概率也不会使承租人产生重大利益损失。

      从承租方的角度来看，针对停水停电的持续性以及无法经营的状态、以及因停水停电造成的损失都是在承租人的举证范围内。

      因此，对于上述事实的证据保留是十分必要的。

      在如今的商铺租赁中，因可能涉及到整个商场的经营问题，会有多方利益牵涉在其中，资金的流通也并非只是在出租人和承租人之间，资金链环环相扣。

      一旦缔约租赁关系，之前传统观念中出租人绝对强势方的形象在现实中也未必如此。

      因此，如约履行合同是高效率的交易方式，即使一方产生违约行为，另一方也要注意把握救济的手段和合理性，避免“伤敌一千，自损八百”的情况出现。