如何判断买卖双方在按揭贷款过程中的责任？

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2023）最高法民申3206号

再审申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人）：南充洪洲房地产开发某有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区模范街二号南充大都会1幢5层1号。

法定代表人：钟某从章，该公司经理。

被申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审被上诉人）：蒲某秀华，女，1963年12月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

被申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审被上诉人）：颜某亚美，女，1986年9月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

再审申请人南充某南充洪洲房地产开发有限公司（以下简称洪洲公司某公司）因与被申请人蒲某秀华、颜亚美颜某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2023）川民终18号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

洪洲公司某公司申请再审称，（一）一、二审法院将未能办理按揭贷款责任确定为洪洲公司某公司承担，系举证责任分配错误。1.一、二审法院认定蒲秀华蒲某、颜亚美颜某向洪洲公司某公司提交了身份证复印件、常住人口登记卡，视为履行了办理按揭贷款的主要义务，违反常识，定性错误。2.一、二审法院认定“邮件被退回不能视为蒲秀华蒲某、颜亚美颜某已知晓并怠于办理银行按揭贷款手续”系证据采信错误。3.一、二审法院认定“洪洲公司某公司并未提交相关证据证明银行工作人员也通知了蒲秀华蒲某、颜亚美颜某办理按揭”属举证责任分配错误。4.现有证据能够证明，蒲秀华蒲某、颜亚美颜某未主动积极向银行办理按揭贷款手续，导致洪洲公司某公司迟迟不能收到购房款。案涉房屋的土地使用权抵押在2006年12月13日就已经解除，即便土地存在抵押的情形，也不会影响买受人办理按揭贷款。洪洲公司某公司二审提交的新证据能够证明案涉房屋当时不存在土地抵押情形。一、二审法院认定土地抵押导致不能办理按揭贷款的事实与客观事实不符，应当予以纠正。洪洲公司某公司已经尽到了相应的协助义务，不应承担任何责任。（二）蒲秀华蒲某、颜亚美颜某是商品房买卖合同的付款义务主体，应按时支付购房款，其未主动积极办理按揭，导致不能办理按揭的后果应由其承担。即便不能以按揭贷款方式支付房款，双方可以解除合同、退还房屋，也可以变更支付方式，但在洪洲公司某公司请求返还房屋时，蒲秀华蒲某、颜亚美颜某既不愿解除合同、退还房屋，也不愿意变更支付方式，严重违背诚实守信原则。蒲秀华蒲某、颜亚美颜某长期占有使用房屋又拒绝支付房款，致使洪洲公司某公司长期无法实现合同目的，应由其承担资金占用损失，负担迟延付款的赔偿责任。即使基于公平原则，蒲秀华蒲某、颜亚美颜某也应当分担洪洲公司某公司在此期间的损失。据此，洪洲公司某公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项申请再审。

蒲秀华蒲某、颜亚美颜某未提交意见。

本院经审查认为，本案申请再审阶段应审查的主要问题为：蒲秀华蒲某、颜亚美颜某是否应向洪洲公司某公司支付迟延履行金。

洪洲公司某公司主张一、二审法院将未能办理按揭贷款责任确定为洪洲公司某公司承担，系举证责任分配错误，洪洲公司某公司已经尽到了相应的协助义务，不应承担任何责任的理由，不能成立。一审诉讼过程中，双方确认按揭贷款程序：1.洪洲公司某公司联系银行；2.洪洲公司某公司申请授信；3.银行决定是否授信；4.蒲秀华蒲某、颜亚美颜某申请贷款；5.银行审批。蒲秀华蒲某、颜亚美颜某在一审法院（2006）南中法民初字第76号民事判决生效后于2008年4月14日向洪洲公司某公司提交了按揭贷款申请，但后来银行授信失效,按揭贷款未果。（2021）川13执异53号、69号执行裁定查明，因洪洲公司某公司开发的大都会有两宗土地未能解除抵押，南充市商业银行认为蒲秀华蒲某、颜亚美颜某及洪洲公司某公司不符合按揭贷款条件，不能办理按揭贷款。故洪洲公司某公司未尽到协助蒲秀华蒲某、颜亚美颜某办理房屋按揭贷款的主要义务。蒲秀华蒲某、颜亚美颜某是否存在怠于办理房屋按揭贷款手续的情况不影响其因案涉土地未解除抵押不能办理房屋按揭贷款的基本事实。且蒲秀华蒲某、颜亚美颜某在银行授信失效后，一审法院执行（2006）南中法民初字第76号过程中，也积极提出采取变通的方式解决付款争议。故蒲秀华蒲某、颜亚美颜某在办理案涉房屋贷款上不存在明显过错，一、二审法院认定未能办理按揭贷款的责任在洪洲公司某公司并无不当。关于案涉房屋的土地使用权抵押在2006年12月13日已经解除的问题。一审法院在执行（2006）南中法民初字第76号过程中已确认案涉房屋的土地使用权抵押未在2006年12月13日解除，洪洲公司某公司也无证据佐证案涉土地使用权抵押在2006年12月13日已经解除的事实，故洪洲公司某公司主张案涉房屋土地使用权抵押已于2006年12月13日解除的理由不能成立。至于洪洲公司某公司认为蒲秀华蒲某、颜亚美颜某长期占有使用案涉房屋，迟迟未支付大部分房款，基于公平原则，也应当分担洪洲公司某公司在此期间的损失的问题。蒲秀华蒲某、颜亚美颜某在案涉房屋买卖合同履行过程中对作为购房款支付方式的房屋按揭贷款事项无明显过错，并已支付完购房款，故洪洲公司某公司主张蒲秀华蒲某、颜亚美颜某应当分担迟延支付房款期间洪洲公司某公司所受损失的理由不能成立。

综上，洪洲公司某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回南充洪洲房地产开发某有限公司的再审申请。

审 判 长  李 涛

审 判 员  杨 春

审 判 员  江建中

二〇二四年二月二十九日

法官助理  翁寿炳

书 记 员  罗映秋

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