同一集体组织成员之间宅基地房屋买卖的效力

同一集体组织成员之间宅基地房屋买卖的效力——陈某娟诉章甲、章乙所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终4666号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈某娟 

被告（上诉人）：章甲、章乙

【基本案情】

1986年8月，章某良取得涉案房屋的农户建房用地审批表。1994年3月9日，陈某娟与章某良签订房屋买卖协议书一份，载明：“立协议人：章某良，陈某娟。章某良有座落在江阴市要塞镇绮山村，坐北朝南二间二层楼房二间付房之产权，出售给本组村民陈某娟作婚后用房。因章某良要照顾亲属生活，需搬迁至亲属处居住，故将以上房屋出售。经双方一致协商，特签订房屋买卖协议书如下：一、章某良愿将自己坐落于绮山村的坐北朝南二间二层楼房和二间付房之产权包括门窗和前后场地、铝合金窗全都卖给陈某娟……三、房屋及其他不动产售价为人民币肆万壹仟捌佰捌拾捌元整，双方约定于1994年3月9号签字，签字之日先付人民币贰万元整，余款让房之日全部付清，让房时间为1994年9月1号前搬迁让房。四、房屋出售后，今后如发生房屋产权纠纷和其他一切事宜均应由章某良负责。五、此协议签字后生效，今后双方不得悔改。”章某良、陈某娟在协议上签字，同时证明人姚某林、陈某良、陈某士、陈某才、章某良等也在上面签字。协议书签订当日，陈某娟支付了2万元， 1994年9月初，章某良交付涉案房屋，陈某娟支付了剩余款项。此后陈某娟一直居住在涉案房屋中，并于2003年9月11日将户口迁入，但涉案房屋一直未取得房屋产权证。2010年2月12日，章某良去世。章某良未立遗嘱，除章甲、章乙外无其他法定继承人。因就涉案房屋的所有权归属与章甲、章乙产生纠纷，陈某娟起诉至人民法院。

【案件焦点】

1.涉案房屋是否归陈某娟所有；2.陈某娟的诉讼主张是否已过诉讼时效。

【法院裁判要旨】

江苏省江阴市人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权 法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，陈某娟、章某良于1994年3月9日签订了房屋买卖协议书，陈某娟履行了付款义务，章某良也按约交付了房屋，该房屋买卖协议书已成立并生效，且二者为同一集体组织的成员，该房屋买卖系在本集体经济组织成员内部的流转，并未被法律所禁止，故陈某娟据此享有对涉案房屋的所有权。另，双方争议的为物权纠纷，物权作为支配权，并非债权请求权，不适用诉讼时效的有关规定。章甲、章乙提出涉案房屋应由其所有、陈某娟的主张已过诉讼时效等抗辩，无事实和法律依据，不予采纳。综上。陈某娟的诉讼请求合法有据，应当予以支持。

据此，江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规 定，判决如下：

坐落于江阴市澄江街道绮山村的房屋为陈某娟所有。

宣判后，章甲、章乙不服判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生 效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，陈某娟与章某良同属同一集体经济组织成员，签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故涉案房屋归陈某娟所有。而且，涉案房屋自始未进行登记，买卖协议签订后，章某良亦未以该协议无效主张将涉案房屋登记至其名下，故不存在变更登记之必要。此外，陈某娟的诉请为物权类请求，故亦不存在诉讼时效问题。综上所述，章甲、章乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

物权变动的区分原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据的原则。该原则即《中华人民共和国物权法》第十五条的基本精神，确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则。据此，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，陈某娟、章某良于1994年3月9日签订了房屋买卖协议书，陈某娟履行了付款义务，章某良也按约交付了房屋，该房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。

此外，我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地的流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份联系在一起，非本集体经济组织成员无权取得。在保证农民集体土地不得用于非农村建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。近年来，随着房价节节攀升及社会主义新农村建设的进行，农村房屋买卖纠纷呈现上升趋势。再根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款和第五款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可以看出，土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性规定，而属于管理性强制性规定。土地管理法并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。本案中，陈某娟、章某良均为同一集体组织的成员，该房屋买卖系在本集体经济组织成员内部的流转，并未被法律所禁止，故陈某娟据此享有对涉案房屋的所有权。