未经共同共有人同意处分不动产不能产生物权变动效果

未经共同共有人同意处分不动产不能产生物权变动效果——肖某成、徐某诉徐某铭等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省高级人民法院（2018）苏民申4352号民事裁定书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告，上诉人，再审申请人）：肖某成、徐某

被告（反诉原告，被上诉人，再审被申请人）：徐某铭、高某芳、徐某锴

第三人：盐城海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓房产经纪公司）

【基本案情】

2016年10月23日，肖某成作为乙方与徐某铭作为甲方以及第三人海拓房产经纪公司作为丙方签订《房地产经纪合同》一份，约定：甲方将坐落于盐城市北港花园11幢××室、××室房屋出售给乙方，房屋售价800000元整。双方约定于2016年10月31日前办理资金托管和交税手续。同时，双方约定于2016年12月31日交房。合同中还载明：“甲方的共同产权人徐某锴未到场签字，若甲方违约，承担一切违约责任。违约金为伍万元。”该份《房地产经纪合同》甲方一栏仅有徐某铭签字。同日，肖某成向徐某铭支付购房定金20000元。

2016年11月10日，高某芳作为甲方与肖某成作为乙方签订《盐城市存量房自行交易合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于盐城亭湖区北港花园11幢402室、05室的房屋出售给乙方。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币650000元。甲、乙双方定于2016年12月20日正式交付该房屋。合同中，双方还明确约定了逾期支付房款以及逾期交房的违约责任。该份《盐城市存量房自行交易合同》上甲方处仅有高某芳签字。

2016年12月5日，肖某成支付房款50000元，由高某芳向其出具收 条。后原告肖某成、徐某又分别于2016年11月10日、2016年12月19日依约办理资金托管20万元。其后，高某芳多次催促肖某成支付剩余房款，并以微信信息的方式通知其最后交款的宽限期至2017年1月20日。而肖某成、徐某于2017年2月4日才成功办理公积金贷款30万元，并于2017年 7月4日（诉讼过程中）将尾款汇入高某芳设立的资金托管账户内。

2017年2月6日，肖某成、徐某向徐某铭、高某芳、徐某锴致函要求其协助办理北港花园11幢402、05室办理交付及过户手续。次日，徐某铭即向肖某成发出解除《房地产经纪合同》的通知称，肖某成未在约定日期内支付房款，经多次催款未果，致使其年前收到房款的合同目的无法实现，因此通知肖某成解除双方于2016年10月23日签订的《房地产经纪合同》。

因被告徐某铭、高某芳、徐某锴迟迟未协助原告办理房产过户手续，肖某成、徐某遂诉至法院请求被告协助办理过户手续。

庭审中，徐某铭、高某芳、徐某锴提起反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人及第三人签订的《房地产经纪合同》、反诉人与被反诉人签订的《盐城市存量房自行交易合同》。2.被反诉人及第三人支付反诉人违约金5万元。

【案件焦点】

1.案涉《房地产经纪合同》《盐城市存量房自行交易合同》是否有效；2.案涉房屋的所有权能否转移；3.上述两份合同是否应当解除；4.肖某成、徐某是否应支付违约金5万元。

【法院裁判要旨】

江苏省盐城经济技术开发区人民法院经审理认为：肖某成与徐某铭签订的《房地产经纪合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。肖某成与高某芳签订的《盐城市存量房自行交易合同》除价款部分的约定系为了逃避税费应当认定无效外，其他关于房屋买卖的条款约定仍应当认定有效。但本案中因作为共同共有人的徐某锴未在合同上签名，且亦未在事后表示其同意出售共同共有的房屋，出于对共有人共同所有权的保护，原告请求判令三被告将案涉房屋过户至其名下的主张，不能予以支持。对于被告关于解除合同的反诉请求，因肖某成在被告徐某铭、高某芳给予的支付房款的宽限期内未能及时付清房款，在宽限期届满后半个月贷款才审批到位，因此根据合同法的规定，徐某铭、高某芳亦取得了合同法定解除 权，故对于徐某铭、高某芳解除合同的请求，依法予以支持。对于被告徐某铭、高某芳要求原告承担违约金的请求，因案涉房屋未能过户的根本原因在于房屋共有人徐某锴未在房屋销售合同上签名且事后亦未同 意，徐某铭、高某芳存在较大的过错，同时，原告为购买案涉房屋已办理了贷款等诸多准备工作，在其向被告主张房屋未能过户的损害赔偿责任的情形下，片面地判令原告承担违约责任，于法失衡。江苏省盐城经济技术开发区人民法院于2017年11月7日作出（2017）苏0991民初字284号民事判决：

