出卖人对房屋质量瑕疵担保责任

出卖人对房屋质量瑕疵担保责任——应某与周某萍房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17742号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：应某 

被告（上诉人）：周某萍

【基本案情】

2017年11月30日，应某（买方）、周某萍（卖方）与广州宏×房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积75.5平方米，成交价1480000元。买方确认已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容并无异议，并已实地看楼视察过涉案房屋，对涉案房屋的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、装修质量、抵押情况和产权情况均予以认可。合同签订后，应某付清全部购房款。2018年3月12日，周某萍向应某交付涉案房屋，双方签署《交房确认书》，确认涉案房屋以现状交付应某使用。应某入住涉案房屋后，发现涉案房屋内有白蚁。涉案房屋交易过程中，应某没有就白蚁问题向周某萍提出过异议；周某萍也未向应某提及涉案房屋曾进行过白蚁防治的事实。应某认为周某萍刻意隐瞒涉案房屋存在白蚁的情 况，请求变更合同，要求被告退还6万元购房款并要求被告支付房屋重新装修费用及相应期间的租房费用。

【案件焦点】

合同约定房屋按现状交付的情况下，卖方是否需要对房屋质量瑕疵承担担保责任。

【法院裁判要旨】

广东省广州市南沙区人民法院经审理认为：应某与周某萍签订《房屋买卖合同》后，应当遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。本案的主要争议焦点在于周某萍交付的涉案房屋是否存在质量瑕疵，周某萍是否存在故意隐瞒涉案房屋存在白蚁危害质量瑕疵的违约行为以及是否需要赔偿应某损失。

关于涉案房屋是否存在质量瑕疵的问题。法院认为：根据日常生活经验法则，涉案房屋内的白蚁危害显然并非短时间内产生，由此可见，周某萍在出售涉案房屋给应某时，房屋已存在白蚁危害，即涉案房屋存在质量瑕疵。

关于周某萍是否故意隐瞒涉案房屋存在白蚁危害的质量瑕疵问题。法院认为：考虑到房屋交接时的使用状态，以及应某提供的证据不足以证明周某萍存在隐瞒白蚁危害之故意，故无法认定周某萍构成欺诈。应某以此为由要求变更合同条款，将合同总房款减少60000元，没有依据，法院不予支持。

关于周某萍是否需要赔偿应某损失的问题。考虑到白蚁的危害性以及灭杀时间，法院根据公平原则、诚实信用原则以及日常生活经验，参考应某提供的《房屋租赁合同》约定的租金价格，依法酌情确定周某萍赔偿应某租金损失5000元。对于应某主张的其他损失，没有依据，法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十三 条、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年8月10日作出如下判决：

一、周某萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向应某赔偿白蚁防治费用6250元、装修损失15000元以及租金损失5000元；

二、驳回应某的其他诉讼请求。

应某、周某萍均提起上诉。广东省广州市中级人民法院经审理认 为，关于涉案房屋是否存在质量瑕疵问题。法院认为涉案房屋内的白蚁并非短时间内产生并无不妥，故，即便周某萍曾灭杀过白蚁，但并未灭杀干净，周某萍在出售涉案房屋时已存在白蚁危害，涉案房屋存在质量瑕疵。对周某萍上诉认为其已对白蚁进行专业灭杀，涉案房屋不存在质量瑕疵问题，法院不予采纳。

关于周某萍是否构成欺诈问题。法院认为涉案房屋的白蚁危害并不属于肉眼明显可见的程度并无不妥。一审法院考虑到房屋交接时的使用状态，以及应某提供的证据不足以证明周某萍存在隐瞒白蚁危害之故 意，认为无法认定周某萍构成欺诈并无不当，法院予以维持。应某以此为由要求变更合同条款，将合同总房款减少60000元，没有依据，一审法院不予支持无误，法院予以维持。

