湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称陈某霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判孙某协助陈某霞办理北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）所有权转移登记至陈某霞名下。

      事实和理由：一、原审判决存在的程序问题：1.原审擅自变更陈某霞诉讼请求，未经当事人同意。

      2.孙某同意陈某霞诉讼请求，但无法定事由而予以驳回不当。

      二、原审判决存在的实体问题：1.《证明》实为陈某霞、孙某间书面借名买房合同，系当事人真实意思表示，合法有效。

      2.原审对《情况说明》的性质及效力认定错误。

      3.原审认定“孙某支付首付款1586076元”没有事实依据。

      4.原审指导陈某霞另行起诉解决出资问题系自相矛盾。

      ?被告辩称孙某上诉请求：撤销一审判决，依法改判孙某协助陈某霞办理一号房屋所有权转移登记至陈某霞名下。

      事实和理由：一、孙某为本案被告，林某为本案第三人。

      因一号房屋并未登记在林某名下，其不享有合同权益，不承担合同义务，故林某应作为第三人参加诉讼。

      二、原审法院对事实认定表述不明确。

      西城区法院离婚生效判决认定涉案房屋的权属存在争议，而本案原审法院又做出陈某霞自认对《证明》进行了“实质变更”。

      三、孙某从未支付过购房款。

      四、孙某同意陈某霞的诉讼请求。

      林某述称，同意原审判决，不同意陈某霞、孙某的上诉请求和事实理由。

      ?法院查明陈某霞向一审法院起诉请求：要求孙某、林某协助陈某霞办理一号房屋、所有权转移登记至陈某霞名下。

      后变更诉讼请求为：要求孙某协助陈某霞办理一号房屋、所有权转移登记至陈某霞名下。

      一审法院认定事实：陈某霞与孙某系母子关系，孙某与林某原系夫妻关系。

      陈某霞之夫、孙某之父孙某昊于2013年年底去世。

      孙某与林某于2011年2月12日登记结婚。

      2020年1月孙某作为原告向北京市西城区人民法院起诉林某离婚纠纷一案，2021年判决：“一、准予孙某与林某解除婚姻关系；二、驳回林某其他诉讼请求。

      ”2012年6月19日，孙某作为买受人、北京F公司（以下简称F公司）作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定孙某购买F公司的一号房屋，房屋总价款1986076元。

      孙某支付首付款1586076元，向C银行贷款40万元。

      2013年7月，F公司通知孙某于2013年7月28日前办理一号房屋的入住手续。

      但办理入住手续后，孙某与林某未实际在一号房屋内居住，一号房屋实际由陈某霞及孙某昊居住，孙某昊去世后，陈某霞在一号房屋内居住至今。

      孙某与林某婚姻关系存续期间除一号房屋后，并未购买其他房屋，一直居住在陈某霞与孙某昊的其他房屋内。

      2013年11月27日，C银行为孙某出具了《个人贷款结清证明书》，201号房屋的40万元贷款全部提前清偿完毕。

      2015年4月23日，孙某取得一号房屋的房屋所有权证书。

      2014年5月28日，孙某作为买受人与F公司作为出卖人签署《北京市商品房现房买卖合同》一份，约定孙某购买，总价款158000元，为一次性支付。

      2014年5月28日，F公司通知孙某于2014年6月15日前办理完毕的入住手续。

      2014年11月28日，孙某取得的房屋所有权证书。

      2012年7月30日，陈某霞、孙某、林某签署《证明》一份，内容为：“位于北京市朝阳区一号的房屋所有权人登记在孙某名下，但实际所有权人属于陈某霞，故因该房屋所产生的贷款于孙某无关，由陈某霞负责偿还。

      ”在孙某诉林某离婚纠纷案件审理过程中，陈某霞向北京市西城区人民法院出具《情况说明》一份，内容为：“我是原告孙某之母陈某霞。

      2012年我全额出资购买北京市朝阳区一号住房，房屋所有权登记在原告孙某名下。

      我与原、被告之间就上述房屋不存在借贷关系。

      ‘婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

      ’根据上述法律规定，本案中该房屋可以视为我对自己子女孙某一方的赠与，不属于他们的夫妻共同财产，不应在离婚案件中予以分割。

      ”林某认为《情况说明》的时间晚于《证明》的签字时间，两份材料意思表示矛盾，后出具的《情况说明》证明了《证明》的不真实性。

      陈某霞称该份《情况说明》为孙某、林某在离婚案件审理过程中其向西城法院提供，目的是因为根据高院规定在离婚案件财产分割中可以视为对子女一方的赠与，不作为夫妻共同财产分割，其为了尽快解决离婚案件中的问题就没有提借名买房的情况。

