本村宅基地房屋卖给外村人买卖合同效力纠纷

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告赵某莹、秦某峰终向本院提出的诉讼请求：1．请求人民法院依法确认赵某莹、秦某峰与周某聪、郭某亮2002年6月18日签订的房屋买卖协议有效；2．本案诉讼费由被告承担。

      事实和理由：二原告原系夫妻关系，周某聪与郭某亮系夫妻关系，两人先后去世。

      被告周某鹏系周某聪与郭某亮之子。

      2002年6月18日，周某聪与郭某亮与原告签订《买卖房契约》，约定登记在周某聪名下的一号房屋院落以57000元卖给原告。

      签订协议当天，二原告全额交纳了房款，中证人曹某亲自见证了整个买卖过程。

      购买房屋后，原告对北房和西厢房进行了加固和修缮，并且加盖了东厢房和南房共六间，全院装修封顶。

      现房梁已经损坏，原告无法翻建，故起诉至法院。

      ?被告辩称被告陈某丽、周某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。

      ?法院查明赵某莹与秦某峰原系夫妻关系，二人于1991年8月12日登记结婚。

      周某聪与郭某亮原系夫妻关系，二人生育一名子女即周某鹏。

      周某聪于2017年11月20日死亡。

      周某聪的父母均先于其死亡。

      郭某亮于2020年2月9日死亡。

      陈某丽系郭某亮之母。

      郭某亮之父已先于郭某亮死亡。

      2002年6月18日，周某聪、郭某亮作为甲方与秦某峰、赵某莹作为乙方签订一份《买卖房契约》，约定甲方自愿将自己所有权的房屋院落，卖给乙方。

      根据市场价格，甲方作价伍万柒仟元整，乙方同意买下归自己所有权。

      乙方将伍万柒仟元人民币，当面壹次付给甲方，甲方清点无误。

      甲乙双方自愿互不反悔立字为证，双方同意此契约受法律保护约束。

      周某聪在甲方代表处签字，秦某峰在乙方代表处签字。

      双方签订《买卖房契约》后，周某聪与郭某亮将房屋交付赵某莹与秦某峰，赵某莹与秦某峰将房屋价款给付周某聪与郭某亮。

      2018年5月11日，秦某峰与赵某莹协议离婚，约定位于北京市怀柔区一号民房归女方赵某莹所有。

      赵某莹与秦某峰离婚后与朱某玉登记结婚。

      2018年6月21日，赵某莹将户口迁至怀柔区一号。

      2018年8月9日，赵某莹与朱某玉协议离婚。

      另查一，村委委员会出具《证明》，证明赵某莹系该村集体经济组织成员。

      ?裁判结果一、确认赵某莹与周某聪、郭某亮于2002年签订的《买卖房契约》有效；二、驳回秦某峰的全部诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评民事主体从事民事法律行为须具备一定条件方为有效，其中的一个条件即不得违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。

      农村房屋买卖，必然涉及到宅基地的买卖，根据现行法律的规定，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系；法律并不禁止同一集体经济组织成员取得本集体经济组织其他成员的宅基地使用权。

      本案中，赵某莹虽在《买卖房契约》签订时不具备集体经济组织成员身份，但在事后取得了村集体经济组织成员的身份，该身份的取得使得赵某莹买卖房屋的民事法律行为具备了生效要件。

      周某鹏虽辩称曾向赵某莹主张过权利，但主张权利的行为并没有影响赵某莹取得集体经济组织成员身份的事实，也没有在赵某莹取得集体经济组织成员身份之前被人民法院或者其他有权机关认定为无效，故对周某鹏、陈某丽的辩称意见，法院难以采纳。

      截止至本案法庭辩论终结，原告秦某峰未向法院提交证据证明其取得了村集体经济组织成员的身份，故秦某峰请求确认《买卖房契约》有效的诉讼请求，法院不予支持。

      原告赵某莹与秦某峰如对涉案房屋存在争议，双方可另行解决。