如何确保个人房产交易中的权益不受侵害?（买二手房过程中需要注意什么问题？）

【关键词】 

执行异议、再审申请、商品房买卖合同、强制执行、民事权益

【裁判要点】 

本案的裁判要点在于判断薛甲是否就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，以及其提交的新证据是否足以证明丁公司已超额偿还借款本息，从而排除对案涉商铺的执行。

【基本案情】 

薛甲不服辽宁省高级人民法院的民事判决，向最高人民法院申请再审。薛甲主张其已真实购买并合法占有案涉房屋，且已支付全部房款。此外，薛甲提出有新证据显示丁公司已超额偿还借款本息，丙公司不再享有需要执行的金钱债权。丙公司则认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。

【裁判结果】 

最高人民法院经审查认为，薛甲未能提供充分证据证明其与丁公司之间存在商品房买卖合同基础法律关系，且其提交的新证据不足以证明丁公司已超额偿还借款本息。因此，原审法院认定薛甲不能排除对案涉房屋的强制执行并无不当，驳回薛甲的再审申请。

【总结】 

本案中，薛甲申请再审的主要理由是其已真实购买并合法占有案涉房屋，且丁公司已超额偿还借款本息。然而，最高人民法院在审查中发现，薛甲所提供的证据不足以证明其与丁公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，且其提交的新证据也未能充分证明丁公司已清偿债务。根据《执行异议和复议规定》，要排除强制执行，当事人必须证明存在真实的房屋买卖法律关系，并满足其他相关条件。由于薛甲未能满足这些条件，其再审申请被驳回。本案体现了法院在处理执行异议案件时的严格审查标准，强调了证据的重要性和执行程序的严肃性。同时，也提醒当事人在提出执行异议时必须提供充分的证据支持其主张，以确保其合法权益得到法律的保护。通过本案，可以看出最高人民法院在执行异议案件中的司法导向，即在保护善意购房人权益的同时，也注重维护执行程序的正当性和债权人的合法权益。