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房产合同律师——父母出资登记子女名下房屋父母居住房屋属于谁

发布时间:2023/1/29 阅读量:325


湖南房地产专业律师郑贴侨(18907390038)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称孙某文向本院提出诉讼请求:1.判决北京市大兴区一号房屋(以下简称:一号房屋)归孙某文所有,并责令二被告配合将房产变更登记至孙某文名下;2.诉讼费由二被告承担。

      事实与理由:孙某文系孙某超之父。

      二被告于2003年4月12日登记结婚,于2009年10月9日协议离婚。

      2011年5月28日复婚后,又经本院于2018年7月20日判决离婚。

      初,孙某超因经济困难,未主动申请购买经济适用房。

      孙某文考虑到年事渐长,因此与孙某超商定,借用孙某超的名义申请购买经济适用房,届时房屋所有权归孙某文,并由孙某文购买和居住。

      此后,孙某超购买经济适房的资格获批,再后经摇号选中一号房屋。

      2010年3月24日,孙某文支付了全部购房款404448元,2012年6月13日收房及此后2014年2月、4月办理房屋所有权证期间,孙某文又先后支付了包括房屋面积补差款、契税、公共维修基金、房屋登记费等各款项23520.84元,收房后,孙某文又再支出59800元予以装修并居住至今。

      期间,所有物业费、取暖费也均由孙某文承担。

      因该房屋为经济适用房,2014年5月办理初始登记时,只能登记在孙某超名下。

      但孙某文才是一号房屋的实际所有权人和使用人。

      在秦某洁对孙某超提起离婚诉讼案件审理期间,孙某文才得知二被告产生了离婚纠纷,更得知2015年11月4日,二被告在复婚后,已私自办理了变更登记,将房屋变为二被告共同所有。

      但该变更登记系采用欺瞒方式,根本未经孙某文同意。

      结合上述房屋实际由孙某文购买并居住至今的情况,二被告对一号房屋根本无相关财产权利。

      尤其是购房时,二被告已经处于离婚状态,秦某洁对诉争房屋更加无任何权利。

      二被告私自变更登记的行为侵害了孙某文的利益,应予无效。

      因此,为保护自身的财产权益,孙某文特向法院提起诉讼,恳请法院判如所请。

      ?被告辩称秦某洁辩称,不同意孙某文的诉讼请求。

      1.一号房屋为经济适用房,购买资格系2009年二被告协议离婚之前取得,孙某文称借用孙某超名义申请购买,不属实也不合法,房屋购房资格的取得及购买房屋都是二被告的行为,与孙某文无关。

      2.一号房屋出资购买时二被告已经协议离婚,购房款是否为孙某文出资秦某洁并不清楚,但无论孙某文出资多少,其出资都应当视为或是赠与或是出借给孙某超,无论出借或赠与均与秦某洁无关,因款项发生在二被告复婚之前。

      3.房屋的产权应当以登记为准,现在房屋产权登记于二被告名下,属于二被告复婚后通过婚内财产协议约定转化为共同共有,并办理了过户登记手续,房屋产权应归二被告共同共有。

      4.孙某文居住于一号房屋的原因并非其声称的借名购房,实际原因是换房居住,孙某文为了方便上班,居住于一号房屋,而将其自有的房屋交换给二被告居住,孙某文对房屋的装修和尾款的交付行为也是基于其居住该房屋的事实,以及装修款住房尾款赠与二被告的事实。

      5.孙某文提起本案属于恶意诉讼,2018年,二被告起诉离婚时孙某文已知道二被告要求分割一号房屋,时隔一年多孙某文并未对房产提出过任何主张,恰恰在2020年7月秦某洁起诉孙某超要求分割婚后共同财产时孙某文才提起本案的诉讼,目的是破坏拖延秦某洁要求分割房产的诉讼,终秦某洁因孙某文提起本案,经法官说明情况,撤回了起诉。