一、驳回原告（反诉被告）肖某成、徐某的诉讼请求；

二、解除原告（反诉被告）肖某成与被告（反诉原告）徐某铭于 2016年10月23日签订的《房地产经纪合同》以及原告（反诉被告）肖某成与被告（反诉原告）高某芳于2016年11月10日签订的《盐城市存量房自行交易合同》；

三、驳回被告（反诉原告）徐某铭、高某芳、徐某锴的其他诉讼请求。

肖某成、徐某不服该判决向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。二审法院于2018年6月4日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

后肖某成、徐某仍不服生效判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院裁定：

驳回肖某成、徐某的再审申请。

【法官后语】

近年来，由于房地产市场的火爆，房屋价格的上涨，卖房人为了经济利益，肆意撕毁房屋买卖合同的行为时有发生，扰乱了房地产交易市场的同时，极大冲击了社会诚信体系的构建。在该案中，原告虽存在着迟延支付购房价款的行为，但若不是房屋价格上涨过快，被告对原告因银行房贷放款迟延发放而最终导致的房款延期（半个月）支付的行为并不会过多追究。然而，因原告在签订购房合同时，明知该房屋系由被告徐某铭、高某芳与其成年的子女徐某锴所有，相信了徐某铭、高某芳的承诺而未要求徐某锴在该份合同上签名。该案的裁判价值导向在于购房人的合同利益（债权利益）与房屋共有权人的所有权保护（物权利益）之间应当如何进行衡平，司法最终选择了保护不动产物权的安定性，但并没有剥夺购房人因卖房人的违约行为而主张其承担损害赔偿责任的权利，旨在将法律关系厘清，并在此基础上，让各类法律责任的判定恰如其分。

第一，案涉两份房产买卖合同均为合法、有效。合同效力认定问题是处理一切合同纠纷的重要性前提。该案的两份合同属于典型的无权处分合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该案两份合同中关于房屋买卖部分的合意系双方当事人的真实意思表示，故应当依法认定有效。另外，值得注意的是，该案中出现的第二份作为缴纳契税依据的《存量房自行交易合同》中约定的价款与在房产经纪公司撮合下签订的《房产经纪合同》不一致，且明显较低。在房屋买卖实践中，为规避税费，当事人签订“阴阳”合同的情形较为普遍，故法院认定该合同中关于房屋价款的变更并非买卖双方的真实意思表示，系为逃避税费，应属于“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的约定，故应当认定无效，但鉴于该案中双方签订合同的主要目的并非在于损害国家利益，而是进行房屋交易，故《存量房自行交易合同》关于价款部分的约定无效，其他部分仍然有效。

第二，案涉两份房产买卖合同所指向的房产所有权不能转移。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该两条规定不仅确立了我国不动产交易的合同行为与物权变动行为相互独立的原则，而且体现了既要维护合同效力，更要维护不动产物权安定性的物权法精神。该案涉及的《房产经纪合同》《盐城市存量房自行交易合同》上均未有作为案涉房屋共同共有权人徐某锴的签字，且原告亦未提交徐某锴同意处分该房产的证据。在案涉合同签订时，徐某锴虽系被告徐某铭、高某芳的子女，但当时已成年，徐某铭、高某芳在未取得其授权的情形下无权行使全部共同共有权人的权利。除非有充分确实的证据，不能轻易推定徐某铭、高某芳对其成年子女徐某锴构成表见代理，因为我国对不动产物权的变动采法定主义，严格而审慎，故在是否构成表见代理上，也应从严认定，如此也方能不违背《物权法》第九十七条的明确规定。案涉房屋所有权虽未能发生转移，但并不影响原告肖某成、徐某依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定向被告主张违约责任或者主张损害赔偿。

第三，案涉合同应当解除。该案中，双方约定于2016年12月31日前交付案涉房屋，并房款两清。但届时肖某成仅支付了27万元的购房款，余款53万元均于2017年2月4日后陆续支付，业已超过高某芳给予的2017年1月20日前的宽限期间。另，申请房贷有一定的程序和时限要求，对贷款过程中可能出现的各类情况肖某成应有充分预见，故贷款的迟延发放并不能构成其逾期付款的合理抗辩。因此，法院依法对徐某铭、高某芳、徐某锴解除合同的反诉请求予以支持。

另外，案涉房屋不能过户的根本原因在于欠缺共同共有的所有权人徐某锴的签字认可，责任在被告方，即案涉合同自始有效但无法履行过户，导致房屋买卖合同的根本目的无法实现的责任主要在被告方。且房屋出卖人徐某铭在交易合同上明确承诺，因共有权人未到场签字产生的一切违约责任由其负责，原告为买房已办理了贷款等诸多准备工作，在房屋不能过户的情况下，再让其承担违约金5万元，显失公允。此外，在原告方于该案中未变更诉讼请求，尚未向被告方主张违约损害赔偿的情况下，让原告方在该案中片面地承担违约责任亦于法失衡。