      在本案审理过程中，陈某霞称因购买一号房屋时需要贷款，其年龄不符合贷款年限的要求，因此才签署《证明》，以孙某名义购买一号房屋，且一号房屋交付后一直由其居住使用。

      陈某霞同时表示购买一号房屋的首付款及的全款都由其支付，一号房屋的贷款由其每四个月左右向孙某账户存入1万元的方式偿还，一号房屋提前清偿贷款的款项均由其支付。

      为证明主张，陈某霞提供了其与孙某昊、孙某的账户明细及存取款凭条等相关材料。

      陈某霞称2013年11月一号房屋贷款还清后，由于其工作比较繁忙，故未能及时要求孙某、林某办理更名手续。

      林某对陈某霞所述均不予认可，称其并不知晓曾签署过《证明》，《证明》应是混入了购房材料中签署，因购房时签署材料较多，其未能发现《证明》的存在，亦不知晓《证明》的内容。

      林某同时称其认可一号房屋的首付款及的全款为陈某霞所支付，但认为是其与孙某向陈某霞的借款，应为其与孙某在夫妻关系存续期间对陈某霞所负的共同债务。

      林某同时称，在其与孙某夫妻关系存续期间，其收入负责家庭开销，孙某的收入负责偿还贷款，故其认为一号房屋的贷款是其与孙某的夫妻共同财产偿还，并非陈某霞偿还。

      一审法院认为，当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。

      没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中孙某经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

      不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

      动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

      根据查明的事实，陈某霞提供的《证明》虽写明及一号房屋的实际所有权属于陈某霞，且称因涉及贷款年限才以孙某的名义购买房屋。

      但一号房屋仅贷款40万元，并于购房17个月后即偿还完毕；购买时即支付全款，故陈某霞所称因购房时需要贷款且其年纪不符合贷款年限的要求只能借用孙某的名义购买房屋及车位并不符合常理。

      同时，在孙某与林某离婚案件的诉讼过程中，陈某霞所提交的《情况说明》的陈述对《证明》的表述进行了实质变更，视为陈某霞的自认。

      因此，对于陈某霞要求孙某、林某协助其办理一号房屋及的所有权转移登记手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。

      对于陈某霞对一号房屋的出资问题，陈某霞可以另行起诉解决；但其具体出资多少，与本案无关，本案不予进行认定。

      二审中，当事人没有提交新证据。

      本院经审理查明的事实与一审查明无异。

      ?裁判结果一审法院判决：驳回陈某霞的诉讼请求。

      二审判决驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评人民法院在对当事人结婚后的财产所有权归属认定处理时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有或者他人所有。

      这也是对婚姻关系存续期间夫妻所得财产的一般处理原则。

      具体到本案中，争议焦点主要在于涉案房产是陈某霞以其子孙某名义借名买房还是孙某与林某的夫妻共同财产。

      根据已经查明的事实，涉案房屋系在孙某与林某夫妻关系存续期间购买，登记在孙某名下，按照上述处理原则，无特殊约定应当属于孙某与林某的夫妻共同财产。

      现陈某霞主张系因贷款原因借孙某名义买房，实则是陈某霞的房屋，则应当就此事实提供充分证据予以证明。

      从目前查明的情况来看，能够体现陈某霞所持主张的主要证据是涉案三方当事人共同签署的《证明》，约定房屋所有权人系陈某霞，但在此后林某与孙某之间的离婚诉讼中，陈某霞提交法院的《情况说明》又认可该房屋出资系其对孙某一人的赠与，显然与该《证明》的内容相矛盾。

      陈某霞虽然对此解释为当时自己正“处于不确定法院是否会将其实际所有的房屋在离婚案件中处理的不安中”，才写下该情况说明，但该意见显然无法构成对其上述矛盾之处的合理解释。

      从2013年11月涉案房屋即实际还贷完毕并长期登记在孙某名下，陈某霞未要求变更过户，难以认定双方之间存在真实的借名买房合同关系，陈某霞虽主张因工作繁忙，未及时提出过户主张，但至今已经八年，该主张难以构成有效抗辩理由。