湖南宋牧律师事务所
原告：徐元，男，1974年9月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：危x妮，湖南方廉律师事务所律师。
被告：何桂，男，1963年4月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何俊，男，1990年1月27日出生，汉族，系被告何桂之子。
被告：颜小，女，1966年3月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：易玲，湖南宋牧律师事务所律师。
第三人：迎春，男，1982年12月11日出生，汉族。
原告徐元与被告何桂、颜小、第三人迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐元及其委托诉讼代理人危x妮，被告何桂的委托诉讼代理人何俊，被告颜小的委托诉讼代理人易玲到庭参加诉讼，第三人迎春经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐元请求本院判令：1.解除原告徐元与被告何桂、颜小于2017年3月1日签订的《商品房购销合同》(合同编号：0001);2.被告何桂、颜小向原告徐元返还已付购房款130万元及其利息36.4万元(该利息计算至2021年11月1日，按年利率6%顺延照计至购房款返还之日止),并赔偿损失17万元；3.本案的诉讼费和财产保全费全部由两被告承担。
被告何桂答辩要点：1、答辩人何桂并没有违反合同约定，出售案涉房屋系原告方委托所致。首先，答辩人与被答辩人之所以签订《商品房购销合同》,是因为答辩人在2015年7月2日向被答辩人借款80万元用于办理案涉房屋的国土手续，后因被答辩人资金紧张无法偿还该笔借款，双方协商用铁砂岭路147号第3号门面抵借款，作价145万元，由被答辩人再向答辩人支付50万元房款，剩余15万元在办理好房屋产权证后支付，办理产权证的税款也由被答辩人承担。因案涉房产的国土手续尚在办理中，暂无法办理产权手续，故答辩人先向原告徐元交付了房屋，再向其租赁该房屋，并于2018年12月1日签署了《门面租赁合同》。可见，答辩人不存在违约行为。其次，在案涉房产可以办理产权变更登记手续时，徐元因寻衅滋事罪被法院判刑，其妻子没有钱支付过户税款及余下15万元房款，其家属在征求徐元的意见后告知答辩人，请求答辩人帮忙出售该房产，扣除未支付的房款将余下房款给他。答辩人便寻求第三方将涉案房产进行出售。2、原告要求答辩人支付利息36.4万元及赔偿损失17万元没有事实及法律依据。首先，双方签订的《商品房购销合同》已经履行完毕，合同也未约定利息及违约金，即使约定了，答辩人没有违约也无需支付；其次，答辩人与原告夫妻之间属委托代理关系，代理行为中无需承担利息及违约金，只需返还原告应得款项130万元，答辩人同意返还该款项。3、前期支付的利息超过法定标准，答辩人保留向徐元夫妻追回的权利。综上，答辩人不存在违约行为，原告要求答辩人支付利息与赔偿损失的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告颜小答辩要点：答辩人不是本案适格的被告，请求法院驳回对答辩人的起诉。徐元与何桂之间存在借贷关系，后因答辩人和何桂无法偿还本息，双方同意以门面折抵，于2017年3月1日签订了《商品房购销合同》,门面作价145万元，答辩人夫妻将门面交付给了原告，原告在诉状中也承认了这个事实。虽然办理房产证系所有权转移的关键，但因房产证办理条件暂不成就，原告对此知情，所以双方约定办理房产证后再支付余款。后因何桂经营需要又租赁该门面，双方对于该门面的所有权转移实际是承认的。在何桂通知原告办理房产证的时候，原告因寻衅滋事罪被法院判刑，原告妻子无力支付过户费及余款，原告夫妻要求何桂将门面出售。答辩人认为：首先，在该房屋买卖合同中，双方已支付了大部分购房款，只剩下余款未支付，答辩人也将房屋交付给了原告，那时是因客观原因暂时无法办理房产证；其次，在能办理产权手续时，答辩人也通知原告去办理手续，答辩人没有任何违约行为，该合同已履行完毕，跟答辩人没有任何关系。后原告委托何桂出售该门面，答辩人已经与何桂离婚，对于该出售行为不知情，所有委托行为均发生在离婚后，跟答辩人没有关系，答辩人不是该委托代理关系中的一方。
第三人迎春缺席，未向本院提交证据。经本院电话询问，迎春陈述称，该门面是通过中介介绍向何桂购买的，购房款为162万元，已全额支付。购买时，何桂表明该房屋属于其个人所有，之前该房屋上的一切债权债务由何桂承担，与其无关，合同上也有明确约定。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
2017年3月1日，被告何桂、颜小将位于xx市xx区铁砂岭147号从南到北第3号门面出售给原告徐元，双方签订了《商品房购销合同》,合同编号为0001,合同中约定：1、门面面积133平方米，上述面积为暂测面积，如暂测面积与设计图或房屋实际面积有差异，以产权证面积为准；2、购房价款为145万元，门面办证费用由徐元承担；3、在拿到房产证前，门面出现任何问题由何桂负责，已付购房款80万元，4月15日再付50万元，拿到房产证后付余款15万元；4、若拿不到房产证，徐元有权退房，一切损失由何桂承担。
