房屋登记人与占有人不一致占有人起诉要求过户纠纷

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称林先生向一审法院起诉请求：1.高女士将位于北京市石景山区房屋所有权变更为林先生名下，并配合林先生办理房屋过户登记手续；2.诉讼费由高女士承担。

      高女士上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林先生一审的全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由林先生承担。

      事实和理由：1.一审认定事实不清。

      （1）高女士和林先生之间并非借名买房合同关系，而是房屋借用关系，一审认定借名买房事实有误。

      （2）林先生作为主张存在借名买房合同的一方，应当承担证明借名买房合同存在的举证责任。

      在双方没有签署借名买房的书面合同，高女士否认《证明》真实性且未通过鉴定作出结论的情况下，林先生未能证明存在借名买房，因此北京市石景山区一号房屋（以下简称涉案房屋）应归高女士所有。

      一审将申请鉴定的责任分配给高女士有误。

      （3）涉案房屋是高女士凭借M公司的员工身份、享受相关福利购买，高女士因购房受到服务年限的限制。

      （4）一审认定林先生支付房款有误。

      2.一审适用法律有误。

      （1）林先生并无购买经济适用房的资格和作为企业职工购买福利房的资格。

      即使一审认定存在借名买房的合同关系，该合同也应非法。

      （2）一审在无鉴定结论的情况下，推论存在借名买房关系，无法律依据。

      3.一审审理程序有误。

      （1）一审向住建委调取案涉房屋的上市交易资格情况及林先生的购房资格情况，违背了法院裁判的中立性原则。

      （2）一审未向高女士出示调取证据的原件，未向高女士说明证据收集的过程和情况，未听取高女士意见，一审采纳该证据并作为定案依据，程序违法。

      （3）一审未另行委托鉴定机构进行笔迹鉴定，属于程序违法。

      ?被告辩称林先生辩称，同意一审判决，不同意高女士的上诉请求。

      ?法院查明2003年1月20日，M公司有限责任公司（卖方，合同甲方）与高女士（买方，合同乙方）签订《M公司经济适用住房销售合同》，购买涉案房屋，建筑面积60.02平方米，房屋售价为每建筑平方米人民币3607.20元，价款共计210996元，公共维修基金为4219元。

      首付房价款为215215元，交付房屋日期为2002年9月23日。

      同日，双方签署补充协议，协议约定，甲方按每建筑平方米3607元的优惠价格，出售给乙方涉案房屋，乙方必须在M公司服务满八年；乙方如需调离，服务年限每少一年，每建筑平方米须补交50元。

      涉案房屋于2004年10月取得产权登记，登记于高女士名下，房屋性质为经济适用住房。

      现林先生主张涉案房屋系其借用高女士名义购买，房款均系林先生以现金全款支付，相关房屋购置手续、产权登记手续等均系林先生在高女士配合下办理，房屋交付后一直由林先生实际占有、使用、收益并交纳相应物业、水电、供暖等生活费用，享受房屋出租收益。

      为此林先生提供房款收据、印花税测绘费收据、房屋所有权证、户口本、物业委托合同、物业费、北京市房屋租赁合同为证。

      经询问，高女士对林先生一家实际居住使用涉案房屋的事实予以认可，但否认林先生上述关于借名买房的主张，并表示自房屋交付后一直由林先生实际居住系因林先生与高女士前夫系亲戚关系，林先生系借用涉案房屋，并非借名买房关系。

      高女士同时表示涉案房屋的税费票据及产权证书等材料一直放置于涉案房屋中，系其与前夫离婚时被前夫带走，并非一直存放于林先生处。

      林先生提交证明一张，该证明载有如下内容：“石景山房，是以高女士的名义购买，实际此房为林先生所有（购房钱由林先生出的）与高女士没有任何关系。

      今后若出现与房产有关事项由高女士出面办理。

      特此证明。

      ”下方证明人处为高女士签字，日期为2003年4月8日。

      高女士对上述证据的真实性不予认可，并申请对上述材料中“高女士”签字是否系本人所签进行笔迹鉴定。

      但因样本不充分无法鉴定。

      关于房款支付，高女士陈述房款系高女士前夫对外借款支付，具体借款数额及债权人不清楚。

      另查，高女士与郭某原系夫妻关系，二人于1999年7月6日登记结婚，于2005年9月20日协议离婚。

      双方签订的离婚协议书对位于北京市石景山区一号房屋约定离婚后归高女士所有，未涉及涉案房屋的处理。

      本案审理过程中，法庭依职权到不动产登记部门查询。

      经查，涉案房屋目前符合商品房上市交易条件，林先生目前具备北京市房屋购买资格。

      法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      本案的争议焦点为林先生、高女士之间是否存在借名买房关系。

      主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

      林先生主张其与高女士间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。

      借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。

      借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。

      在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

      根据本案查明事实，涉案房屋虽系以高女士名义购买，但林先生提交了高女士签名的证明一份以证明双方借名买房关系的事实存在，高女士亦未能提交证据对该份证明的真实性予以否定。

      同时，根据林先生提交证据及双方陈述可以显示，涉案房屋自交付后一直由林先生掌控并实际占有使用，房屋产权证本、房款及税费的原始票据亦均由林先生持有，且林先生亦自房屋交付至今一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出，购买后高女士一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由林先生持有，以上情况均与林先生提交证明的内容能予以佐证。

      基于以上事实，法院认为林先生已就其与高女士之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。

      反观高女士一方，虽提出双方不存在借名买房关系的抗辩理由，但其认可涉案房款均由林先生出资（高女士前夫向林先生借的钱），提出涉案房屋系高女士让林先生借住使用，但在林先生长达多年的占用涉案房屋期间，高女士一直未向林先生主张相关权利，这与高女士的上述主张相悖，亦不符合生活常理，高女士亦未能就上述事实提供证据予以证实。

      因此，根据林先生所提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定林先生与高女士之间存在借名买房合同关系。

      高女士称双方不存在借名买房关系之抗辩意见，依据不足，法院不予采信。

      因林先生、高女士之间存在借名买房合同关系，且该合同关系合法、有效，双方均应依约履行。

      现林先生过户条件已经具备，故对于林先生要求高女士将涉案房屋产权所有权登记变更至其名下的诉讼请求，法院予以支持。

      裁判结果高女士于本判决生效之日起七日内协助林先生办理位于北京市石景山区一号房屋过户手续，将上述房屋产权变更登记至林先生名下。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      关于高女士和林先生之间借名买房的口头协议是否成立。

      林先生提交《证明》证明双方认可借名买房事实，高女士虽否认签字的真实性但未完成鉴定，应当承担举证不利的后果；高女士认可房款为高女士前夫向林先生借款现金支付；双方认可涉案房屋由林先生居住使用；购房票据和房屋所有权证均由林先生持有；涉案房屋的买受人需为M公司员工且满足一定的服务年限。

      从以上证据证明的事实情况看，高女士和林先生之间存在借名买房的口头协议。

      关于借名买房的口头协议的效力。

      本案《M公司经济适用住房销售合同》签订于2003年，涉案房屋目前已具备上市交易条件，故高女士抗辩称协议无效，无充分事实及法律依据，法院不予支持。

      依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

      依据协议，高女士应当将涉案房屋产权变更登记至林先生名下。