关于周某萍是否应向应某赔偿损失问题。本案周某萍虽不存在故意隐瞒白蚁危害的情形，但其作为出卖人对涉案房屋的质量仍负有瑕疵担保义务。双方签订的《房屋买卖合同》虽约定按现状交付涉案房屋，但如上所述，涉案房屋确实存在质量瑕疵，且该白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵，应某在房屋使用过程中才能发现。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”之规定，本案周某萍仍需赔偿由此给应某造成的损失。至于赔偿数额，应某为灭治白蚁危害已支出的防治服务费6250元，属于合理支出的必要费用，应由周某萍承担。关于应某主张的装修损失及租金损失问题。灭治白蚁工作完成 后，应某势必需要对涉案房屋的受损部位进行重新装修，一审法院根据公平原则、诚实信用原则及日常生活经验，参考装饰公司的报价，酌情确定周某萍向应某赔偿装修损失15000元并无不当。应某二审提交其与装修公司签订的装修合同主张其装修损失20000元，但就该部分损失，其并未在一审提交该证据时予以证明，故已过举证期限，法院不予采 纳。因白蚁灭治以及重新装修期间，应某一家确需另行租住，由此产生的租金损失属于合理主张，一审法院予以确认并无不妥。考虑到白蚁的危害性以及灭杀时间，一审法院根据公平原则、诚实信用原则以及日常生活经验，参考应某提供的《房屋租赁合同》约定的租金价格，依法酌情确定周某萍赔偿应某租金损失5000元于法无悖。对于应某主张的其他损失，没有依据，一审法院不予支持正确，法院予以维持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人应某、周某萍的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

二手房买卖合同成立生效后，买方有权利取得符合合同约定质量的房屋，卖方应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求，卖方的这一义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十条至第一百五十五条规定了瑕疵担保责任的内容，一般认为瑕疵担保责任是卖方应承担的法律责任，基础在于默示的担保契约，不以当事人有过错为前提。构成房屋质量瑕疵担保责任一般应符合以下条件：
（1）房屋质量瑕疵在交付时存在。房屋在使用过程中本身就会产生磨损、折旧等问题，如果是在交付之后买方正常使用房屋时产生的质量瑕疵，卖方不承担责任。一般认为，房屋交付时是否存在瑕疵的举证责任由买方承担。（2）买方善意且无重大过失。如果买方已知房屋存在瑕疵，则卖方不承担担保责任。如买方尽一般注意义务即可知道房屋存在瑕疵，却怠于注意导致不知道房屋存在瑕疵，主观上存在重大过失。一般认为买方存在重大过失情况下，可免除卖方的瑕疵担保责任，但以下情况除外：（1）双方就房屋质量问题进行特殊约定的，从其约定。如卖方保证房屋无瑕疵的，此时不论买方有无过失，卖方均应负瑕疵担保责任。（2）卖方故意不告知房屋存在瑕疵。卖方明知房屋有瑕疵而故意不告知买方，属于故意隐瞒事实真相，有悖于诚实信用原则，此时卖方仍应承担瑕疵担保责任。（3）买方在质量异议期间提出异议。交接房屋时买方需要进行验收，这既是买方的权利，也是买方的义务。如买卖双方没有约定异议期，买方应当在发现房屋质量问题的合理期间内通知卖方。对于一般显而易见的瑕疵，买方应当在接收房屋时提出，对于买方在接收房屋后发现的明显质量瑕疵，如没有特别约定，卖方可不再承担责任。

关于房屋质量瑕疵的问题，我国目前还没有关于房屋质量标准的专门法律规定，一般参照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《危险房屋鉴定标准》《房屋完损等级评定》等相关国家标准、行业标准判断。房屋质量问题可以大致总结为以下三 类：第一，基础工程和主体结构问题，如房屋的结构性倾斜、开裂等；第二，严重影响正常居住使用的质量问题，如正常供水、供电等问题；第三，其他质量问题，包括明显瑕疵和隐蔽瑕疵等，如房屋漏水、地面空鼓、墙皮脱落等。隐蔽质量瑕疵的一大特点即隐蔽性，通常情况下买方并不能通过一般的验收楼程序发现问题，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现。本案中，根据一木公司出具的《白蚁活动治理报告》显示涉案房屋的主卧、次卧、洗手间墙体均有白蚁活动，且白蚁侵蚀时间有两年之久。结合应某提供的视频、照片，涉案房屋存在的白蚁侵蚀已较为严重。根据日常生活经验法则，可以推断出周某萍向应某交付涉案房屋时即存在白蚁蚁害。应某在收楼时并未发现涉案房屋存在白蚁蚁害，而是在入住后使用房屋过程中发现的，并向周某萍提出异议，无果后又向法院提起诉讼，在合理期限内主张了自己的权利，故周某萍应当向应某承担相应的房屋质量瑕疵担保责任。