      6.二被告离婚后产生房产分割矛盾,孙某文与孙某超系父子关系,其二人之间的互认行为因双方存在利害关系,请法庭不予采纳。

      孙某超辩称,一号房屋是以孙某超个人名义申请的,但具体的购买情况孙某超不清楚,当时孙某超也没钱。

      兴华园的房子是孙某文以自己的名义全资买给二被告的婚房,一号房屋是交房后父母从老房搬过去住的,不存在换房。

      复婚后秦某洁知道房子下来了,就跟孙某超说如果房子不写秦某洁离婚,孙某超为了不离婚,就私自跟秦某洁进行了变更登记,这些父母都不知情。

      第二次离婚的时候孙某文提过这个房屋的事,因为是离婚案件,所以孙某文不能介入,之后其以自己的名义提起诉讼。

      孙某超认可房屋登记在二被告名下,但是孙某文是实际出资人,房屋就应该是孙某文的,认可孙某文的诉讼请求。

      ?法院查明孙某超与秦某洁原系夫妻关系,二人于2003年4月12日登记结婚;2009年10月9日,双方在民政局协议离婚;2011年5月28日,二人复婚。

      之后,双方因生活琐事逐渐出现矛盾,2018年,秦某洁诉至本院,要求与孙某超离婚,并提出子女抚养和分割夫妻共同财产的诉求。

      2018年7月20日,本院判决秦某洁与孙某超离婚,确认女儿孙某涵归秦某洁抚养,并对部分夫妻共同财产及债务进行了分割,其中,对于一号房屋,本院认为:“位于大兴区一号房屋房屋属于经济适用房,登记在秦某洁和孙某超名下,属于夫妻共同财产,但因该房屋取得房本未满五年,不符合上市交易的条件,故秦某洁要求判归其所有,由其给付孙某超折价款的诉讼请求,本案中无法处理,双方可待房屋取得上市交易条件后另行主张。

      ”孙某超针对该判决提出上诉,北京市第二中级人民法院,判决驳回上诉,维持原判。

      经查,2010年3月24日,孙某超(买受人)与北京H公司(出卖人)签订《商品房预售合同》,约定买受人购买一号房屋,房屋预测建筑面积为85.87平方米,房屋总价款为404448元。

      同日,孙某文向北京H公司转账支付购房款404448元。

      2012年6月13日,孙某超办理了该房屋的收房手续。

      2014年5月13日,一号房屋办理了不动产登记手续,登记至孙某超名下,房屋性质载明为经济适用房。

      2015年11月4日,孙某超与秦某洁签订《共同共有协议》,将一号房屋约定为双方共同共有,同日,一号房屋登记为秦某洁和孙某超共同共有。

      庭审中,孙某文主张一号房屋的购房款及相关税费均由其支付,并且房屋亦由其装修后一直居住至今,购买一号房屋时系借用孙某超的名义,该房屋实际应当归孙某文所有。

      孙某超对此予以认可。

      秦某洁对此不予认可,认为孙某文居住该房屋系为了上班方便,其出资行为应当视为出借或赠与,一号房屋登记在秦某洁和孙某超名下,属于二人共同共有。

      ?裁判结果驳回孙某文的全部诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

      在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      孙某文主张一号房屋系自己借用孙某超的名义购买,但其并无证据证明其与孙某超之间曾达成过借名购房的合意,且孙某文自认与孙某超系父子关系,故基于该特殊关系,孙某超购房时孙某文参与出资,或交房后房屋由孙某文居住亦符合日常生活中父母子女间交往之常理,房屋的出资及居住情况并不足以认定孙某文与孙某超之间存在借名买房关系。

      同时,一号房屋系经济适用房,属于政策性保障住房,即使双方存在借名买房关系,该借名买房行为亦有违国家政策性房屋的购房政策,损害社会公共利益,应属无效。

      因此,房屋所有权的归属应以产权部门登记为准,没有充分确凿的证据否定登记,房屋产权就应该属于登记人,现一号房屋登记于秦某洁和孙某超名下,属于其二人共同共有,孙某文要求确认一号房屋归其所有并要求二被告配合将房屋登记至其名下无事实和法律依据,法院不予支持。

      


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