出资购房登记亲属名义自己居住没有合同房屋归谁

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告孙某丽、周某贵向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告配合二原告将位于北京市通州区一号房屋产权过户登记至二原告名下；2．诉讼费由被告承担。

      事实与理由：二原告系夫妻关系，被告周某亮系原告周某贵的亲弟弟。

      2013年，二原告欲购买北京市通州区的房屋，被告得知后提出使用其名义购房，其可通过购房提取公积金钱款。

      基于与被告之间的亲属关系，二原告同意以被告的名义购房。

      在二原告选中位于北京市通州区一号房屋后，由被告于2013年8月11日与北京F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及相关手续。

      合同签订后，房屋首付款、按揭贷款、专项维修基金及购房所涉税费等全部是由二原告出资给付和偿还，被告未参与该房屋购房款的出资及还贷，且房屋交付后二原告对房屋进行了装修并一直由二原告居住使用至今，二原告为该房屋的实际所有权人。

      二原告多次要求被告将房屋过户至原告名下，但被告均拒绝。

      为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。

      ?被告辩称被告周某亮辩称：不同意原告的诉讼请求，双方不存在任何合同关系，也不存在借名买房。

      虽然登记在我一人名下，但是实际是家庭共有，我们兄弟四人，分别为周某文、周某武、周某贵、还有我周某亮。

      房子首付款是起源于我们四人在2001年共同出资购买了北京二号的一个小产权房子，是没有书面合同，但是有账本。

      ?法院查明本案涉案房屋坐落于北京市通州区一号（以下简称“涉案房屋”），系商品房。

      孙某丽与周某贵系夫妻关系，周某贵与周某亮系兄弟关系。

      2013年8月11日，周某亮（买受人）与北京F公司（以下简称“F公司”）（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》,房屋总金额人民币2373020元整。

      买受人选择贷款方式付款，公积金贷款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。

      此外，该房屋买卖合同还约定了其他事项并在合同结尾落款处加盖卖方F公司的公章，并由买方周某亮签字。

      2013年11月21日，周某亮（甲方、借款人）与H银行（乙方、贷款人）、F公司（丙方、保证人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》。

      同日，周某亮（借款人）与H银行（贷款人）、F公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，同日，上述三方又签订《个人住房组合贷款借款合同补充协议》，载明各方于2013年11月21日签订了《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》和《个人购房担保借款合同》，两份合同一并简称“借款合同”，借款人的借款总额为166万元。

      其中住房公积金借款数额人民币79万元，商业银行借款数额87万元，借款划付F公司账号，组合贷款担保方式为抵押+第三方保证担保，抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证担保，由F公司为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间阶段性连带责任保证担保。

      2013年8月11日，周某亮与F公司办理房屋所有权转移登记申请后，孙某丽、周某贵于2013年底至2014年初对涉案房屋进行了装修。

      此后孙某丽、周某贵在涉案房屋居住至今。

      2014年5月22日，孙某丽到有线电视网络股份有限公司办理涉案房屋有限电视开户业务。

      自2013年起至2020年的供暖费均系孙某丽、周某贵交纳。

      涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》、《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》、《个人住房组合贷款借款合同补充协议》、《个人购房借款合同》、购房款发票2张、住宅专项维修资金收据、契税发票、担保服务费发票等证据原件均由孙某丽、周某贵持有。

      再查，孙某丽于2013年6月1日向F公司转账2万元，周某贵于2013年8月11日向F公司转账693820元，上述两笔转账共计713820元。

      2013年8月11日，F公司针对涉案房屋出具付款个人为周某亮，金额为713020的购房款发票。

      2013年11月22日，周某贵向F公司转账58963．3元，与涉案房屋住宅专项维修资金收据及契税发票载明金额总和一致。

      自2013年12月16日起，孙某丽以向周某亮账户分别转账钱款的方式偿还涉案房屋贷款。

      目前涉案房屋仍有银行抵押贷款尚未还清。

      另查，孙某丽、周某贵为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格。

      庭审中，孙某丽、周某贵称，因周某亮欲通过孙某丽、周某贵购房提取其公积金，基于周某亮与周某贵系亲兄弟关系，便同意以周某亮名义签订购房合同，但实际购房人为孙某丽与周某贵。

      周某亮则称因家中四兄弟此前共同购买了通州区二号房产，后使用出售该房产所得的购房款支付的涉案房屋首付款，因此涉案房屋应为四兄弟共同购买，只是周某贵家居住在涉案房屋，以偿还贷款抵作房租。

      孙某丽、周某贵对此否认。

      ?裁判结果驳回原告孙某丽、周某贵的诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

      当事人订立合同，可以依法依约采取书面形式、口头形式和其他形式。

      依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。

      当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

      依法成立的合同当事人行使权利、履行义务时还应当遵循诚实信用原则。

      当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

      本案争议焦点为孙某丽、周某贵与周某亮之间是否存在借名买房的事实。

      借名买房是指当事人协议约定一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。

      当事人对是否存在借名买房约定存在争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方承担举证责任。

      在无书面协议的情况下，可以基于购房款实际出资情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料持有情况以及借名动机等合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。

      根据本案查明事实，可以确认涉案房屋首付款来源于孙某丽、周某贵，系二人直接向房屋出卖人支付；购房贷款亦由孙某丽、周某贵通过向周某亮银行账户转账偿还；涉案房屋一直由孙某丽、周某贵及家人装修居住使用；现涉案房屋购房资料原件亦由孙某丽、周某贵持有；同时，孙某丽、周某贵所陈述的借周某亮名义买房动机亦存在合理性。

      故孙某丽、周某贵与周某亮虽未签订书面的借名买房的协议，但孙某丽、周某贵提交的上述证据已经形成完整的证据链，足以证明双方存在实际的借名买房法律关系。

      而诉争房屋为商品房，孙某丽、周某贵亦具备购买资格，双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故法院对孙某丽、周某贵与周某亮之间存在的事实上的借名买房法律关系予以确认。

      关于孙某丽、周某贵要求法院判决周某亮协助其对涉案房屋进行过户登记的诉讼请求，因诉争房屋的银行抵押贷款现尚未全部清偿完毕，其上存在第三方贷款银行的抵押权，涉及案外第三人贷款银行的合法利益和被借名买房人周某亮合法权益的公平保护问题，在其未履行完因借名买房时用被借名人名义办理银行抵押贷款的还清银行贷款的义务前，该涉案房屋尚不具备依法强制被借名买房人周某亮协助其办理产权过户登记的条件，故对孙某丽、周某贵的该项诉讼请求，法院现不予支持。

      对于周某亮关于涉案房屋的首付款系使用出售兄弟四人原共有房屋的卖房所得款支付，涉案房屋应为四兄弟共同购买，孙某丽、周某贵偿还贷款的行为实为抵交房租的抗辩意见，因其未能对此提交确实充分的相应证据予以证明，故法院不予采纳。