2015年7月1日，原告徐元通过中国建设银行账户向被告何桂转账80万元。被告何桂、颜小于2015年7月2日向原告徐元出具《借款协议书》,约定其向原告徐元借款80万元用于办理国土手续。后该笔借款直接转为了购房款。2017年5月25日，原告徐元通过长沙银行账户向被告何桂转账30万元。2017年6月14日，原告徐元通过中国建设银行账户向被告何桂转账10万元。
2018年12月1日，被告何桂、颜小向原告徐元租赁案涉门面，双方签订了《门面租赁合同》,约定租赁期限自2018年12月1日至2021年9月30日。合同签订后，原告徐元因寻衅滋事罪被判处刑罚，于2020年11月21日出狱。
2020年11月9日，被告何桂将案涉房屋以162万元的价格出售给了第三人迎春，双方签订了《房地产买卖合
同》,并于同日办理了房屋过户手续，将案涉房屋变更登记至第三人迎春名下，不动产权证书号为湘(2020)邵阳市不动产权第0020163号。
另查明，2020年5月13日，何桂与颜小协议离婚，约定全部财产归颜小所有，债权债务全部由何桂承担。案涉房屋于2019年6月17日登记在何桂名下。
判决的理由与结果
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告徐元与被告何桂、颜小之间签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，依法予以保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
一、关于合同的解除问题。合同签订后，原告徐元按照合同约定支付了130万元购房款，该笔款项两被告予以认可，被告何桂、颜小向原告徐元交付了案涉房屋。在案涉房屋产权证办理完毕后，何桂理应向徐元履行房屋产权变更登记之义务，而何桂却将案涉房屋另售他人，已实际交付且将产权变更登记至第三人迎春名下，导致徐元购房的合同目的彻底不能实现，构成根本违约。原告徐元诉请解除双方之间的《商品房购销合同》,符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定的情形，本院予以支持。被告何桂、颜小辩称出售该房屋系原告夫妻委托被告何桂松所致，但被告何桂仅向本院提交了其与徐元妻子张国香的录音资料，未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。
二、关于返还购房款及利息、赔偿损失的问题。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉合同解除后，原告徐元要求被告何桂、颜小返还已付购房款130万元及利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应以购房款130万元为基数，自违约之日即2020年11月9日起至款项实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，被告何桂在将案涉房屋另售他人时，房屋市场价值远高于徐元的购房成本，房屋出现增值是客观存在的事实，故何桂将案涉房屋另行出售所得的差价款也就是合同履行后徐元可以获得的利益。故对原告徐元要求两被告赔偿房屋增值损失17万元的诉讼请求，本院予以支持。
被告颜小辩称其不是本案适格被告，本院认为，该门面系被告何桂、颜小两人共同出售给原告徐元，且门面出售时双方并没有离婚，该财产属于夫妻共同财产，虽然两人于2020年5月13日协议离婚，但被告颜小仍应承担违约责任，故对被告颜小的抗辩理由，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、解除原告徐元与被告何桂、颜小于2017年3月1日签订的《商品房购销合同》;
二、被告何桂、颜小于本判决生效之日起十日内向原告徐元返还购房款130万元及支付利息(利息应以购房款130万元为基数，自2020年11月9日起至款项实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);
三、被告何桂、颜小于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐元房屋差价损失17万元；
四、驳回原告徐元的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10653元、财产保全费5000元，由原告徐元负担3130元，被告何桂、颜小共同负担12523元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
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